物业环境管理论文
摘要:社会经济水平的不断提高促进了家庭生活的自动化、居住环境的舒适性和安全性，也引发了人们对智能住宅的要求。美国、日本、欧盟等国家的科研机构逐渐将智能建筑的理念和模式引入到住宅小区的建设中，从根本上改变了人们的家居观念，居住条件和居住环境发生了质的飞跃，一个全新的概念——智能住宅和智能住宅小区应运而生，成为未来房地产住宅市场发展的大趋势。本文从智能建筑的发展现状、技术支持、主体即物业管理公司、管理工作、改进措施和未来发展趋势等方面，简要阐述了现代智能住宅小区的物业管理。
关键词:中国智能建筑物业管理，发展基本功能，优化方法前景。
序
随着建筑智能化的发展和社会经济水平的不断提高，家庭生活自动化，居住环境舒适安全，激起了人们对智能住宅的要求。美国、日本、欧盟等国家的科研机构逐渐将智能建筑的理念和模式引入到住宅小区的建设中，从根本上改变了人们的家居观念，居住条件和居住环境发生了质的飞跃，一个全新的概念——智能住宅和智能住宅小区应运而生，成为未来房地产住宅市场发展的大趋势。所谓智能住宅小区，就是集建筑、网络通信、设备自动化、信息服务、系统、结构、服务、管理于一体，为居民创造安全、舒适、便捷、节能、高效的居住生活环境的住宅平台。智能住宅小区是现代建筑技术、现代通信技术和现代计算机技术相结合的产物，其核心技术是小区的智能化系统。智能化系统，又称小区综合信息管理系统，是以小区物业管理系统和小区综合信息服务系统为支撑的。可实现一体化、互动化、动态化的智能物业管理模式，为住宅小区业主和使用人提供高效、完善、多样化的服务。
智能住宅小区物业管理的一个课题
智慧住宅小区物业管理的主体是物业管理公司，是具有法人资格的经济组织，主要从事智慧住宅小区的物业管理，实行自主经营、独立核算、自负盈亏。物业管理公司具有管理水平起点高、专业性强、符合市场经济运行和管理制度科学规范的特点。管理智能住宅小区物业的管理公司，必须有一支由管理素质过硬的管理人员和技能突出的专业技术人员组成的管理团队。能够承接智能住宅小区物业的维修、保养、管理、升级等综合服务，做到基本目标明确，服务质量过硬。
二、智能物业管理的基本功能
智能物业管理的目标是为人们提供“便捷的信息沟通、安全舒适的居住环境、高效便捷的物业管理”。虽然不同地区、不同档次对智能物业管理的要求有一些差异，但因为是商品，所以有* * *和市场标准。根据智能小区中智能系统的功能设置，一般的智能物业管理公司应该是基于市场定位的不同(是中档还是高端？)，选择配备安防监控、门禁管理、紧急求助、家居安防预警、三米出户、现代通讯、有线电视、设备监控、小区一卡通、电脑物业管理等智能子系统，以及小区电子大屏、背景音乐、电脑物业管理。个人认为安全和通讯网络是智能物业管理公司首先要考虑的问题。
智能住宅小区物业管理的技术支持
在信息时代，住宅小区配备了智能系统，使人们可以足不出户进行网上购物、网上医疗咨询、参观世界各地的虚拟博物馆、图书馆和景点、在线视频节目点播以及网上证券交易...另外，当家庭出现报警(包括盗窃报警、灾难报警、紧急情况等。)，家属和社区管理中心收到报警信息后，可随时在家查询确认。这些智能化系统为人们提供了舒适安全的环境和良好的信息交流服务空间，以社区控制中心为中心，由家庭报警系统、停车管理系统、公共广播系统、紧急电话求助系统、巡逻管理系统、楼宇对讲系统、外围防范系统、闭路监控系统、电子公告板系统等组成。，形成有线和无线、固定目标(房间)和移动目标(房间)相结合。同时在小区内建立高速宽带、安全可靠的内部网络，提供互联网信息和资源，完成内部信息发布服务、物业管理和设备集中监控，实现小区智能化管理。
四、中国智能物业管理行业的生存发展现状
(一)、综合管理体制不顺，执法能力差
智能建筑物业管理的管理对象虽然是房地产产品，但其服务对象是人，这就造成了很多社会问题交织在一起，极其复杂。这些社会关系中最重要的是与政府部门的关系。在物业管理实践中，物业公司与业主之间的纠纷很多，但没有执法。
(二)政府对智能物业管理在城市管理中的重要性认识不足，正面宣传引导不够。
目前，各地政府还没有把智能化物业管理作为城市管理的重要组成部分，或多或少地把它作为实现住房商品化的辅助手段。它忽略了城市居住区的管理是城市管理的重要组成部分。在这种体制下，小区物业管理无法纳入城市管理的范畴，在一定程度上阻碍了城市管理的进步。
(三)目前，公众意识普遍较低，知识产权实践坎坷曲折。
由于中国的特殊国情，决定了一部分人在物质文明上先富起来，在精神文明上匮乏。这些人公共意识差，以个人好恶作为选择物业管理条例的标准。这些人往往以媒体曝光、车辆阻拦等行为威胁物业公司，但通常物业公司都尽力息事宁人，不愿扩大事态，最终以牺牲企业利益为代价平息事态。现阶段，由于人们对物业企业与业主关系的错误定位，这种情况越来越普遍，无形中增加了物业管理的难度。
(四)物业服务与市场价格严重背离，物业公司难以生存。
相比普通小区，智能小区各方面都有所提升，收费也比普通非智能小区贵。但在房产定价方面，政府主要考虑社会稳定和现阶段民众的经济承受能力。核定的收费价格往往低于物业企业的市场运营成本，导致大部分物业企业长期入不敷出，甚至亏损严重。
如何优化智能物业管理
住宅小区的智能化建设是大势所趋，具有广阔的发展前景。智能小区智能化技术带来的服务理念和模式，体现在其运营过程中，最终通过物业管理来实现。因此，物业管理的好坏直接影响到智能小区的智能化效果，优化物业管理非常重要。
1，优化物业管理的前提是开发商转变观念。
开发商要意识到，智能小区的物业管理不同于传统模式，是以知识管理为主导的先进管理体系。该系统的有效运行既满足了开发商的个体利益，又实现了为住户提供安全、高效、舒适、优化的环境的目标。开发商卖的不再只是传统的房子，而是包含了很多服务。在这个前提下，物业管理公司应该介入项目规划阶段，与开发商一起完成智能化系统的定位。在设计阶段提出合理化建议；在实施过程中，我们将派专业人员进行有效的跟踪和监控，最终确保建成后的智能系统有效运行。
2.优化物业管理，必须使物业管理向专业化、社会化、市场化方向发展。
目前，制约智能小区物业管理正常发展的因素主要有三个。一方面，目前国内的物业管理还没有进入社会化、集约化的管理模式，大多是为一家物业管理公司管理一个楼盘。物业管理公司规模不大，管理技术水平和能力必然较低。就大部分物业管理公司而言，还是很难胜任智能化小区的管理。另一方面，物业管理缺乏专业人才，管理人员技术水平低。物业管理所需的计算机、自动控制等专业人员工资高，一般物业管理公司难以承受。此外，智能系统的复杂性、精密性、高科技含量和更新速度快，使其运行、维护和保养成本较高，但由于经济等因素，我国大部分地区智能小区的物业管理费收入不可能抵消物业管理公司的成本。这些原因导致很多智能小区的智能系统维护不及时，设备故障率高，部分智能小区弃用智能系统。
所以，要优化物业管理，就要让物业管理公司走向市场，向专业化方向发展。中小型物业管理公司可以通过兼并、合资等方式形成集约化经营模式，克服“小而全”的弊端，向专业化方向发展。通过资源的优化配置，特别是专业技术人员的合理配置，可以根据物业的需要灵活调配内部人员，达到降低成本、提高效率的目的。
3.优化物业管理，要建立健全各项规章制度。
完备、严格、科学、合理的规章制度是做好智能住宅小区物业管理的“软件”。物业管理公司必须根据各种智能设备和通信系统的特点，制定相应的维护和保养制度，并进行定期维护。建立健全数据和档案管理制度，及时汇总整理自动化管理系统设备运行统计数据，提出防范措施，防患于未然。此外，物业管理公司还应建立各项工作的标准流程，制定岗位责任制、应急措施等。只有完备、科学、合理的规章制度才能保证物业管理的正常有序发展。
6.知识产权产业未来发展展望
(一)国民经济的持续增长将为知识产权产业提供广阔的发展空间。
发达国家的经验表明，当人均GDP超过800美元时，人们对住房面积的需求会不断增加，生活质量会迅速提高。住宅小区的智能化建设是大势所趋，具有广阔的发展前景，这也为智能物业行业未来的发展提供了广阔的空间。
(二)丰富的劳动力资源为行业发展提供了可靠的人力资源保障。
智能建筑的物业管理在运行过程中涉及的知识非常广泛，涉及行政管理、心理学、公共关系、经济学、系统工程、法学等，还有城市规划、建筑学、土木工程等。因此，合理、正确地选择合适的人才对于智能小区的物业管理至关重要。所以现阶段，人力资源也是智慧物业加速发展的可靠保障。
(三)房地产业发展的外部环境日趋成熟。
美国、日本、欧盟等国家的科研机构逐渐将智能建筑的理念和模式引入到住宅小区的建设中，从根本上改变了人们的家居观念，居住条件和居住环境发生了质的飞跃，一个全新的概念——智能住宅和智能住宅小区应运而生，成为未来房地产住宅市场发展的大趋势。
(四)专项维修资金制度的建立，解决了业主和物业管理企业的后顾之忧。
有了完善的房屋专项维修资金制度作为保障，业主再也不用担心房屋因为资金问题得不到有效维修，物业企业也不用担心接手老旧小区筹集维修资金。
综上所述，成绩与问题并存，希望与矛盾并存，前途是光明的，道路是曲折的。为了中国知识产权发展的美好未来，让我们在启新携手共创未来。
结束语
从当今世界智能住宅小区物业管理的发展不难发现，物业管理的发展也与我国的政治、经济、文化、科技、生活习惯等有关。与世界发达国家相比，我国的物业管理水平还有很大差距。但我相信，随着我国经济的不断提高，智能化住宅小区的不断发展，智能建筑物业管理将会有一个美好的未来。
参考
《1建筑智能化系统介绍》，孙景芝主编，2005年6月出版。
2智能小区九大系统的设计与实现[M]李连业主编。2001科学出版社]
3 2003年编辑出版的《王力宏绿色住宅概论》
4 .社区物业管理[M]卓思莲，北京邮电大学出版社，2007
5 .物业管理企业战略管理，陈凯汉主编，清华大学出版社2008年