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全面风险管理方法是实施风险管理过程的具体手段，风险管理方法体系的建立有助于各个过程的具体实施。经过多年的发展，项目风险管理的方法更加成熟和多样化，使得全面分析房地产开发项目的所有风险成为可能。房地产开发项目风险管理方法体系就像一个方法库。总结各过程的风险管理方法，比较各方法的优缺点，找出在房地产开发项目风险管理中的适用范围。在项目风险管理中，可以根据各个阶段的特点，快速选择有效的方法进行定性和定量的风险分析。？

在全面风险管理的框架中，目标体系是核心，所有的人员、流程和方法都必须围绕风险管理的目标来制定和实施；组织制度是基础，从组织制度上保证风险管理的顺利进行，培养全员风险管理的氛围；流程系统是关键。房地产开发项目全过程的风险应按照风险管理流程进行识别、分析、处理和监控。方法体系是促进所有风险管理的手段。四大体系相辅相成，* * *形成了较为完整的房地产项目全面风险管理体系。各系统的具体关系(如图1)。？

2.房地产开发项目的整体风险管理流程是怎样的？

2.1房地产开发项目风险识别？

房地产开发项目的风险识别是风险管理的基础。主要用于确定风险的来源和风险分类的过程。风险识别以房地产开发项目的工作分解为基础，即针对房地产开发项目的不同阶段进行风险识别。不同阶段的风险因素不同，风险分类和分组的依据也不同。？

2.2房地产开发项目风险评估？

房地产开发项目风险评估是通过对风险的定性和定量分析，估计房地产开发项目中风险发生的概率和可能造成的后果，按照高、中、低风险进行风险排序，编制风险清单，最后根据风险程度进行专项风险研究的过程。值得注意的是，房地产开发项目进度、成本、质量的风险分析范围比建设项目更广，应从项目可行性研究、项目规划设计、施工运营等工作特点分析可能存在的风险。？

2.3房地产开发项目风险监控？

房地产开发项目风险监控是修订和完善风险应对计划实施的过程，也是房地产开发项目风险管理有效实施的保障。风险监控不仅要根据风险应对计划采取风险应对措施，还要随着项目的深入对风险识别和评估的结果以及风险应对计划进行修正，即风险识别、评估、应对、监控、再识别的循环过程。？

3.如何应对房地产开发项目的整体风险？

3.1风险规避？

风险规避是根据风险预测和评估，放弃、暂停或改变开发项目条件，从根本上消除潜在风险的措施。通常，当潜在威胁的可能性太大，或者可能的损失后果太严重，又没有其他风险管理措施可用时，往往会采取风险规避。风险规避大致可以分为两种方式:一种是放弃或终止一项可能造成风险损失的活动；另一种是改变活动计划或者改变工作方式。可见，规避风险是一种消极的防范手段，有些是被迫的。因为规避风险可以避免损失，但同时也失去了获利的机会。因此，在选择风险应对措施时，最好谨慎使用风险规避作为预防措施。？

3.2风险控制？

风险控制是指在风险事件发生之前、之中和之后，为降低风险损失的概率和程度而采取的措施。根据风险控制的目的，风险控制可以分为风险预防和风险抑制。前者旨在降低风险损失的概率；后者旨在降低风险损失的程度。风险控制从采取预防措施开始，消除和减少潜在风险，降低损失的频率和程度。因此，这是一种积极的风险管理措施。由于风险控制措施成本低、效益好，不会产生不良后遗症。因此，对于房地产开发过程中的各种风险，应优先考虑风险控制措施。3.3风险转移？

风险转移是指开发商在开发过程中，有意识地将自己不能或不愿承担的风险转移给其他经济单位所采取的措施。风险转移不同于风险规避。不是放弃或停止项目开发，而是将开发活动中风险可能造成的损失的法律责任转移给他人。风险转移也不同于风险控制。与风险控制不同，它不是直接调整风险因素来降低风险损失的概率和程度，而是转移风面来间接降低自身的损失。？

风险转移的主要方式有合同、担保、期货和保险。合同形式包括固定总价合同、成本报酬合同、单价合同等。保险包括财产保险、责任保险和人身保险。各种合同对开发商和承包商的风险有不同的影响。开发商可以根据项目情况采用合适的合同形式，合理转移风险，如表1所示。？

风险转移一般在以下情况下采用:(1)风险的转让方和受让方(风险接受方)之间的损失可以明确计算和划分，否则双方之间无法进行风险转移；(2)被转让人能够并愿意承担适当的风险；(3)风险转移的成本低于其他风险管理措施。？

3.4风险自留？

风险自留是房地产开发商自己承担风险造成的损失。在房地产开发中，对于一些不可避免的、难以控制和转移的风险，或者可能因承担风险而获得更大利益时，往往在不影响开发商根本利益和整体利益的前提下，采取风险自留措施。风险自留分为两类:计划内风险自留和计划外风险自留。计划风险自留是主动风险自留，其具体措施是:(l)自保；(2)专属保险；(3)损失摊销；(4)贷款补偿；(5)免赔额保险。非计划滞留是被动滞留，通过风险应急准备金处理。风险自留措施应与风险控制措施结合使用。在实施风险自留措施时，应尽量确保重大项目风险已投保或风险控制计划已实施。还应该将风险自留策略与保险策略进行比较，以便做出更有利于节约风险管理成本的决策。？

3.5风险利用？

风险利用是指开发商利用人们对风险的恐惧和对安全的追求，参与具有真实风险的开发活动，依靠自身扎实的风险管理工作，扬长避短，谋求自身利益最大化的行为。风险利用是更高层次的风险管理，对风险管理者的管理水平要求更高。他们必须具有丰富的项目经验、熟练的技能和对紧急情况的高度适应性，以便分析风险的可用性和价值，并有效地利用它们。比如，在目前土地市场化的条件下，经营性用地必须通过招拍挂的方式取得。但一些精明的房地产商另辟蹊径，从土地一级开发入手，通过争取某块土地的开发权，为获得二级开发权打下基础。因为如果进行土地一级开发，一定程度上会提前了解土地的相关信息。在土地二级市场上市交易方面有先天优势，获得二级开发权的概率更大。所谓“曲线拿地”，就是利用好政策风险。？

4.房地产开发项目整体风险应对需要注意哪些问题？

4.1风险应对计划是否应该有的放矢？

风险应对计划的制定是风险管理的关键环节。由于项目的独特性和唯一性，在制定应对措施时不能照搬现有模式。我们必须根据项目自身条件和项目风险识别与评估的结果，提出有针对性的解决方案。同时，在制定应对方案时一定要克服侥幸心理，不要为了减少开支而对风险采取有效的防范措施。？

4.2注意应对管理方法的组合？

无论是风险控制、风险转移还是风险自留，每一种风险应对措施都有其局限性。面对复杂多变的风险，要注意多种方法的组合，根据项目的具体情况制定各种方案，并按优先级排序，避免因单一方案的无效而措手不及。？

4.3注重管理的经济性？

为了规避或减轻风险，获得更高的收益，我们必须付出一定的代价。但是，基于经济性原则，有必要对措施的有效性和经济性进行综合评价。比如，在处理不可预测的风险时，往往可以采用保险或风险自留，但哪种方法更多呢

经济有效，可以对保险的成本和风险准备金的支出进行比较，从而选择更经济有效的措施。？

房地产开发经营风险及开发项目可行性研究一、房地产开发经营风险(一、房地产开发经营风险的成因)任何管理活动都是有风险的。所谓管理风险，是指管理者在管理活动中，由于各种因素而无法实现预期目标，导致管理损失或失败的情况。物业管理的特殊性决定了物业管理的风险更大。1.房地产区位的不可移动性或固定性决定了房地产对市场供求的不可调和性；2.房地产投资的长期性决定了房地产管理对市场供求变化的不灵活性；3.房地产投资运营的固定性决定了房地产投资运营不易变现；4.房地产市场信息的分散性决定了房地产市场的不充分性和变现的难度。房地产管理风险在不同阶段有不同的表现形式和作用。(二)房地产开发经营风险的类型为了认识房地产经营风险的性质和规律，提高对房地产经营风险分析的认识水平，加强房地产风险的管理，可以按照一定的标准将房地产经营风险划分为不同的类型。1.房地产管理的自然风险房地产管理的自然风险是指在房地产管理过程中，由于自然灾害，如地震、洪水、风暴、火灾等对房地产造成的破坏和损害而产生的风险。2.物业管理的社会风险物业管理的社会风险一般来自两个方面。一是政治原因造成的，如国家政局和政治形势的变化，国家宏观经济政策和房地产政策的变化，国家和房地产法律法规变化导致的房地产经营风险；二是集体和个人的不当或错误行为导致的，如盗窃、抢劫、诈骗等引发的风险。其中，对房地产管理影响最大的是国家政治和政策、法律法规的变化。3.房地产经营经济与市场风险房地产经营经济与市场风险是由房地产市场状况的变化，或市场运行中的不确定因素引起的。在市场经济条件下，市场是各种经济运行状况的集中表现，市场运行中存在许多不确定因素。国内外社会经济变化、经济政策变化、居民收入水平变化都会影响房地产市场运行。4.物业管理的技术风险物业管理的技术风险是科技进步带来的风险。当代已经进入知识经济时代，科学技术发展非常迅速。科技的进步使建筑材料的品种、质量和性能发生了变化，也促进了建筑技术的提高和建筑结构的创新，从而大大提高了建筑业和建筑产品的科技含量，并不断使现有的房屋和其他建筑物贬值，从而造成了房地产管理的技术风险。5.物业管理企业内部风险由于物业管理企业内部管理水平等问题，影响了企业的预期收益，从而形成管理风险。比如，由于企业财务管理混乱，资金周转缓慢；施工管理不善延误了工期；管理水平低影响了房地产的出租和出售。(三)房地产经营风险管理方法风险管理是一项要求相对较高的管理。由于风险产生的原因是多方面的，极其复杂，有时甚至是不可避免的，因此在风险管理中主要采用以下方式和方法。1.规避风险。要求企业在进行经营决策时避开高风险或高风险的业务，选择无风险和低风险的业务，以规避管理风险。2.转移风险。就是转移业务中可能发生或已经发生的全部或部分风险。一般来说，采取的主要方法是将可能存在风险的业务项目进行转移，或者将存在经营风险的项目与其他单位进行合作或联合经营，以达到分散风险或降低风险的目的。但是，风险的转移也需要一定的代价，有些是直接的，有些是间接的。3.减少风险损失。一旦经营风险发生，企业应尽一切可能采取各种有效措施减少风险造成的损失。在降低经营风险时，通常采用以下方法:准确预测经营项目的成本收入比，减少经营过程中不必要的开支；缩短经营周期或缩小经营规模；通过同样的方式签订合同，把那些对利润比较敏感的变量，如利息、开发建设成本、建设周期以及房屋的预租预售等固定下来，从而降低或缩小风险。4.为商业项目实施保险。对经营项目实施保险是经营者转移经营风险的较好方式。保险虽然要交一笔费用，也就是保险费，但比起风险一旦发生造成的损失要小得多。在发达的市场经济条件下，通过保险来转移或降低风险是一种广泛使用的风险管理方法，因此也是现代规避或降低风险的主要方法。对可能存在的风险要进行科学的分类和排队；找出风险的原因及其因果关系；采取适当的措施来识别特定的风险。识别风险的主要方法有:分析查询、财务报表、流程图、现场观察和环境分析。识别风险是风险管理的基础，也是最困难的工作。二、房地产开发经营可行性研究(一)可行性研究的意义可行性研究是现代管理活动的重要环节，是管理的重要方法。房地产经营可行性研究是在房地产经营决策前，对经营项目进行综合技术经济分析的科学方法。通过可行性研究，可以对经营项目的市场运作、经济、技术等方面进行深入细致的调查、分析和研究；我们可以从技术和经济方面对提出的各种管理方案进行比较、分析和论证；还可以科学地预测和评价管理项目的经济效益，为管理决策部门的最终决策提供科学依据。(2)可行性研究阶段划分可行性研究一般分为三个阶段，即机会可行性研究阶段；初步可行性研究阶段；最终可行性研究阶段。1.机会可行性研究阶段及其任务机会可行性研究阶段的主要任务是确定经营方向，提出经营目标。对于物业管理企业来说，就是对管理项目提出建议。为实现机会可行性研究阶段的任务，必须对投资经营项目的发展背景、当地资源条件、市场供求等基本情况进行初步调查和预测。通过前期研究，找到并确定最有利的投资方向和投资机会，提出可行性研究的建议，并对下一步研究提出要求。2.初步可行性研究阶段的主要任务及其任务是根据机遇阶段的成果，进一步研究经营项目的规模、建筑材料的供应、投资地段的选址、建设项目的设计方案和项目工程的建设进度。对于一些关键问题，还必须进行专项研究，如市场需求、投资运营项目的利弊、工程设计方案的合理性、建设进度的可行性等。在对这些问题进一步研究的基础上，我们仔细对比分析各种方案，排除一些可行性不大的方案，进一步缩小工作范围和工作量，为最终的可行性研究奠定基础。3.最终可行性研究及其任务的最终可行性研究是可行性研究的最后阶段。这一研究阶段的主要任务是对管理项目的技术、经济和市场等方面进行详细、深入的分析和论证，确定与管理项目有关的主要因素，并对这些因素进行认真的调查、分析、计算和评价，在此基础上提出一个或几个可供选择的最优方案，作为管理的决策依据。总之，在可行性研究的三个阶段中，机会研究阶段的主要任务是确定投资方向，提出项目建议书；初步可行性研究阶段的主要任务是确定项目的生命力和发展前景；最终可行性研究阶段的主要任务是对投资项目进行市场、经济和技术分析，为管理者提供可靠的依据。(三)可行性研究的内容房地产开发经营管理的可行性研究是一项非常广泛的技术经济分析。这种研究不仅需要对市场、技术、规划、组织等因素进行综合分析，还需要研究与国家社会经济发展环境相适应、与所在城市和区域总体发展规划相协调的问题。物业管理可行性研究包括许多内容，根据不同的标准，可以归属于不同的方面。但无论如何，物业管理项目的可行性研究必须包括以下三项内容:1。房地产市场的问题。在市场经济条件下，生产是为了满足市场的需要。如果没有市场需求，房地产开发经营就失去了存在和发展的基础。所以，物业管理可行性研究的首要问题是研究有没有市场，市场容量有多大。在物业管理的可行性研究中，是否有市场是解决物业管理“必要性”的问题，所以这个问题成为了所有可行性研究的基础和前提。2.工程和技术问题。主要研究规划、设计、工程技术中的高科技含量，以及规划、设计、工程技术中的难点能否解决或克服。这个问题主要是解决物业管理的“可能性”问题。3.经济效益。它是通过对房地产经营活动的经济评价来研究其是否盈利以及盈利水平。在市场经济条件下，任何企业经营的最终目的都是获取利润，也是获取利润最大化。如果企业不盈利，就会失去经营目标。所以这个问题主要是解决房地产经营的“合理性”问题或者说企业经营的最终目的。总的来说，这三个方面的关系是:市场问题是房地产经营的前提；工程技术问题是房地产管理的手段；效益是房地产经营的目的。只有对这三个问题给出明确的答案，才能完成物业管理的可行性研究。(四)房地产开发项目可行性研究报告房地产经营可行性研究结论或意见形成后，还必须编制可行性研究报告。