关于城市土地问题的思考及政策建议(1)
一、城市土地所有制改革:
产权界定与土地资产的保全和增殖1949年以前，中国的土地基本上是私有制。由于商品经济不发达，城市的数量和规模都比较小，所以城市用地在国土面积中所占的比例很小。但是，一小块土地也分散在政府官僚、封建地主、民族工商业者、个体户、城市居民和外国人手中。新中国成立后，我国政府大力推进城市土地国有化；
(1)没收城里外国人、封建地主和国民党政府的土地，强迫归国家所有；
(2)以赎买、国家租赁、公私合营等方式(具有较大程度的强制性、不平等性和时限性)将私营工商企业、房地产公司和房地产所有者的城市房地产收归国有；考试大土地估价师网站
(三)通过城市建设征用土地的方式，将农村非国有土地低价转化为国有土地；
(4)以宪法的方式宣布城市土地全部归国家所有，从而完成城市范围内集体和个人所有的少量土地向国有产权的无偿划转。
从1949到1982，中央政府大力推行城市土地国有化政策，使我国城市土地产权制度发生了根本性的变化，最终形成了单一的城市土地国有产权结构。这种土地所有制形式与整个生产资料所有制基本一致。某种程度上为国家的基本建设和政治稳定奠定了最重要的物质基础。然而，随着时代的发展，这种单一的土地所有制形式逐渐成为经济发展和城市建设的制约因素。
1982通过的《中华人民共和国宪法》规定:“城市的土地属于国家所有，农村和郊区的土地属于集体所有，但是依照法律规定属于国家所有的除外。宅基地和自留地也属于集体。任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地。”但在1987年，深圳市政府以定向协议方式出让了全国首宗商业用地使用权，随后以公开招拍挂方式出让了土地使用权。1990年，国务院发布《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，对土地使用权的出让、转让、出租、抵押、中止等作了明确规定。1998年通过了修订后的《中华人民共和国土地管理法》，规定建设单位以出让等有偿方式取得国有土地。考试大土地估价师网站
如果说城市土地从私有制到国有制的转变是一个历史性的转折或革命，那么城市土地从无偿占有到有偿使用的转变则是另一个历史性的转折或革命。以有偿形式出租或转让国有土地是商品经济发展的客观要求，也是城市化的现实需要。马克思说，地租的占有是土地所有权得以实现的一种经济形式。土地没有价值和价格。但是当有了土地所有权，土地所有权需要以经济形式表现出来的时候，地租的出现就成为了一种可能。我国城市土地收取的地租一方面来自于建筑物的垄断价格，另一方面来自于建设用地的高额地租。过去我们无偿划拨土地，某种意义上不符合经济运行规律。现在实行城市土地有偿使用，既是土地所有权的实现形式，也是国有土地价值的具体体现。实践证明，城市土地有偿使用不仅有利于国有资产的保值增值，而且有利于国有资产的良性循环，直接受益于市政建设。
根据法律规定，我国城市土地属于国家所有，但有一些问题需要认真研究。如果城市土地归国家所有，这里的国家是否仅指中央政府？还是包括地方政府？关于这个问题的法律规定或定义不是很清楚。由于法律定义模糊，中央政府和地方政府之间经常发生激烈的碰撞和摩擦。表现为土地出让金比例的矛盾和越来越多的地方政府直接参与的“土地违法案件”。因为土地分散在全国各地，土地开发利用和出让只能由地方政府实施。这使得地方政府在行使土地所有权时具有明显的效率优势。近年来，中国城市土地利用趋于改善的原因是地方政府积极作为。
中央政府如何行使城市土地所有权？中央政府和地方政府如何划分产权？这是一个现实问题。这涉及到土地产权的人格化。这几乎是一个公有制形式的* *问题。我们通常所说的城市土地国家所有，实际上是国家代表全体人民行使土地所有权。虽然理论上全体人民可以按人数平均拥有国有土地的所有权，但没有人拥有实际控制权。因此，必须明确城市政府作为城市土地所有权主体的地位，进一步明确土地产权的内涵，将土地产权进一步分解为所有权、占有权、开发权、收益权、转让权、租赁权、赠与权和抵押权，明确界定每一项权利。比如所有权和出售权归中央；占有权和开发权属于当地政府。收益权由中央政府和地方政府按比例划分，等等。在此基础上，我们将决定将哪些权利授予土地使用者，授予的程度和期限，并保留调整和最终处置这些安排的权利。这将为解决国家所有权和用户使用权之间的冲突和争端提供明确的标准。考试大土地估价师网站
通过产权界定，城市政府在土地配置中的行为将更加长远。通过严格的土地利用规划和公众参与，约束城市政府的权力，使土地资源的配置能够体现国家和社会的利益。允许城市土地所有权在政府、企业和个人之间逆向流动，实现城市土地产权多元化；充分发挥土地市场在城市土地资源配置中的基础性调节作用；在价格机制和合理的政府政策作用下，实现高效可持续利用。避免开发公司凭借特权从政府手中低价甚至无偿获得土地，开发后以更高的价格出售而大发横财，占用本应属于政府收入的土地租金。
有效遏制无偿划拨土地的原土地使用者，如国家机关、军队、学校、国企等。、变相进行土地入股、出地共管住房、转租转卖等。可以规定自由和无限期使用土地的期限。到期时，政府将按照评估价格与使用者逐一签订土地使用合同，并支付土地出让金。难以弥补的，可以延期，逐年征收，甚至政府土地使用权入股，全面推行土地租赁制，促进城市土地资源的合理配置。