住宅小区物业管理方案

顶级物业管理方案

序

“优优XX，XX外滩”是XXXX房地产界独具慧眼的一句话。它在这片高科技、人杰地灵的土地上，开发出一座具有科技、生态、健康、文化特色的综合建筑【XX广场】。

XXXX房地产业坚持“高质量开发、高质量管理”的原则，公开招标选择物业管理公司，为XX广场提供优质的管理服务，为业主创造良好的居住环境。

XXXX物业管理有限公司从公司实际出发，充分发挥人才优势和集团支持优势，坚持“用心”理念，提供优质的物业管理服务，让XX广场业主安心。

第一部分综合说明

1.1

注册资金50万元，三级资质的专业物业管理企业。公司现有员工80余人，其中大专以上学历占35%，专业技术职称占23%。它在滨江区管理和协议管理一个55万平方米的住宅区。公司实行董事会领导下的总经理负责制，采用直线职能管理模式。公司组织体系完善，设有总经理办公室、人事行政部、财务部、物业管理部、事业发展部。一室四部直接负责各管理处的协调、服务、指导和监督，也为业主提供优质服务创造了良好的组织保障。每个管理处都有工程、保安、保洁、客服等部门，直接为业主提供多项日常服务，形成了一个条块结合的管理网络。

公司的组织结构图

1.2管理绩效:

管理业绩是我们公司这次投标的最大障碍。刚成立五个月，管理的楼都是我们XX集团开发建设的。但我们并不满足于现状，积极参与物业管理市场的竞争，坚持“市场化、专业化”的发展道路。并把人才队伍建设放在首位，从中国物业管理行业发展成熟的上海、广州等地邀请具有丰富(五年以上)物业管理经验的人才加盟公司。公司成立之初引入ISO9000质量认证体系，提高公司专业水平，重视自身弱点，将技术要求较高的工程养护和绿化养护分别承包给具有国家二级资质的XX建设集团和XX园林公司。

1.3管理优势:

“脚短，寸长”，我们的优势是:

一.人力资源

公司的初创人员，均来自XX、上海、广州的品牌物业管理企业，具有丰富的物业管理经验和服务理念。公司汇聚了全体员工的智慧和经验，形成了一套具有“XX”特色的物业管理理念和操作流程。

第二，集团依赖

“XX”集团的领导非常重视物业公司的成长。在公司成立大会上，他们提出了“投资一百万打造XX品牌物业形象”的口号。

三。子公司的支持

在集团领导的号召下，集团各子公司从人力、技术、物资、资金等方面支持公司，帮助我们成长。

1.4的总体思路:

1.4.1坚持“一个中心”

l坚持“以顾客服务为中心”的质量管理原则，通过各种信息渠道(如顾客咨询等活动)了解和掌握顾客的需求和期望，有针对性地为顾客提供各种服务，满足顾客的需求。

1.4.2主张“两制”

l人才是公司物业管理服务的基础。公司倡导“训”制，走一条“精挑细选、严训”之路，打造人才队伍，练就精兵强将，实行专业化、规范化管理。

l公司倡导“沟通”制度，以“沟通、协调、合作”为内部服务宗旨，形成了“互相鼓励、互相学习、互相信任、工作紧张、气氛轻松”的企业文化氛围。公司通过员工例会制度、金点子工程、内部通气会等各种沟通渠道，了解员工需求，尽力解决员工后顾之忧，大家都有话说。同时也让员工了解公司的工作计划和目标，让员工能够全身心投入到工作中，从而更好的服务业主，实现自我价值。

1.4.3理顺“三方关系”

l通过各种宣传手段，让居民了解公司和物业管理服务的内容以及法律法规赋予双方的责任和义务。同时，通过入户走访、投诉和反馈，理顺公司与居民的关系，赢得居民对公司的信任和支持。

l倡导“沟通”制度，理顺员工与公司的关系。

l理顺与开发商和政府相关部门的关系。

1.4.4实现“四赢目标”

通过员工的努力、居民的支持和相关方的配合，最终实现“居民享受良好服务、员工实现自我价值、公司赢得相应利益、相关方受益”的“四赢目标”。

1.5三年计划:

公司成立一周年，接管面积超过50万平方米，引进并通过ISO9000质量认证体系；

公司成立两周年，接管面积超过80万平方米，创建XX市优秀示范小区(楼)1个以上，企业获得物业管理二级资质；

公司成立三周年，接管面积超过654.38+0万平方米，创建全国物业管理示范小区(楼)1个以上，初步形成企业规模效应和品牌形象，抢占滨江区物业管理服务制高点。

第二部分

关键管理人员的资格

第三部分

物业管理规划方案

3.1 XX广场物业概况

l地理位置:

(l)财产类型:

XX广场* * *有10高层和小高层，行列式布局，是集住宅、商场、写字楼、酒店式公寓为一体的综合物业。

l总建筑面积:45，332平方米

l总建筑面积:133001平方米

住宅面积:70000平方米，办公面积:17000平方米，酒店式公寓面积:7100平方米，商场(店)面积:16000平方米。

绿地率:42.24%

L * * *设施设备和公共* * *场所:

4个屋顶水箱；1生活池；2个消防水池；3个配电室(1个专用变压器和2个* * *变压器)；44部电梯(习字奥的斯)；2个消防控制中心；综合布线控制为3个电信机房；3个水泵房；36口集水井；a、C有中央空调(约克主机)；摄像监控系统；可视对讲系统；电子巡更系统；地下停车位479个，地上临时停车位40个；IC卡车库管理系统。

l室内配套设施:

有线电视；PDS综合布线；预留管道燃气接口；可视对讲系统；一户一表(水、电、双电源)。

3.2编制依据

XX市物业管理条例

XX市物业管理收费实施办法

中国城市物业管理优秀住宅小区评分细则

《XX广场物业管理招标文件》

XX广场物业管理招标答疑

国家、省、市有关物业管理的政策法规

3.3 XX广场物业管理的总体思路和规划

3.3.1 XX广场物业项目认知

XX广场是由XXXX房地产投资集团投资开发的物业。

n XX广场的位置，既是未来的繁华地段，也是文化社区和自然景区，有着得天独厚的家居资源优势。开发商认真研究了消费者的居住需求、时代特征和建筑发展趋势，提出了科技、生态、健康、文化的发展思路。开发商以先进的理念，高水平规划XX广场，注重人、建筑、自然、时代的和谐，以简约的设计风格、多样化的建筑类型、生态化的设计理念，创造性地实现了XX广场的住宅开发模式，满足了新时代人们对居住和商业的新需求。

n为了使XX广场的物业管理适应房地产产品简约化、多元化、生态化的定位，满足新世纪人们亲近自然、发现自我、创造自由家园的需求，作为XX广场的物业管理单位，我们必须正确理解和深刻把握这种科技、生态、健康、文化发展模式的核心内涵，以科学的管理方式和多样化的服务形式，设计出全新的XX广场物业管理模式。

3.3.2了解XX广场的物业特点

◆智能。

XX广场作为高新区的时尚家园，其设计和建筑体现了现代建筑理念和现代科技理念。首先体现在现代科技在房地产的综合应用，如自动监控系统、可视对讲系统、电子巡更系统、小区管理网络系统(基于物业管理软件)，充分利用现代科技为小区的现代化管理提供便利，为业主的生活提供快捷服务。

◆简化

简洁、通透、硬朗是建筑师的设计理念，主要体现在浅色的外墙、委婉流畅的顶部轮廓和整齐统一的窗户设计上，展现了XX广场鲜明的建筑风格:“减法建造”

◆生态学

XX广场建筑设计的出发点体现了“生态、绿色、健康、文化”的特点。生态保护是21世纪人类关注的主题，绿地和自然景观的建设必然成为XX广场未来物业管理追求的主题。

◆多元化

XX广场* * *拥有科研办公楼、展览中心、展览室、家庭办公楼、专家公寓等10小高层，是集办公、居住、展览为一体的综合性物业。物业类型的多样化要求配套设备、设施和服务的多样化。我们根据社区不同消费群体的需求，提供不同层次的高质量、高品质的服务。充分利用XX广场的各种资源，为业主提供最大的便利和享受。

3 . 3 . 3 XX广场物业管理的基本理念

作为21世纪XXXX集团XXXX公司奉献给XX市民的高层次小康生活商业典范，面对这样一个地理环境一流、设计一流、监理一流、施工一流的顶级生活商业项目，专业的人员和先进的服务理念必须融入到项目的管理和服务中。