房地产企业财务风险分析及应对策略-论文答辩稿

论文陈述:

?房地产行业是影响中国经济发展的重要行业,但由于其自身的特点,从事房地产行业的企业会陷入自身的经济危机。房地产企业未能把握市场和国家政策的快速变化,企业资金控制不完善,应变能力不足,销售方式不符合大众需求,都会导致房地产企业出现财务危机。

?本文以财务风险理论为基础,结合房地产行业的特点,运用财务报表分析的方法,从投资风险、筹资风险和经营风险三个方面对安科公司的财务风险进行了分析。本文以房地产行业上市公司的财务数据为基础,通过分析,总结了房地产行业发展中潜在财务风险的主要成因,并提出了相应的防控措施。

研究背景:

?近年来,房地产行业持续发展,但行业发展也呈现出不稳定状态,市场分化现象逐渐显现。现在房地产行业的景象看似繁荣,但我们不得不面对行业背后的高库存和高风险的现实。房地产行业关联度高,带动性强。它的发展不仅能促进中国文化及其周边产业的发展,还能有效促进中国国民经济的增长。为了保证房地产行业的持续健康发展,企业必须提高财务风险意识,加强对财务风险的识别和防范,有效控制财务风险。

这项研究的意义:

企业资金风险问题会给企业带来实际损失,分析和防范财务风险已经成为企业发展中至关重要的一环,是企业的首要任务。房地产行业具有资金投入大、开发周期长、投资回收慢、自有资金少、资金使用效率低等特点。以安科发展为例,对安科发展存在的财务风险问题进行分析研究,并针对安科发展存在的财务风险问题提出防范措施,以加强安科发展的财务风险控制水平,促进其在行业内的发展。

研究的内容:

主要分析和评价安科发展的财务风险。结合安科发展近年来的经营和财务状况,运用财务报表的分析方法,对企业的财务风险进行了分析。其次,以房地产行业上市公司的财务数据为基础,通过因子模型分析对安科发展的综合财务状况进行评价,衡量安科发展的财务风险。此外,从外部环境影响、融资风险、投资风险和经营风险等方面阐述了安科发展财务风险的主要成因。最后,根据安科发展财务风险的成因,对安科发展潜在的财务风险提出了相应的防范措施。

研究方法:

1.文献研究法通过网上搜索、阅读《财经》、《时代财经》等相关金融杂志期刊获取信息,梳理国内外学者关于金融风险的理论和研究成果,并从中借鉴。

2.案例分析本文以安科的发展为案例研究对象,运用相关理论对其财务风险进行分析,并提出有效的防范措施。

在筹资活动的风险分析中:

因为房地产行业是典型的资金密集型企业,房地产行业在获取土地和开发项目时对资金的需求很高,投资较大,企业必然会通过向外融资来促进自身的发展。由于行业资金回收期长,募集资金的风险也会加大。安科发展采用多渠道融资方式,包括银行贷款、企业债券、信托融资、资产证券化等。16年,安科发展银行贷款金额占融资金额的56.71%,17年,银行贷款金额占融资金额的44.41%。可见安科发展这两年的融资多少对银行贷款有所贡献。随着银行贷款对房地产行业的限制越来越多,企业融资难度加大,过度依赖银行贷款在一定程度上增加了企业的财务风险。本文主要通过安科发展的偿债能力来分析企业潜在的融资风险。

1.短期偿债能力:

对于企业来说,短期负债比长期负债风险更大,偿还期也短。如果短期负债比例过大,在一定时期内将长期负债转化为短期负债,如果不能合理控制,企业将面临较大的财务风险。流动比率和速动比率可以用来衡量企业在短期内将流动资产和速动资产转化为现金偿还负债的能力。比率越高,企业的短期偿债能力越强。但比例要适当,流动性过大、速动比例过大可能是企业资金使用效率低下造成的。

使用当前比率:

(1)流动比率=流动资产/流动负债

(2)速动比率=速动资产/流动负债

(3)行业平均水平

通过以上指标2013-2017的对比可以看出,安科发展的流动比率在近五年呈现出无规律的变化,14最低,15出现反弹后呈下降趋势。可以看出,近几年安科发展负债规模增长快于企业资产规模,企业更少。其次,流动比率呈下降趋势,在一定程度上反映了安科发展中的库存积压。整体来看,安科发展的流动性比例始终低于行业平均水平,说明安科发展资金的流动性较差。由于房地产行业存货变现缓慢,剔除存货影响的速动比率比流动比率更能可靠地反映企业的短期偿债能力。近五年来,安科发展的速动比率总体水平较低,与行业平均水平差距较大。可见,企业存在较大的债务短期风险。

(4)现金流动负债比率=经营现金流量净额/流动负债

从数据中可以看出,安科发展的现金流负债从13到16一直为负,2017有所改善,这在一定程度上说明安科发展的财务状况比较紧张,没有足够的现金流入来偿还企业的短期负债,反映出安科发展依靠外部融资而不是利用自有资金来缓解债务,但这种方式不利于企业的长远发展。可见,安科发展的流动负债偿还并不可靠,其短期偿债存在较高风险。

2.长期偿付能力分析:

(1)资产负债率=总负债/总资产

(2)权益乘数=总资产/股东权益总额=1/(1-资产负债率)

(3)产权比率=负债总额/所有者权益总额

(4)债务担保率是年度经营活动产生的现金流量净额与债务总额的比较,表示企业现金流量对其债务偿还总额的满足程度。

房地产行业由于自身特点,资产负债率较高。近年来,房地产行业的资产负债率一直保持在60%左右。从数据可以看出,安科的资产负债率在过去五年中逐年上升,2017年达到84.7%,达到安科近十年发展中的最高资产负债率,远高于行业平均水平。这说明企业负债占资产比例过大,企业自有资本较少,安科发展面临较高的债务风险。安科发展的高资产负债率源于债权人提供的资金占企业资产的比例较大。对于债权人来说,债权人承担更高的财务风险。其次,资产负债率上升会增加企业的融资成本,影响其再融资能力。安科发展要适当调整资本结构,优化企业融资方式,降低过高的资产负债率。从权益乘数和产权比率来看,安科发展的权益乘数和产权比率呈上升趋势,说明企业的负债水平逐年上升,长期偿债能力逐渐减弱,其负债风险较高。类似于现金流动负债比率,企业的长期偿债能力可以通过现金负债总额的比率来反映。资料显示,安科发展没有足够的经营性现金流偿还长期债务。和短期债务一样,企业主要通过融资来偿还长期债务。由于房地产行业的特点,如果安科发展在高负债的情况下无法通过融资获得足够的资金,企业将面临资金链断裂的风险。

投资活动的风险分析:

(1)销售净利率=(净利润/销售收入)×100%

销售净利率反映的是每百元销售净收入能给企业带来的净利润,能反映企业的盈利能力。

(2)净资产收益率=(净利润/平均净资产)×100%

净资产收益率反映的是企业使用自有资本的效率,比率越高,企业投资带来的收益越高。

?销售净利率反映的是每百元销售净收入能给企业带来的净利润,能反映企业的盈利能力。净资产收益率反映的是企业使用自有资本的效率,比率越高,企业投资带来的收益越高。从表中数据可知,安科发展近五年的销售净利率和净资产收益率呈现相同的变化规律。13年房地产行业整体发展良好,安科发展净利率达到16.27%,盈利能力良好。14和15,安科发展的销售净利率和净资产收益率大幅下降。16、17开始企业大规模投资后,销售净利率和企业净资产收益率呈上升趋势,安科发展经营状况改善,其投资带来的收益提高。从综合企业毛利率来看,企业毛利率从13到16总体呈上升趋势,但在2017有所下降。毛利率的下降一定程度上反映了安科发展中的库存积压。企业投资规模过大或者库存积压,在一定程度上增加了安科发展的财务风险。

商业活动的风险分析:

(1)固定资产周转率=营业净收入/平均固定资产净值。

(2)总资产周转率=净营业收入/平均总资产

存货周转率反映企业存货的周转率,应收账款周转率可以衡量企业资金使用效率,总资产周转率反映企业资产的销售能力和资产投资效益。从数据中可以看出,安科发展的应收账款周转率从13大幅下降至15,从15逐渐回升至17,但并不乐观。这说明安科的开发经营能力不强,企业资金不能尽快收回,会直接影响企业的资金使用效率。近年来,安科发展中资金投入过大,资金回收速度急剧下降,必然会对企业正常的资金周转产生很大影响。安科的存货周转率近五年呈下降趋势,远低于行业平均水平。2017年安科发展存货同比增加34.19%。截至2017年末,安科发展存货账面余额占总资产的62.23%。此外,安科发展的总资产周转率近五年也呈下降趋势。可以看出,安科的发展积累了大量的库存,其大规模囤积土地后,土地的开发和房屋的销售并不好。而安科发展较多的存货积累占用企业的营运资金较多,存货周转率较慢会影响企业的流动性。由于存货在流动资产中的比重较大,应收账款直接影响营运资金的效率,存货积压、应收账款回收慢、资金使用效率低,会对企业的偿债能力产生一定影响,在安科发展承担巨额负债的情况下,其财务风险也会加大。

综上所述,我们提出房地产企业财务风险防控策略包括内部和外部两个方面:

1.外部防控策略

(1)积极响应国家宏观政策。

(2)提高经济敏感度

(3)不断开拓市场。

(4)拓宽融资渠道

(5)制定有效的销售策略

2.内部预防和控制策略

(1)提高风险防范意识。

(2)建立和实施内部控制标准体系

结论

?本文在总结国内外金融风险研究现状的基础上,阐述了金融风险理论,同时阐述了金融风险控制理论。通过对房地产行业发展现状和行业面临的主要风险的分析,以安科房地产开发有限公司为研究对象,深入分析了安科发展潜在的金融风险。以深沪两市88家上市房企2013至2017的财务指标为数据样本,揭示安科发展在整个房地产行业的财务风险,分析总结安科发展潜在财务风险的主要原因,并提出合理的防范措施。通过分析,本文得出以下结论:在房地产行业整体比较中,安科发展的财务风险相对较高,主要来源于外部经济环境和市场环境的影响,以及企业潜在的融资、投资和经营风险。安科发展可以通过积极采取有效的防范措施,合理控制财务风险,减少风险带来的损失。