论文题目《房地产投资风险综合评价与决策》是关于房地产投资分析和风险分析的。
摘要房地产是近年来中国最典型的利益博弈领域。房价过高是不争的事实，群体利益决定房价走势。高房价下的群体利益分析有助于理解我国房地产价格的来龙去脉，有利于房地产市场政策的制定和实施。房地产风险识别是房地产风险控制的基础，也是最重要的环节。房地产风险识别是指政府和相关机构提前感知和发现房地产开发过程中面临的各种风险，识别和区分这些风险，并对其进行系统的分类和分析，揭示风险的本质。本文主要探讨房地产风险的识别过程和方法，并提出相应的防范房地产风险的措施。房地产市场的健康发展与社会稳定和人民生活密切相关。这是因为人们已经知道投机的危害，但对投资的认识还不够。在论证了房地产投资是本轮房价上涨的重要诱因之一，也是房地产市场持续健康发展的隐患之后，结合国家近期出台的抑制房价过快增长的各项政策措施，提出了控制房地产投资、促进楼市理性回归的对策建议。本文主要研究房地产市场的投资行为。通过分析我国风险投资发展的现状，提出了我国风险投资业发展中存在的问题，并提出了相应的对策。
一、房地产风险的识别与评估
(一)、房地产风险识别流程
房地产风险的识别过程主要是确定哪些风险事件可能影响房地产行业乃至整个宏观经济的发展，并记录这些风险的特征。参与风险识别的人员包括风险管理项目团队成员、风险管理专家、相关研究学者以及任何有助于风险识别过程的人员。具体鉴定过程如下:
1.确定房地产风险识别的对象。风险识别的第一步是确定风险识别的对象，对整个房地产开发的步骤进行分解，避免漏项，确定识别的对象。
2.收集和处理与风险相关的信息。
一般来说，我们认为风险是由不完整的数据和信息引起的。在识别房地产风险时，很多识别方法都需要建立在大量数据的基础上。
但是，总的来说，在房地产行业的发展过程中，收集和处理与风险相关的各种信息是非常困难的。但是，风险事件不会孤立出现，总会有一些与之相关或间接相关的信息，甚至有些史料可以作为有用的信息。比如可以收集房地产开发平均融资率、居民平均收入和可支配收入、银行不良贷款率等。
3.不确定性的分析和判断。结合相关风险分析师的经验，利用收集和处理的信息，分析判断现阶段房地产行业发展面临的不确定性。
4.选择风险识别技术和工具。针对不同的风险对象，采用不同的风险识别方法。由于不同的风险对象具有不同的特征，不同的风险对象可能需要采用不同的技术和工具来实现有效的识别。
5.识别和分类风险事件。根据选择的风险识别方法，确定房地产行业的风险事件。结合已有的风险信息和风险识别人员的经验，按照相关的风险分类方法，对已确定的房地产风险进行分类分析，从而综合识别风险的各种特征。
6.预测风险事件的发展过程和结果。对风险事件进行分类后，需要结合相关实践经验进行推断和预测，判断风险发生的原因和风险发生的时间，风险以什么形式出现，出现后的发展过程和将造成的后果。
7.风险识别报告。每完成一次房地产风险识别，最后都要提交一份风险识别报告。报告的内容不仅包括房地产行业现有的风险清单，还包括风险的具体分类、风险成因的解释和分析、风险后果及其价值的表述，甚至包括所有风险的优先顺序。根据不同的风险报告要求，房地产风险报告的具体形式也可以多种多样。
(二)，房地产风险识别方法
目前流行的风险识别方法有很多，大部分是在传统风险识别方法的基础上发展起来的，包括:情景分析法、头脑风暴法、德尔菲法、筛选-监测-诊断技术、故障树分析法和市场调研法。
1，场景分析法。情景分析法是在计算机上进行的各种状态变化下的模拟分析，是用来识别引起风险的关键因素及其影响程度的方法。场景分析法和焦点平面一样，会显示某一因素以不同方式变化时，对整个房地产市场的影响、程度和严重后果，从而为分析者提供比较研究。
2.头脑风暴法。头脑风暴法以小组会议的形式组织，通过相互讨论产生思维振动，不断激发与会者的思维和灵感，补充和修正彼此的智慧，激发独创性，以获得创新的思想、观点和观点。
3.筛查-监测-诊断技术。筛查、监测和诊断是一个持续的识别过程。筛选是对具有潜在威胁的影响因素进行分类和选择。监控就是对每个风险因素进行监控、记录和分析。诊断就是根据症状评估判断可能的原因，仔细检查可疑因素。由于房地产市场的复杂性和多变性，导致房地产市场风险的因素多种多样。所以一个筛查-监测-诊断的过程并不能完全解决问题，房地产市场还可能产生新的风险因素，所以这个过程往往需要重复。
4德尔菲法。德尔菲法又称专家意见法，是一种反复匿名征求专家意见最终达成一致的风险识别方法。针对一些复杂的房地产风险，德尔菲法有很好的效果。
5.故障树分析。故障树法是一种广泛使用的分析问题原因的方法，其原理是将复杂的事物分解为更简单、更容易识别的事物。具体方法是把一个大故障以图表的形式分解成各种小故障，或者把各种故障的原因分解细化。这种方法可以将房地产市场面临的主要风险分解为许多小风险，逐层分析风险产生的原因，剔除无关因素，从而准确找到真正影响房地产市场的风险因素。
(3)、国际环境分析
1，大范围的金融危机。在2008年全球金融危机的背景下，欧洲央行、加拿大央行、瑞典央行和瑞士央行纷纷宣布降息。受国际形势影响，到2008年底，中国央行两次降息。全球金融危机带来的经济低迷，使中国房地产行业面临前所未有的“寒冬”。未来房地产行业成交量的持续下滑，购房者信心的减弱和持币观望，空置率的持续上升和毛利率的下降，将使开发商遇到现金流问题，银行业房地产不良贷款风险将大大增加。
2.对中国房地产的负面预期，加上普遍存在的流动性危机，使得许多海外金融机构从中国房地产市场撤出资金，回到国内救火。自2003年以来，这些海外投资机构进入中国房地产市场，到处寻找优质项目。由于近几年房价的持续上涨，到目前为止市值已经涨了好几倍。在中国房地产市场赚了很多钱后，他们现在通过中介寻找买家，并准备出售他们的房产资产。例如，积极投资上海房地产的摩根士丹利希望出售新天地等顶级豪宅，花旗银行计划出售漕河景苑的两套高层和小户型公寓，美林证券旗下的南京西路开发项目正在寻找买家。全球最大的服务式公寓运营商新加坡雅诗阁集团(Ascott Group)正计划出售其此前收购的一些项目，澳大利亚麦格理集团(Macquarie Group)也有意出售其在上海的一些公寓项目...这表明外资机构已经开始准备退出中国房地产市场，这将使中国房地产市场进入严冬”。
二、高房价下房地产开发商的利益分析
(1)房地产开发商是房地产市场的利益主体，是高房价最直接的受益者。高房价对开发商的好处主要在于:
1.高价可以促进劣质产品和积压产品。在高房价造成的需求不足、供给过剩的假象掩盖下，人们更关心的是商品的短缺，而不是商品的质量。这种“稀缺性”的业态有助于房地产开发商达到争夺劣质产品、处理库存的目的。房改后，“1998年积压”和“1999年上涨”是房地产开发商争夺库存的最初目的。
2.扭曲需求，牟取暴利。2000年后，房地产价格持续上涨，消费者心理受到强烈压制。在投资寻租和投机获利动机的驱动下，消费资本、商业资本和产业资本在金融资本的帮助下，普遍表现出超前于消费、投资和投机的套现倾向。潜在而现实的需求和现实的供给形成了巨大需求缺口的假象，使得真实的市场供求关系强烈扭曲，进而造就了房地产的“繁荣景象”。
3.转移风险和短期套利。2003年以后，房价的上涨趋势、住房信贷和预售制度造成了房地产开发商的投资回报和经营风险之间的严重非等价，使得房地产开发商实现了无风险投机，这是房地产市场正常发展和扭曲的分界点。
4.高房价下，更有利于开发商形成利益联盟。自2004年以来，中国的房地产价格在更大程度上由少数开发商决定，即少数开发商凭借其垄断地位和默契合作形成了价格联盟，推高了房地产价格(徐景阳和马援，2005)。中国的房地产定价不再是简单的成本定价、商品价值定价和市场定价，而是包含了强烈的人为因素。这个定价是通过开发者利益的合作和联盟来完成的。这种定价方式采用利益协调和主观操纵的方式，具有明确的方向性、持续性和扩散性。
(二)高房价下非金融相关行业的利益分析
随着近五年来房地产市场需求旺盛、价格上涨的趋势，与房地产市场密切相关的产业部门和单位获得了自身的利益，实现了快速发展(第六届中国房交会上的统计数据显示，我国房地产业直接带动了57个相关产业的产量增加)。房地产市场的快速发展和及时调整影响到广泛的部门。同时，这种溢出和收缩效应具有高速、高效的特点，并具有明显的正相关性(郭桂香，2005)。受收入分配不公、财富积累偏差、贫富差距扩大的影响，形成了真实需求不足、消费乘数下降、科技拉动不足的市场背景。在这种背景下，房地产成了一个国家。房价上涨给目前房地产市场相关部门和单位带来的实质性利益，使得这些利益相关者对房价上涨持乐观态度，甚至帮助其走得更高(虽然这些利益可能是立竿见影的、暂时的，甚至可能不利于利益相关者自身未来的长远发展)。鉴于上述房地产市场的高度关联性，在房地产市场的调控和开发商行为的约束上要注意两个方面:一是多部门的协同调控，二是房地产支柱产业需求的持续驱动力和相关产业部门的利益保障。
(三)高房价下相关金融行业部门的利益分析
银行不是房地产，房地产也不应该是银行。目前出现的“银行地产，地产银行”(银行承担风险，地产股分红)现象，是责权利“度”的丧失，双方利益重叠、替代、合作、依赖的结果，纵容了炒房。中国的房地产金融主要是银行主导的房地产借贷资本。
房地产商品保值增值的稳定性使房地产开发商获得了金融理财的信任，从而使金融利益与房地产行业紧密结合。但这种亲近必然有一个“度”的问题，这个“度”就是市场经济条件下银行理财产品的保值增值。助力产业发展，实现自身保值增值是金融资产运行的基本规律，但在计划市场经济下，国家宏观调控任务更为重要。1997亚洲金融危机期间，中国承诺保持汇率不变，帮助邻国尽快摆脱危机，充分验证了金融宏观调控在中国金融国家中的突出地位。从保值获利的角度来看，房地产价格的适度上涨带动房地产投资信贷的保值增值，自然成为银行信贷支持房价上涨的合理依据。房地产投机带来的价格通胀套利风险是银行不愿意看到的，尤其是当房地产市场的价格泡沫导致房地产“投机套利”发展为房地产“投机套利”时，这是银行资产所不允许的。但从国家宏观调控的角度来看，上述现象中的“投机套利”是违约，而后一种现象中的“投机套利”则取决于对国家宏观经济的影响程度和宏观经济调控的要求。
(四)高房价下政府相关部门的利益分析。
政府机构作为公益性部门，除非有必要对行业进行引导和扶持，否则不应该将公共管理权力捆绑到某个行业部门，甚至捆绑到行业部门的利益上。公共* *权利和产业利益的捆绑，必然会激发产业部门和公共* * *权力的公共* * *利益，在牺牲公共* * *权力整体公共福利的同时，通过行政和经济互利攫取更高的* * *利益。也就是说，公权的逐利行为是以偏离公益权利的正常实施为代价的。由于房地产价格持续上涨所带来的需求驱动效应符合绩效考核中价值评估的要求，价值评估很容易转化为对房地产市场价格的默认和支持。而且，由于中国的房地产和不动产是合二为一的，土地使用权的出让被地方政府垄断(即只有政府才能倒卖土地)，房地产税也由政府主导，所以地方政府开发房地产的积极性很高，地方政府和房地产开发商的利益和目标往往是一致的(徐景阳，，2005)。央行在2005年5月发布的《2004年中国区域金融运行报告》中指出，近年来，上海房地产的财富增长值估计超过2万亿元，房地产市场给上海市政府带来的地方财政收入约占地方财政收入的35%。但政府的部门利益明显受到舆论和宏观政策的约束，不可能盲目支持房价上涨。当房价上涨能带动地方经济发展，能体现政绩和政绩的时候，就应该提倡、鼓励、支持甚至主动推动房价上涨。由于过度膨胀的价格，风险大于收益，导致需求下降，甚至由于担心风险过大，特别是由于舆论和宏观政策调整的压力而产生负面拉动。当部门利益受到影响而不得不放弃时，利益分割中的相关部门才会真正正视房价泡沫带来的负面效应，整顿房地产价格调控。从批准开发商涨价到“保市场”再到调控降价的措施不断出台，反映了政府部门利益及其政策操作方式的不断转化过程。
(五)高房价下的消费者利益分析。
房地产商品的消费者是房地产商品的最终使用者，是房地产市场各种费用的最终承担者。房价上涨带来的好处可以分为两类:一是随着房价上涨成为自己房子的百万富翁，依然过着原住房户的“正利益”。另一种是买房还贷压力大的“房奴”的负利益。原房屋所有人在房价上涨过程中获得的“正收益”，可能是实际收益，也可能是名义收益，这主要取决于自己的房产是否出售。对于住在房子里的消费者来说，得到的是资产名义估价值的增加，房子的贬值，生活成本的上升。房地产价格上涨。只有售出的房产才能通过房产在出售过程中的价格上涨来获得虚增的利润。房地产消费者是房地产市场中尚未形成合作，因而不具备组织行为的群体。消费者零散、不专业的购买行为被高度诱导。在房价上涨的过程中，他们获得的是更多的负收益。目前，房地产投机和囤积居奇是中国市场上最大的“欺骗”行为。正是这些不公平的市场行为，导致房地产消费者背负巨额房贷债务。房地产价格的飞涨直接剥夺了消费者应有的住房权利，也间接剥夺了他们正常享受社会成果的权利。与人力、物力、财力、信息和组织利益的结合相比，消费者行为的物质力量和精神基础明显单薄。作为房地产市场的弱势群体，他们的力量在房地产市场行为的博弈中是不成比例的，力量的悬殊使得消费需求相对于其他利益因素对房价走势的影响很小甚至可以忽略不计。对房地产市场有最终决定性影响的是自然需求。在自然竞争的市场条件下，自然需求明显决定价格。然而，在垄断竞争和完全垄断的市场条件下，消费者的需求大多是购买力的最终决定，尤其是在当前的现实中。在金融资本、产业资本、投机资本支撑的房地产市场下，就连房地产的自然需求也同样微不足道。作为社会税收的来源，政府相关部门有责任和义务支持和保护其合法权益。为了满足政绩考核的需要，政府部门放弃人民利益，与开发商合作。抬高房价、膨胀房价的做法，是政府管理的“错位”和“倒置”以及错误的政绩观造成的，是对人民利益不负责任的行为。
三，房价走势及对策
(1)从上面来看，除了房屋的潜在买家，很难找到其他降价因素。因为降价与国家宏观经济繁荣目标的运行相违背，很难将其作为宏观经济调整的目标。自2005年3月26日《国务院办公厅关于切实稳定房价的通知》以来，很多规范性文件都提出了“稳增长、限增长”的思路，已经充分说明了这一点。但在目前的市场条件下，房价理性下跌并不现实，因为市场缺乏这种理性下跌的因素和动力。尤其是在目前“消费资金不足，银行买单”的情况下，房地产市场价格未来的走势应该是稳中有升，甚至继续“上浮”。只要购房者的首付、还款能力和银行的房地产信用能够继续保持，房地产开发商能够在这种延续中把经营风险转化为消费风险和金融风险，并获得相对较高的投资回报，利益集团的涨价行为就不会停止，消费者的利益就难以得到保护。但是，房价不可能无限上涨。最终考验群体利益和涨价欲望的是消费者的房地产消费支出和房地产信贷的潜力和耐力。消费需求、住房信贷的承受力和疏通能力是房地产价格上涨的极限，超过这个极限的接受度将是市场规律强制惩罚下的自然回归。在房地产宏观调控过程中，调整房地产市场应是国家政策的初衷和基本要求，既能惠及人民群众的住房需求，又能有效促进房地产及相关产业的发展。房地产市场价格调整对工业需求的影响应减少或辅以战略性调整。房地产市场调控的基本取向应该是限制“百姓买不起”的房地产供给导致的市场需求减少，通过“百姓买得起”的住房供给增加导致的居民真实住房需求增加来弥补。
(2)这是“国八条”中两次提到的限制高价大面积楼盘和别墅，提高小面积低价的保障房和廉租房供应比例的目的。市场运行不同阶段的不同情况需要不同的调控方式，利益调节不能适用于所有情况。贷款利率的上调用于借款和还贷的人群，抑制了房地产市场的“投机套利”行为和住房需求的正常消费，对未还贷款的“投机套利”没有作用。炒房的目的是以住房信贷的方式获得贷款转移风险，这种方式受到首付比例提高和房贷比例降低的制约。银行套利反而被套牢，是操作失误还是刺激需求的监管需要商榷。当务之急应该是迅速关闭银行大门，提高首付比例，尤其是限制高价房和豪宅的贷款比例。这在宏观调控政策上显然不够。
(3)、房产投资和投机的目的是一样的，就是持有房产，等待房价上涨获得更多收益。两者的主要区别是:房地产投资是指购房者为获取长期投资回报而购买房屋的行为；炒房是指购房者为了获取短期投机利润，对房屋进行短期投资或投机的行为。国外一般根据持有房产的期限来区分“投资”和“投机”。持有房产五年以上才交易是投资行为，买卖五年以内的房产是投机行为。
1.目前，我国还没有对房地产投资和投机提出明确的界定标准。2009年以来，在房价上涨、通胀预期上升的形势下，人们普遍认为大量购房等待升值是一种合理的投资方式。一些居民持有富余资金购买多套住房，他们自己也不区分买房属于投资还是投机。当前，中国房地产市场要想持续健康发展，不仅要严控投机，更要严控投资行为，合理引导住房消费需求。
2.按照传统观点，房地产投资主要有以下优势:一是激活房地产交易，增加市场需求，促进房地产市场发展；二是在房地产租赁市场提供房源，满足市场的租赁需求；三是提供风险更小、回报更高的投资渠道，可以实现资产的保值增值。但是，在目前的情况下，房地产投资弊大于利。
(1)，在房地产市场供大于求，房价下跌的情况下，房地产投资确实有利于增加市场需求，促使房价止跌反弹。
(3)近年来，我国货币流动性过剩，投资渠道单调，房地产价格持续上涨，使得很多人认为房地产是高收益低风险的优质投资渠道。这种观点鼓励了房地产投资的行为，却忽视了房地产投资的风险和危害。投资的风险与收益正相关，要获得更大的收益，就必然要承担更大的风险。虽然中国的房地产价格在过去几年中增长迅速，但从长期来看，大多数国家的房地产溢价与通货膨胀率是一致的，房地产市场的发展呈现周期性波动。根据《经济学人》房价指标统计，从1990到2010第二季度，美国、英国、日本、新加坡的房价短期内会呈现单向上涨或下跌的趋势，但长期来看，四国的房价会上下波动。因为房地产是“不动产”，一旦房价下跌或房地产市场进入衰退，投资者很难获得预期收益，甚至遭受损失。
(4)住房、股票等投资品有本质区别，完全不在一个需求层面，房地产投资直接影响居民基本生活保障。与股票、基金、黄金等投资产品不同，股票等投资产品是用富余资金自由选择的，而住房具有很强的民生性，突出表现为保障居民生活的基本条件、普通公众生活的基本需求和维护社会公平的重要媒介。现在的情况是，一方面，富人把自己的富余资金投入到房地产市场，推高房价，大量的人通过炒房、投资房地产而变得富有，甚至跻身富豪榜；另一方面，穷人因为房价高只能看“房子”，很难满足基本的生活需求。目前房地产投资已经成为少数人谋取利益的手段，是通过民生设施的投机和社会财富的转移再分配形成的，这显然不是社会公平的体现。可见，在当前我国基尼系数处于高位、贫富差距不断扩大的情况下，放任房地产投资只会抑制民生需求，导致富者越富，贫者越贫，不利于社会的可持续发展。
第四，中国可以借鉴德国住房储蓄机构的多元化结构。德国个人住房的融资渠道包括储蓄银行、信用合作社、建筑互助储蓄信用合作社、住房贷款协会和建筑协会。从所有制性质来看，有三种情况:公有、私有、民间合作。储蓄银行是政府建立的国有机构。建筑互助储蓄信用合作社、住房贷款协会和建筑协会既有私人的也有公共的，而建筑信用合作社是民间的合作互助机构。
(一)防范房地产开发企业的财务风险
1，银行信贷风险防范。加强房地产开发信贷资金管理对房地产开发企业防范金融风险尤为重要。央行121号文件规定，开发商只有自有资金达到30%，且取得四证，才能从银行获得贷款，这在一定程度上提高了开发商的贷款门槛，降低了银行的金融风险。但由于信息不对称，银行业在贷给房地产开发企业后，很难知道资金的流向、用途等信息，更难以控制资金的用途。而且房地产开发企业的贷款资金往往数额巨大，一旦银行等金融机构向缺乏资质和信用的开发商发放贷款，将承担巨大的违约风险。因此，有必要完善对银行等金融机构的信贷监管，防范因经营疏忽或失职导致的银行信贷风险。我国银行信贷监管部门不仅要按照规范对房地产开发企业的资质、信用、自有资金比例、完工比例等进行严格监管，还要不定期地对资金流向进行监控，避免不良资产的形成。
2.鼓励多元化融资方式。银行信贷集中在房地产行业会给银行业带来高风险，同时也会助长房地产泡沫的膨胀，刺激潜在的金融危机。因此，有必要改变房地产开发企业向银行贷款的单一融资模式，发展多元化融资模式，有效分散银行业的金融风险。房地产开发企业是资金的需求者，应积极探索融资渠道。房地产开发企业应打破原有的信贷融资模式，根据自身条件，努力寻找适合企业发展的融资模式。同时，企业自身加强资金管理，可以提高资金使用效率。
3.房地产投资信托的风险防范。可以采取以下措施规避投资信托的风险:一是完善房地产信托的相关法律法规。对于房地产信托和其他信托的各种运作，应该做出明确的法律规范。此外，支持房地产投资信托的税收和会计制度也应相应调整，尽快出台工商登记、信托税收、信托会计、外汇信托、信息披露、不动产等专项信托管理办法。第二，加强信托公司的实力和专业能力。信托产品的风险主要与信托公司的抗风险能力和资金实力有关，所以专业的房地产投资信托公司可以更有效地规避风险。同时，应鼓励信托公司建立科学的投资决策和风险控制体系。
4.完善我国房地产信用评级体系。住房抵押贷款证券化、房地产开发企业融资和个人住房抵押贷款都需要与信用评级体系配合实施。美国次贷危机的爆发表明，美国现行信用评级体系的执行存在一定程度的缺陷。我国房地产金融体系缺乏信用评级，我国金融机构对房地产信贷业务承担了比较大的金融风险。中国有必要改进目前的信用评级体系。
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