如何理解互联网加房地产，房地产+互联网？
原文地址:互联网思维能颠覆万科吗？
原作者:王新宇v的微博。
这篇文章很有教育意义。未来属于互联网。传统行业如何找到互联网的结合点，如何用互联网的思维重新看待这个行业？不改变自己的生活，就会被别人革命！
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当小米科技董事长雷军问万科总裁郁亮一个问题:“你建的房子价格能降一半吗？”，郁亮也被惊呆了。但仔细一想，他觉得这种可能性也不是完全不存在。
2014农历岁末年初，在郁亮的带领下，万科高管拜访了腾讯、阿里巴巴、海尔等。以迅雷不及掩耳之势，引发业界对房地产行业转型的深入思考。
2013年底，郁亮在一次内部讲话中表示，担心未来房地产行业会不会出现一个“小米”式的阻击者，用互联网思维模式打破旧秩序，威胁甚至取代以万科为代表的行业模式。
房地产作为中国的支柱产业，是被互联网颠覆，还是利用行业优势捍卫领先地位，成为业内深度关注的焦点。
郁亮的担心并非完全没有道理。当小米开始生产手机的时候，很多传统手机品牌并不警觉，但是当摩托罗拉被谷歌收购，然后卖给联想，诺基亚曾经的霸主地位日渐式微的时候，小米的强势崛起给了传统行业从业者极大的震撼。
当乐视宣布要推出互联网电视时，很多电器巨头都抱着热闹的态度。在不到两年的时间里，乐视不仅推出了成功的硬件产品，还在互联网、视频、版权获取、用户体验等方面走在了这些传统企业的前面，形成了“平台内容终端应用”的全产业链战略，全面进入中国家庭客厅。互联网行业对乐视的追捧并不局限于对硬件价格的影响，而是基于产业链未来可以拓展的巨大空间。看着自己孤独的硬件电视和疲软的软件，之前看热闹的企业，不知道现在怎么想的。
小米和乐视不是传统行业，而是用互联网行业，而是用互联网思维改造传统行业。
什么是互联网思维？
起初，传统和互联网之间有一堵无形的墙。传统一方认为把东西放在网站上就是互联网，互联网一方认为把传统信息放在网站上就解决了传统问题。最后我们发现，只有打破这堵墙，才是互联网，才是真正的互联网思维。
互联网思维不是简单的基于互联网产品和技术的变革，也不是简单的产品的电商化、社会化产生良好效益，更不是完全针对某个行业的创新。对于传统行业，互联网思维针对传统行业的行业属性，利用互联网用户的习惯，遵循互联网的社会规则，在传统行业的产品本质基础上，利用互联网技术，以极端的态度创新改造本行业的产业链规则，从而快速传播口碑，实现符合互联网用户认同的颠覆性转化。
互联网不再是一个技术概念，而是一种基于自身行业产品特性的改造。这种血液要从产品规划开始就注入，也就是说如果转型从严格意义上来说，应该是公司整体管理、商业模式、管理等诸多方面的变革，否则根本谈不上颠覆。
面对互联网思维的大潮，房地产作为支柱产业，三五年内可能不会受到太大冲击，但像小米、乐视的案例一样，往往颠覆传统行业的不是传统行业本身，而是互联网企业。就目前的发展现状来看，除了资金门槛高，技术和营销已经不是瓶颈。真的出现“小米”式互联网思维的房地产企业也不是不可能，未雨绸缪也不无道理。
房地产行业的网络营销现状
说到互联网，可以说房地产行业已经远远领先于很多传统行业。在以搜房网、新浪乐居、365房产家居网、搜狐焦点等垂直媒体为首的互联网公司，经过多年的市场教育，很多房地产公司已经培养了自己的广告习惯。目前，房地产网络广告在主流城市的份额是上亿。在南京这样的二线城市，仅房产网络广告的份额就有至少3.5亿的合同，而在北上广深。这也是搜房网近期在美股创造市值神话的支撑之一。但风光的数字背后，一方面是传统媒体的没落，一方面是畸形的房地产互联网营销的体现。
1.被动接受互联网产品
无论是在web1.0、web2.0时代，还是当前社会潮流下的网络媒体，开发者作为重要的客户，基于自身的盈利能力，不断开发新的互联网产品，并想尽办法卖给客户。这就导致出现了a网站举办活动，a网站B马上抄袭，换个名字继续卖。市场上的互联网产品同质化严重，而开发企业只能被动接受产品。
2.形而上学的迷信专业性
相比其他行业网站，房产网这种垂直媒体的专业性明显有所提升。从早期的踩市场、看日记，到专业的市场分析、数据报告，可以说专业性越来越高，但是并没有抓住互联网的核心用户群体。而是已经用这种形而上的专业性形成了对开发者的一种思维:只有这些媒体才是专业的网络营销平台。但事实是，当地最受欢迎的互联网平台都是那些草根属性的网站。他们可能没有专业的房产文章，但由于他们强大的生活社区生态，目标客户最集中。但由于这种形而上的态度，开发者在推出时往往会忽略，导致不准确。
3.过度迷信房产电商
2013作为早期靠在网络媒体销售冷门广告位而诞生的模式，在大家的追捧下，成为了房产网络营销界的宠儿。曾经被暂停房产电商的江南城市苏州，现在有一个网站的份额超过7000万，威力可见一斑。
但事实是，房产网垂直媒体的专业性体现在自身的媒体专业性上。所谓的房地产电商，是不会有专业的开发公司或者营销公司来专门做的，而所谓电商的大规模推广，造成了行业数据造假，大而空的形式主义，甚至更严重的潜规则等诸多问题。
电商只是房地产电商包装的一个概念，换句话说，也是一个互联网产品。经过十几年的发展，中国的电子商务还不够成熟，更不用说房地产这种大众消费了。
过于迷信和依赖网站所谓的“拓展客户”、“集资”，是本末倒置的行为。媒体是媒体，不是机构。对于媒体来说，也很难过自己逐渐失去了媒体属性和公信力。
4.夸大营销，放弃产品本质。
一些开发企业为了快速摆脱，联合媒体对项目营销节点进行各种炒作，利用购房者的信息不对称，炒作各种概念，制造热销的假象，甚至雇佣水军制造影响和假象。夸张的炒作或许能在短时间内卖出产品，但在项目交付时会引发各种法律问题甚至群体事件，这对其品牌形象是极大的伤害，媒体的捧杀也是对其公信力的损害。
5.危机公关能力薄弱
大型房企的区域公司市场部，就像现在很多互联网公司一样，都不希望自己公司的负面信息出现在各类媒体上。网上出现的所谓信息往往采取屏蔽的趋势，甚至以广告费威胁媒体删稿。有时不恰当的时间和不恰当的治疗会适得其反。欲盖弥彰，掩盖事情真相，不处理客户反映的问题，只能导致更大的发酵，最终对他的职业生涯造成影响。
6.向潜规则低头自娱自乐
在各种利益的驱动下，粉饰太平，操纵媒体包装自己的业绩，体现自己的营销水平，或者利用媒体的影响力迫使开发商投放潜规则，构成了另一种生态，形成了自娱自乐的现状，其实对项目营销并没有太大的帮助，反而对公司的汇报更生动。
当然也有很好的应用案例。万科在南京有个项目叫金色里程。该项目曾以6000元左右的项目开盘，但滞销。以2007年拿地成本和楼面地价4059元/平方米计算，根本没赚到钱。项目所在区域为铁心桥地区，以集体土地和小产权房为主，并非主流地产板块。但项目靠近加油站，主干道上来往货车多，靠近殡仪馆等不良因素，对客户造成认知心理障碍。销量不好不足为奇。
2009年9月重新开盘，推出234套，认购225套，均价10570元，毛利率14.5%，掀起千人抢房潮。
这一切都只是因为互联网媒体的应用。南京万科邀请了南京本地的一个说唱团，用南京话创作了《房子一米》的FLASH动画，形成了互联网的病毒式传播。而桑松一些刚需的心里话，比如:买房不能太大，婆婆会幻想住；不能买太小的房子，老婆蹲不下总会跑出来！一米的房间(讨厌的一米是南京口语的谐音)就是一米的房间...
同时，万科推出了万科小红形象。通过示范区营造氛围，淡化地段阻力，售楼处的布局和样板间的装修也完全以年轻人喜欢的方式呈现。项目产品调整为70平米复式两房和108平米三房，并有赠送区。此外，还利用各种外联手段挖掘目标客户，比如在街头派发红玫瑰，电话分别在高峰期的三天突破600组和800组大关。
项目推广结束，互联网推广成果如下:西祠在南京本地社区首页聚焦新闻热点，转贴300个讨论页面，Google搜索结果达到1，320，000，365地产家园网首页相关讨论1.5天，词曲作者一天赶上5家媒体采访。
从眼球效应，到人气积累，项目的系统引进，销售转化成功，互联网功不可没。后来南京公司继续在网上采用尝鲜，比如淘宝卖房，都是受到了这种互联网营销的影响。
时任南京公司总经理、人称大宝的朱保全陪同郁亮进行了一次旋风式的海外访问。朱保全曾任万科集团副总裁、物业事业部高管，1999年进入万科，深谙互联网规则。郁亮关于万科要做城市服务配套提供商的说法并非空穴来风。除了学习，恐怕这一系列的出国访问也可能是为了这个目的。
以上几点简单说明了房地产互联网营销的一些问题和现状，但我们不得不承认，房地产行业互联网营销起步较早，但发展较慢。除了大型房地产公司，大部分开发企业还没有充分利用互联网。
利用互联网改造思维是一个遥远的话题。
房地产产品和互联网产品如何结合？
从以上案例中，我们可以充分看到，互联网思维的运用，不仅仅是简单的被动接受媒体产品，而是多元化的跨界组合，最终形成传播链条。媒体发挥了自身的媒体属性，项目产品定价合理，符合目标客户的承受能力。项目营销氛围处理得当，有效屏蔽和淡化周边不利因素，将关注度从歌曲到买家购买意向转化为来电和成交。
这也恰恰解决了互联网营销需要解决的:互动、服务、口碑传播、客户拓展和转化，但最终离不开定价和产品本质。这里的案例也告诉我们，互联网产品的应用还是要回归产品的本质。
1.抓住用户的核心需求
刚需群体，需要找性价比高的房子，对生活品质有一定追求，但是价格挤压因素明显。
2.尊重每块土地的价值。
尽力消除和改变不利因素，以住宅物业为导向，尊重每一块土地，创造或调整合理的产品规划。
3.符合自身产品的定位和定价。
对客户群体的研究很到位，回归产品的本真属性，所有的包装，还需要好的产品支撑，符合目标客户群体定位的好产品才是王道。
4.合理利用宣传渠道
互联网营销不仅仅是代理公司写的几篇软文和广告图片，更重要的是利用了不同宣传渠道的属性，比如西祠和微博，可以帮助快速传播，垂直网站帮助深度分析和宣传项目等。每个渠道的属性和使用方法都不一样，不能一概而论。
5.品牌转型与粉丝效应
除了产品，良好的口碑，万科的品牌，万科物业的号召力，依然是不可磨灭的功臣。
6.一切以用户为中心
无论从宣传还是售楼处的接待过程，都营造了示范区的氛围，体现了以用户为中心的理念。
随着时代的进步，网民的素质水平高了，这对营销人员也是一个很大的考验。了解规则，利用好各种渠道，是房地产互联网营销的关键。
互联网思维下的房地产转型
如果你想通过互联网思维颠覆和改造房地产，以上方法只是开始，或者说是一部分。目前传统行业被颠覆的，不仅是产品本身，还有产业链。
除了硬件，互联网电视更注重终端的布局，它涉及影视制作、版权出版、软件、互联网、电子支付、移动互联网等隐形生态。，颠覆原有的生态系统，甚至离开自己的产品。房地产的互联网思维转型也要分长期渠道和短期渠道。
短期渠道:
第一，基于行业专业性的新媒体整合营销
1.从专业性上来说，房地产的专业性还是很高的，只是局限于行业内。
2.利用行业的专业性进行推广互动，用互联网用户可以接受的方式包装推广自己的项目。
3.熟悉各媒体平台的功能，针对各平台制定不同的营销推广方案。
4.跨界整合资源。
第二，社会化营销
1.微博、微信、区域网站论坛、QQ群等网络社会化营销产品的应用。
2.线上社会化营销产品的互动:时刻保持有效互动，避免外包网络公司维护。
3.线下营销道场的整合包装，嵌入了互联网元素。
4.培养种子客户利用好自己的老客户和品牌粉丝进行口碑传播。
5.定期组织线下活动，只针对互联网客户，不定期预热活动。
第三，基于互联网产品的精细数据营销
这和一般网站的数据库应用差不多。
(1)数据收集
1.从注册开始强化用户体验，但要善于收集重要数据。
2.善于发现行业的上游数据和精准数据，资源交换是常用手段。
3.发掘自身平台数据优势，形成产业链的数据库连接。
4.大面积在线数据采集
5.线下推送，如活动现场、客户营销现场。
6.收集竞争对手的相关数据。
(2)过滤
1.非平台数据和不熟悉的数据要转换，数据内容要重复使用。
2.本地平台数据，通过分类、组合、再分类，发掘不同行业的数据。
3.活动是一种筛选数据的方式，但并不局限于活动。平台型信息、论坛、专题等等都可以成为数据过滤的重要渠道。
4.利用好电话回访筛选，注意说话技巧。
(3)数据应用
1.我们为客户提供的服务是基于客户营销需求的整合营销服务。
2.生成的数据需要和网站的输出一起考虑，但是禁止直接购买数据。
3.应用方法，根据行业不同，有不同的组合方法和应用方法，不是单一使用。
4.集中爆发:如团购、房产看房团。
5.长流:单一品牌营销推荐
6.主动打包法:利用主动打包核心数据，提升数据价值。
7.数据的表现:与自身网站产品包装的结合，结果的表现，交互的表现。
8.数据应用是网站服务和整合的一部分。
(D)数字分析结果
1.行业宏观数据分析
2.参考竞争对手的数据和自己的市场份额。
3.同行业案例库的数据分析具有重要价值。
长期渠道
1.战略上高度重视
这种强调不是口头上的，也不只是一个巴掌拍不响。这类似于公司的企业文化，也是一种标准。它是基于互联网的运用和互联网平台的应用，运用于开发项目的前期、项目策划、营销定位、施工、项目预热、蓄水、强力销售、持续销售、后期销售、交付等环节。循序渐进，提高房地产公司的信息化和互联网水平。在企业目标层面，应加强网络营销的必要性和强制性。
2.围绕本体构建互联网思维营销体系。
以地产为局部，但深度基于地产行业和互联网行业链接的上下游渠道，深度挖掘不仅仅是基于产品和营销。比如小米最初的口号是“为发烧而生”。小米从客户的角度出发，迅速推出极致手机产品概念并付诸实践，形成口碑效应。
每个开发公司的优势资源不一样，甚至产业链更多。有的楼盘很强，有的楼盘很强。互联网思维需要基于产品本质的终极需求，哪怕是极其苛刻的需求。但这一切都应该通过各种渠道让更多的人知道和向往。
3.建立互联网营销部门
现有的营销体系除了策略和体系的建设之外，还应该针对互联网单独加入或者开辟营销公司，而不是仅仅把这些活动交给代理公司或者外包。只有企业自己最了解自己的产品，互联网市场部就是为互联网而生的。
这个全新的部门应该围绕结果确定全新的规范和流程。有很强的执行力和管理能力，对互联网的理解应该更接地气。
未来房地产会怎么样？
如果以万科为代表的房地产企业真的转型互联网思维，将会如何呈现？在这里，你可以幻想未来。
媒体性能:
1.几十年的品牌积累塑造了万科的品牌形象，企业成长了。虽然在部分地区出现了问题，但依然可以很快解决，口碑在房地产行业依然表现不俗。
2.万科人爱爬山，爱骑自行车，是亲民的好形象。
3.万科在松山湖有自己的产品研发中心，就是专业的体现。
4.万科PC开创了国内房地产行业产业化的先河。
5.万科的物业很好，细节很到位。即使在冬天，也会帮助业主在入户门上加一个门把手盖，防止客户直接接触冰冷的门把手和离谱的细节。
6.万科的超小户型创新让人惊喜，让人惊叹。
7.万科总是敢于在楼市不好的时候第一时间降价。
8.万科企业一向低调，形象正面。
以上只是一些人知道的现状，但事实已经存在。通过网络让更多的人知道。这些都是潜在客户，尤其是互联网群体关注万科的好卖点。
更多的，是万科是否敢于通过互联网喊出自己是为互联网而生，还是以更低调的方式让互联网用户感知和向往。
事实上，作为龙头房企，它已经走在了行业的前列，同样在互联网领域，它有可能成为这个行业的规则制定者。这个规则就是利用互联网用户的习惯，遵循互联网的社会规则，以极端的态度，利用互联网技术创新改造这个行业的产业链规则，从而快速的口碑传播，实现符合互联网用户认同的颠覆性转化。而这种思维不是一成不变的，也是自我进化的。和市场规律一样，不符合市场需求的自然会被淘汰。
产品和支持性能:
万科，用互联网思维，用地产建设的专业理念，就像世博会的万科馆，绿色总部大厦。除了满足共同的居住属性，还应该做到极致，根据不同的人群在产品上领先。当然，前提是成本可控。
万科提出了城市配套服务商，从四季饭堂到快递代收，还有所有东西的仓库。不得不承认，凡客已经开始布局线下享受的服务，也是互联网界一直在讨论的O2O最后一公里。凡客用自己线下的方式解决的很好。
互联网平台的性能:
全国各地的万科业主都是万科的宣传利器，但在传统思维下，除了简单的邻里关系和有新优惠的营销，在互联网平台上的表现还是不够。
互联网平台是一个虚拟社区。除去单纯的营销，从上学、恋爱、结婚、买房、买车等生活的重大节点，我们可以看到互联网的分享精神已经形成了互联网的社群生态。这是一个虚拟的城市，万科拥有的新老业主都是互联网的种子客户。万科除了专业的万科周刊和为业主服务之外，还可以直接成立万科业主大会吗？当然有一定的口碑风险，但好处不言而喻。
产业链与生态:
除了房地产商，还有衣、食、住、娱等。，万科掌握了自己业主的最后一公里，有无限的白日梦空间。记住，有互联网思维的房地产不是单纯为了卖房，互联网营销只是提高了营销水平。真正用互联网思维改造房地产的，应该是产业链的拓展，但对于普通公司来说，也是巨大的挑战。
除了产业链的延续，延续目前的地产改革和跨越也将纳入主题。比如马云的菜鸟网络就是一个极好的例子，为线上用户提供一个极致的区域性线下体验中心，而凡客要做的就是让实体互联网化。无论是B2C，O2O，C2C，还是其他模式，甚至是传统行业，都会在这个庞大的以个体为基础的大家庭中找到自己应有的位置。
转换的结果设想如下:
1.万科的品牌影响力会通过互联网传播，会有更多的人知道。
2.万科的产品代表了对极致性价比和生活品质的追求。
3.拿一块性价比更好，位置更好的地。
4.抓“最后一公里经济”，不仅体现线上电商，也体现线下，即所谓的O2O。
5.万科有业主专用的电商平台，物业提供免费送货上门服务。
6.邻里关系会更和谐，未来的居住环境会更好，百万买房，百万买邻居。
7.互联网技术提高了生活的舒适度。例如，根据可穿戴设备，在回家的路上，智能家居在调节光线、温度和烹饪方面发挥作用。
8.万科的房子很难找，但是更多的三四线城市也会有万科的身影。因为互联网的传播，传统广告不再是主流的宣传渠道。
9.每个社区都有自己的APP，解决与衣食住行相关的问题。
10.城市中的支持服务提供商。
在互联网思维改造的地产中，除了房子本身的价值，各种配套服务提升了品牌和项目的附加值，项目的竞争属性会加强，品牌号召力会加强，项目的价值会进一步提升，但一切都会回归到产品的本质。如果房子是电脑的硬件主机和显示器，互联网思维转型在电脑中提供丰富多彩的软件，开发企业扮演运营商的角色，提供带宽和各种服务。
互联网思维不是高不可攀，但互联网思维转型后的行业会更健康，更有质量去面对市场，现有的模式和产业链会被衍生和打破。在互联网思维的合理改造下，传统行业将迎来第二次生命。
望采纳，谢谢。