本文的主题是关于个人住房贷款证券化。

中国个人住房贷款政策及价值取向研究

介绍

近年来，我国房地产业作为国民经济的重要增长点，在推动经济快速发展中发挥了重要作用。与此同时，房地产投资过热、房价过高等问题也在一定程度上干扰了经济秩序。国家及时出台和完善投资政策、需求政策、供应政策等房地产新政策，为加强和改善宏观调控创造了有利条件。个人住房贷款政策是需求政策的一种形式，是随着国民经济发展而变化的短期调控手段。通过个人房贷政策的杠杆作用，可以刺激居民对房地产的有效需求，启动房地产消费。同样，对政策价值取向的关注和调整，也可以使政府的宏观调控发挥更大的作用，满足更多人的愿望。

1，房地产政策的经济分析

房地产政策是政府公共管理政策的一部分，对房地产政策的分析是典型的实证研究。房地产政策的经济分析具有专业性、预测性和咨询性，可以帮助决策者利用政策调整工具发现和解决公共政策问题，在一定程度上提高政策的有效性和决策的效率。

(1)主要政策调节工具——利率、土地供应和税收

①利率

西方经济学认为，一个国家通过中央银行运用其政策工具，按照既定目标调整货币供应量和利率，从而影响宏观经济活动的水平。在房地产信贷领域，政府可以通过市场利率的变化，调整个人住房贷款利率，引导房地产价格回归合理预期。利率的变化直接影响居民的还款行为，增加了购房者的还款压力，增加了贷款成本的风险，使购房者在住房消费贷款行为中更加谨慎。因此，利率的变化是政府调节资金价格杠杆，利用市场力量，引导房地产开发商合理定位，商业银行合理放贷，购房者对房地产市场形成合理预期，从而促进房地产行业健康发展。

②土地供应

在经济学分析中，土地作为一种生产要素，其供给弹性为零，即从整个社会的角度来看，土地的供给是固定的，但从不同时间段和地区的土地利用差异来看，土地的供给并非完全无弹性。国家甚至地方政府都有条件通过控制土地供应和土地开发节奏来实现对住宅产业的宏观调控。根据商品供求规律，当房地产市场供大于求时，房地产价格就会下跌。从近几年中国房地产市场施工和竣工面积的增长来看，房地产市场总体上处于供大于求的局面，但房地产行业内部结构性矛盾更加突出。

③税收

税收是国家财政政策调节国民经济的手段。对于房地产行业来说，目前税收在生产领域采取的调控措施强于消费领域。在经济扩张和房地产投机过热阶段，通过调整房地产相应的税种和税率，可以减缓投机交易的速度，从而抑制经济过热和投机需求。在房地产消费领域，通过征收个人所得税、营业税、契税、印花税等相应税种，可以减少房地产的投机收益。我国规定，从2006年6月起，对个人购买不足5年的住房进行销售全额征税，从2006年8月起，在全国范围内统一强制征收二手房转让个人所得税。可见，在房地产政策调控中，虽然各种政策调控工具的调控领域和手段不同，但其目的和作用是相同的。

(2)选择性调控政策工具——房地产信贷调控和优惠利率。

选择性控制是国家重点控制特定市场的信贷供求，调节和影响信贷活动的一种货币政策。其调控工具主要包括消费信贷控制、房地产信贷控制、优惠利率等。在房地产领域，消费信贷控制和房地产信贷控制可以统称为房地产信贷控制，是央行货币政策的重要组成部分。监管部门将通过对行业的分析和监测，加强信贷政策的前瞻性和有效性，不断提高风险管理能力。从65438到0998，由于国内住房制度改革刚刚起步，居民购房意愿不强，人民银行在短时间内对居民住房贷款实行优惠利率。2004年以后，中国货币政策和财政政策的主导地位发生了变化。央行坚持稳健的货币政策，加强住房信贷调控，及时调整和传达货币信贷政策意图，引导社会预期。

(3)有效需求和投机需求

经济学领域的有效需求是指具有支付能力的需求。凯恩斯认为，有效需求是商品总供给价格和总需求价格达到均衡时的总需求，包括消费需求和投资需求。由于个人消费的预算约束，对住宅产品的实际有效需求有限。当消费需求得到满足，投资需求因盈利而加剧时，超过一定限度就成了投机需求。目前中国房地产市场的购房需求既包括有效需求，也包括投机需求。有效需求主要表现为居民自住住房和以直接使用为主的各种需求。比如购买、建造、翻新、大修自住住房，就是典型的有效需求，而投机需求的目的就是赚取差价。国家对房地产信贷的控制主要是减少投机性住房贷款的需求。根据中国的实际情况，对于大多数家庭来说，满足对住房的消费需求只能通过贷款购房来实现。国家对个人住房贷款政策的调整，可以在一定程度上刺激住房消费需求，将潜在的住房需求转化为有效的住房需求，通过制度安排或政策调整，尽可能扩大住房有效需求的边界。截至2005年底，国内商业银行个人住房贷款达到20258亿元，从市场发展趋势来看，个人住房贷款市场的有效需求将继续稳步增长。

2.宏观经济和住房贷款政策

(1)宏观经济背景下我国住房贷款政策的演变。

1998是我国取消福利分房，进行住房制度市场化改革的第一年。此后也是国民经济高速发展，房地产繁荣的时期。住房消费的增长与社会经济的发展密不可分，呈现出正相关和联动效应。

总的来说，国内宏观经济的发展趋势是稳步向好的，国家在制定产业政策时会相机抉择，尤其是前面提到的房地产政策是短期政策，会根据经济发展趋势和政府的调控意图而变化。自1995以来，我国商业银行的个人住房贷款业务可分为三个阶段。一个是政策启动阶段(1995-1998)，期间商业银行开始办理个人住房贷款业务，从1998下半年开始停止住房实物分配，实行住房货币化。二是在扩张发展阶段(1999-2000)，国家通过央行出台了多项鼓励政策，在优惠利率、贷款额度、贷款期限等方面尽可能降低放贷门槛，支持个人消费信贷。第三，在规范调整阶段(2001 ~ 2006年)，针对个人住房贷款过程中存在的不规范问题，人民银行及时收紧放贷条件，以降低金融机构风险，规范房地产金融市场秩序，遏制炒房行为，加强个人住房贷款管理。

(2)房贷政策存在的问题及评价。

住房问题是影响民生的大问题。近年来，国家出台了一系列调控措施，但效果并不十分明显。虽然及时调整了房贷政策，但房地产市场仍存在住房结构不合理、部分城市房价涨幅过大、中低收入居民住房困难等问题。

①房贷政策的盲点——结构性矛盾

2004年后，中国人民银行多次上调金融机构基准利率，但房地产的不合理需求没有得到有效控制，投机炒房迅速增加。与此同时，中低档住房供应比例下降，导致房地产供应结构严重不合理。此后，国家运用信贷、税收等经济手段，提高房地产交易成本，抑制房地产投机需求，但结构性矛盾依然存在，低价房和经济适用房比例较低。2006年，在运用各种经济手段的同时，国家吸取了前两年的教训。通过出台《关于调整住房供应结构稳定房价的意见》，弥补了房贷政策的不足，直接宏观调控住房结构，差别化调整住房消费信贷首付比例，引导合理消费。

②房贷政策宽松——大量空置房。

2004年以前，在积极财政政策的调控下，国内房地产市场呈现出典型的“亮点经济”特征，十五期间，许多城市将房地产业列为支柱产业。同时，信贷政策也在影响和调节着房地产的投资和需求。部分地区房地产投资过热，购买多套住房的投机性需求增加，导致全国范围内越来越多的空置房难以消化，房贷政策出现松动迹象。2005年国内商品房空置率达到26%，大大超过了国际公认的5% ~ 10%的预警范围。因此，从政策层面看，房贷政策支持经济适用房发展、支持有效需求的总体趋势不会改变，但在刺激个人住房消费需求方面会有所收缩。

③房贷政策风险——信用环境差

信用环境建设是包括房地产业在内的国内大多数行业持续健康发展的软肋。近年来，我国一些经济发达地区的金融机构与咨询中介机构联手建立个人联合征信系统，为有效防范房地产信贷风险特别是个人住房贷款风险发挥了重要作用。目前全国范围内的征信体系还没有真正建立起来，短时间内很难实现金融机构之间的资源共享和平台合作。因此，市场环境下的信用建设和维护需要进一步加强。

(3)要处理好几个关系。

个人住房政策在国家宏观经济政策和产业政策调整过程中应处理好以下关系。第一，处理好短期调整和连续性的关系。个人住房贷款政策，包括公积金贷款政策，都是短期政策，相比其他公共政策更容易发生阶段性变化。因此，在调整政策时，要充分考虑政策的可行性和相关效应，增加政策的可操作性和稳定性。二是处理好独立与协调的关系。房贷政策既要体现权威性，又要与其他宏观政策有效衔接，避免与财政政策、货币政策、产业政策脱节，形成相对完善的政策体系。三是处理好结构和效益的关系。房贷政策在一定程度上可以引导消费者的行为倾向，尤其是近年来国家对房地产行业的宏观调控政策不断出台，诸多不确定因素使得消费者在住房消费上难以做出决策。因此，房贷政策应把握时机，通过政策手段引导住房结构合理，解决结构性矛盾，增强政策实际效果。四是处理好市场机制和政策调控的关系。实践证明，市场机制是资源配置的有效方式，能够有效实现市场调节。同时，“市场失灵”也是单一的市场调节无能为力的，这是公共政策存在的客观必然性。市场秩序需要依靠政策的制约和维护，政策的制定和执行也要以市场为基础，尊重市场的客观规律。“市场+政府”的混合经济已被国内外广泛接受。政府只需要区分哪些需要政策约束，哪些可以交给市场。如果处理不好，必然导致政策失败。

3.新时期房贷政策的价值取向。

(1)价值取向类型和政策取向

公共政策一旦产生，就会面临效率与公平的矛盾。效率是指政策资源配置的有效性，帕累托效率被视为经济学中资源配置有效性的最高境界。公平是指社会价值分配的合理性。在社会利益更加复杂的情况下，把握现有的利益格局，满足不同利益主体多方面的需求，实现社会的协调发展。公平对效率的影响和效率对公平的制约贯穿于公共政策实践的全过程。

现代政府的公共政策总是在效率和公平之间进行选择，不同的历史时期需要做出不同的选择。从理论上讲，市场主要解决效率问题，而住房作为一种准公共产品，需要政策机制和市场机制在社会环境中的互动，这就决定了政府应该遵循以效率为基础、致力于公平的复合价值取向。

(2)近期房贷政策的价值取向分析。

①公平与效率的选择

学术界认为，公平属于价值理性范畴，效率属于工具理性范畴，是公共政策难以同时兼顾的两个价值目标。市场机制的竞争为效率的实现提供了保障，政策的干预为社会增添了公平。中国的央行政策有自己的统一性和整合性，在宏观价值取向上相对容易实现公平，但政策执行不力容易影响效率。因此，笔者认为，政府的价值取向选择应以公平为基础，为市场机制的高效运行创造条件，同时兼顾效率和效益。当然，在不同的历史时期和不同的宏观背景下，要求政府在制定政策时有不同的价值取向倾向。例如，在经济繁荣时期，提高利率以抑制经济扩张，抑制过度消费行为；经济萧条时期，为了防止经济再次萎缩，降低利率，鼓励居民消费。相应地，利率的变化也会对产业政策和行业发展产生影响。

②抵押贷款政策的价值取向

如前所述，公共政策应以公平为基础，主张根据不同时期、不同地区的实际情况，兼顾效率。具体而言，它强调横向区域间监管的效率和纵向政策管理的公平。政府应建立完善的住房金融体系宏观调控的制度框架，使住房产业有稳定的发展基础，同时运用各种宏观政策工具规范住房贷款行为，使住房产业的发展符合公共政策的目标。近期，根据房地产行业的发展和运行情况，房贷政策的价值取向应注重公平，引导要素供给向实际有效需求转移，使资源更多地向以使用为主要需求的中低档住房和房地产市场建设转移。国家对房贷政策的倾斜，将引导金融要素和相关产业向房地产有效需求领域倾斜，使资源更加合理公平地配置到经济领域。

③需要进一步解决的问题。

首先是增强政策的有效性。要考虑到经济调节工具在实施过程中固有的滞后性特征，提高政策的实际效果和公信力，实现资源的优化配置。二是增强政策的针对性。要明确方向，分类指导，兼顾宏观调控政策的统一性和各地区房地产业发展的差异性，要有针对性地进行调控政策，提高政策的实施效果。三是加强政策的规范性，避免政策越位和缺位。在经济体制转轨时期，要特别注意防止公共政策对市场机制的有害干扰，弥补市场机制的不足。要加大政策落实工作力度，消除干扰政策落实的主要因素，防止和避免政策落实不到位等问题。

结论

房地产政策是政府公共管理政策的一部分。研究政策分析中的价值取向，有助于有效解决政策中的价值冲突，有助于调整政策制定的全过程，在一定程度上提高决策的效率。国内宏观经济发展趋势稳步向好，国家在制定产业政策时会相机抉择。住房作为一种“准公共* * *产品”，在社会环境下需要受到政策机制和市场机制的影响。因此，政府应以公平为基础，提倡根据不同时期和地区的实际情况兼顾效率，进一步解决政策的有效性、针对性和规范性问题。