上海住建部出台新规整顿住房租赁市场。
其中提到对出租屋的真实性提出相关要求，以及对从业人员的管理和要求，在网签、合同等相关规定中给予指导。
此外，在规范住房租赁方面，住房租赁经营机构向承租人收取租金的周期应与向出租人支付租金的周期相匹配。住房租赁机构不得以租金优惠为名，强迫或诱导承租人一次性支付三个月以上的长期租金。
住房租赁经营机构需要开立资金监管账户的，应当在本市注册的商业银行中开立本市唯一的住房租赁资金监管账户。该账户不得提取现金，原则上不得变更。
原文如下:
一是加强住房租赁市场主体管理
(1)严格经营范围登记管理。本市范围内从事住房租赁活动的住房租赁企业、房地产经纪机构和网络信息平台，以及转租房屋(间)10套以上的单位和个人，应当依法办理市场主体登记。从事住房租赁业务的企业和个体工商户(以下统称住房租赁经营机构)应当在经营范围中标明“住房租赁”，从事住房租赁经纪服务的机构应当在经营范围中标明“房地产经纪”。房管和市场监管部门要加强合作，通过本市大数据资源平台及时享受登记信息。
(2)严格管理开业报告和备案。房屋租赁经营机构应当在开展业务前，向注册地的区房管部门办理开业报告(信息备案)；房地产经纪机构开展业务前，应当向注册地的区房管部门办理备案手续，并通过线上线下经营场所等渠道进行公示。机构注销“房屋租赁”或“房地产经纪”业务范围、住所、法定代表人或负责人、股东等重要信息变更的，应当及时到区房管部门办理相应的信息变更手续。房管、城管、执法部门要加强配合，督促相关机构及时办理开业报告(信息备案)或备案手续。
(3)严格管理员工。房屋租赁经营机构和房地产经纪机构应当自行或者委托第三方加强对从业人员的政策法规、职业道德和专业知识培训。将实行员工实名信息卡制度。实名信息卡将由市房地产经纪行业协会向住房租赁机构、房地产经纪机构发放，并由机构通过线上线下经营场所进行公示。从业人员提供中介代理、房屋收储、客户接待、业务咨询和合同签订备案等服务时，应当主动向消费者出示实名信息卡。
二、加强出租屋信息发布管理。
(一)房源信息的真实发布。房屋租赁机构、房地产经纪机构和发布房屋信息的从业人员应当对房屋信息的真实性和有效性负责。公布的房屋信息应当注明机构、门店、维修责任人等信息，包括房屋的位置、用途、面积、图片、价格等内容，符合真实委托、真实情况、真实价格的要求。同一机构同一房源只能在同一网络信息平台发布一次，不同渠道发布的房源信息应当一致。已出售或撤销的房屋信息，应在2个工作日内从各种渠道撤销。
(二)实施房屋信息核查。从事分散代理租赁业务的房地产经纪机构、住房租赁机构，应当在发布房源信息前，通过市住房租赁服务平台对房源信息进行核实，并获取房源验证码。未取得房屋验证码的，从事分散代理租赁业务的房地产经纪机构和房屋租赁机构不得发布相应的房屋信息。稳步推进集中代理租赁业务的住房租赁经营机构房屋信息核验工作。
(三)落实网络平台责任。在本市开展房屋信息发布业务的网络信息平台，应当向市房管部门申报，并建立日常工作机制，认真核实房屋信息发布主体资格和房屋必备信息，加快实现同一房屋信息的合并展示，并在30日内及时撤销已完成或未维护的房屋信息。房屋所有权人自行发布房屋信息的，应当核实发布者的身份和房屋的真实性。向机构和职工发布住房信息，应当按照以下要求进行核实:
1.房屋租赁机构、未经登记的房地产经纪机构和未取得实名信息卡的从业人员不得发布房屋信息；
2.被列入异常经营名单、严重违法失信名单或者失信被执行人名单的机构，不得发布住房信息；
3.职工不得以个人名义发布单位出租或委托的住房信息；
4.不具备相应经营资质的单位或个人，不得一次性或累计发布转租住房信息超过65438套(间)；
5.不得发布未按规定取得房源验证码的房源信息，房源验证码应在房源信息展示页面同步标识。
(四)房源发布的动态监管。房管、市场监管、网信等部门应当加强对网络信息平台房屋信息发布行为的动态监控，要求网络信息平台提供相关房屋租赁数据，网络信息平台应当予以配合。对于违规发布住房信息的机构和从业人员，房管、市场监管、网信部门有权要求发布主体和网信平台删除相关住房信息。对不具备发布资格或违规重复发布房源信息的发布者，网络信息平台要限制或取消其发布权限，房管部门要依法暂停其房源核验、网签备案等服务。对未履行主体和房屋信息核实发布责任的网络信息平台，网信部门可根据房管、市场监管部门意见，依法采取暂停相关业务、停业整顿等措施。
第三，加强住房租赁合同网签备案管理
(1)加强合同网上签约和备案。本市行政区域内的房屋租赁活动，应当按照合同规定进行备案。住房租赁经营机构、房地产经纪机构应当主动办理上海市公共住房租赁服务平台用户认证，取得租赁平台用户运营权限，并按照规定为租赁当事人提供网上合同签订和备案服务。房屋租赁经营机构将与出租人签订的租赁合同信息推送至市房屋租赁公共服务平台备案后，方可申请房屋信息核验。
(二)推行合同示范文本。网上签订备案合同应当使用房管和市场监管部门共同制定的合同示范文本。房管和市场监管部门及时修订完善合同示范文本，并加大宣传和监督检查力度，引导房屋租赁当事人规范使用合同示范文本。从事分散代理租赁业务的住房租赁经营机构应当在与承租人签订的合同中，明确合同的到期日、租金和保证金支付方式。合同中采用格式条款的房屋租赁机构、房地产经纪机构应当向市场监管和房管部门备案。
(3)提高网签备案效率。鼓励住房租赁经营机构、房地产经纪机构将业务系统与市住房租赁服务平台对接，实现住房租赁合同实时在线签约和备案。引导住房租赁当事人通过本市“一网办”、“随申请”等多种渠道申请办理住房租赁合同网上签订备案，实现“零材料”、“零跑”。
四、加强对房屋租赁交易服务的管理
(一)规范租赁服务收费。房屋租赁经营机构和房地产经纪机构应当明码标价。收费前应出具收费清单，列明所有服务项目、收费标准、收费金额等内容，并由当事人签字确认。房地产经纪机构不得赚取房屋租赁差价。租赁合同期满，承租人和出租人续签租赁合同的，不得再收取佣金。房屋租赁合同期限届满或者提前终止时，剩余的租金、押金等。除冲抵合同中明确规定的费用外，应在30天内退还承租人。
(二)规范租金支付周期。住房租赁机构向承租人收取租金的期限应当与其向出租人支付租金的期限相匹配。住房租赁机构不得以租金优惠为名，强迫或诱导承租人一次性支付三个月以上的长期租金。房管和市场监管部门应在合同示范文本中增加特别提示，提醒承租人一次性支付长期租金，可能导致租金损失的风险。
(3)规范机构业务合作。房屋租赁经营机构委托房地产经纪机构购买、存储房屋和介绍客户，应当签订书面协议，约定服务内容和收费方式。房屋租赁经营机构、房地产经纪机构应当通过各自线上线下经营场所等渠道披露合作机构名单。房地产经纪机构与住房租赁经营机构合作的，应当通过市住房租赁服务平台核查租赁机构的经营资质，在提供中介服务时，提示租赁机构按规定分别为出租人和承租人办理网上签约。房屋租赁经营机构不得利用房地产经纪机构和从业人员以个人私自付费的方式购买和存储房屋、获取客户。
五、加强住房租赁交易资金监管
(一)开立资金监管账户。住房租赁经营机构应当在本市注册的商业银行中开立本市唯一的住房租赁资金监管账户，账户不得提取现金，原则上不得变更。房屋租赁经营机构收取的租金和保证金，应当由承租人直接存入监管账户；房屋租赁经营机构应当向其所购、所存房屋的出租人支付租金和保证金，并通过监管账户支付。住房租赁机构在本市设立子公司的，母公司和子公司应当单独开立监管账户。房屋租赁经营机构与法人单位签订租赁合同，合同有明确约定的，租金和保证金可以不纳入监管资金。
(二)签订账户监管协议。住房租赁机构与承办银行签订账户监管协议时，应当明确监管的内容、方式和流程，以及双方的责任和义务。房屋租赁经营机构应当在其经营场所、信息发布渠道和租赁合同中明示监管账户信息。探索建立住房租赁机构资金风险预警机制。
(3)严格资金收付要求。承租人支付租金超过三个月的，应当按月向房屋租赁经营机构划转租金；承租人支付租金不超过三个月的，由住房租赁经营机构与承办银行约定按月或按季划转。房屋租赁经营机构向收储房屋的出租人支付租金和保证金，承办银行根据该机构与出租人的合同予以划转。房屋租赁机构收取承租人押金，押金只能用于支付购买、存放房屋的应付押金。积极推进承办银行与市住房租赁公共服务平台联网，享受网上签约备案的合同信息。
(4)严控租房贷款业务。未开展个人“租房贷”业务的住房租赁机构原则上不得新增此项业务。按照本市有关规定，已开展个人“租房贷”业务的住房租赁机构应于2021第一季度前向市房管部门申报贷款规模压降计划，确保2022年底前贷款额度调整至企业租金收入的15%以下。住房租赁合同未网签备案的，金融机构不得为其办理个人“租房贷款”业务。对新增的个人“租房贷”业务，金融机构在与房屋租赁经营机构和承租人协商后，直接将款项放款至监管账户。
六、加强出租屋的安全管理。
房屋租赁经营机构应当定期检查房屋及其配置的设施设备，确保其处于安全可用状态，并编制房屋使用手册，告知承租人房屋、设施设备的使用方法，提示消防、用电、用气等安全使用注意事项。房屋租赁机构应当在房屋租赁合同中与承租人约定租赁期间检查房屋使用情况的条款，督促承租人安全使用房屋及设施。房屋租赁经营机构改造或者装修出租房屋，应当征得房屋所有权人的书面同意，使用的材料和设备应当符合国家和本市标准，装修后的空气质量标准应当符合国家有关标准，不得危及承租人的安全和健康。
各区政府要守住安全底线，加强组织，统筹安排辖区内非居住住房改造和租赁住房项目改造，推进合规改造，督促不合规项目制定整改方案，明确整改期限。逐步实现重建改造项目全覆盖、全过程监管。
七、加强住房租赁服务平台建设。
(一)加快对接“一网办”，发挥平台服务作用。按照建设本市“一网通办”总门户的要求，加快“一网通办”对接，推动市住房租赁公共服务平台政务服务升级。全面推进线上线下租赁服务流程再造、数据共享、企业对接、业务协同，为群众和企业提供主体认证、房源核验、信息发布、网上签约备案、信息查询等线上一站式服务，方便承租人申请基本公共服务和便利，建设完善本市“一网受理、协同办理”的住房租赁服务体系。
(2)加快融入“一网统一管理”，发挥平台监管作用。针对住房租赁活动全流程，加强市级住房租赁公共服务平台的数据赋能和实际应用。建立房屋租赁市场主体(包括房屋租赁经营机构、房地产经纪机构和从业人员)数据库，建立房屋租赁数据库，建立房屋租赁市场监测体系。市、区房管部门应当根据各自权限，依托住房租赁平台开展日常监管、监测和分析。对标全市“一网统管”建设统一规范和标准，逐步实现与相关管理部门、区镇的信息联动和管理协同，建设完善本市住房租赁市场监测监管应用场景。
(3)加快“社交享受”的推广，发挥平台的宣传作用。依托市住房租赁公共服务平台，按照“公开即公开”的原则，逐步收集并向社会公布以下信息:
1.国家和本市有关房屋租赁的政策法规、合同示范文本等信息；
2.房屋租赁经营机构、注册房地产经纪机构和办理了实名信息卡的从业人员的基本信息和信用信息；
3.已上报的用于发布住房信息的网络信息平台；
4 .房屋租赁风险预警、纠纷预警等信息；
5.房屋验证码的验证信息；
6.房屋租赁机构和房地产经纪机构采用的合同格式条款信息；
7.房屋租赁机构与房地产经纪机构业务合作信息；
8.住房租赁资金监管账户信息和住房租赁经营机构账户监管协议标准文本；
9.其他有利于建设规范透明的住房租赁市场、规范市场秩序的信息。
八、严厉打击房屋租赁市场乱象。
(1)建立健全市场乱象发现机制。依托“12345”热线，全市及时受理各类房屋租赁投诉举报。充分发挥市房地产经纪行业协会和消费者权益保护委员会的作用，积极受理房屋租赁投诉。充分发挥当地镇、社区网格的作用，落实网格监督员、社区综治员、物业服务企业的日常巡查要求，及时发现和举报涉及房屋租赁机构、房地产经纪机构、网络信息平台的违规行为。房管、公安人口管理部门要加强信息共享和业务衔接，以出租房屋真实人口信息为抓手，建立“个人住房管理”长效机制，切实掌握各类市场主体房屋租赁情况。
(二)建立健全行业纠纷调解机制。房屋租赁经营机构、房地产经纪机构和网络信息平台应当建立房屋租赁投诉处理机制，在经营场所、房屋信息展示页面和租赁合同中明示投诉渠道信息，承担化解矛盾纠纷的主要责任。市房地产经纪行业协会应当联合消费者权益保护委员会，组织动员社会力量，建立房屋租赁纠纷调解专业平台，督促机构妥善处理与房屋租赁消费者的矛盾纠纷，引导消费者依法维权。
(三)建立健全投诉处理机制。根据房屋租赁投诉举报的不同情况，按照“合法、协议、指定”的原则，向相应的城管部门或房屋所在镇下达指令进行处置。有关部门、单位或者镇在受理投诉举报时，发现涉嫌违反其他部门管理规定的，应当制作线索，及时移送相应管理部门。管辖争议，涉及同一区域不同职能部门的，由区信访办指定管辖；涉及不同地区同一职能部门的，由市市政行政主管部门指定管辖。
(4)建立和完善领土冲突解决机制。有关部门、区政府要指导当地街道、乡镇，充分发挥人民调解、行政调解、司法调解、行业调解的作用，构建化解房屋租赁矛盾的多元治理格局。房屋租赁经营机构经营不当造成社会风险的，机构注册地所在区应当会同公安等有关部门，加强对涉事机构和关键人员的监管，督促涉事机构履行主体责任。参与收储房屋的机构所在街道、乡镇要积极采取措施，保护承租人的合法权益，维护收储房屋出租人的合法权益，引导租赁双方理性协商，依法维权，维护社会稳定。
(五)建立健全行政执法联动机制。各区要集中组织力量，通过联合执法和专业执法相结合的方式，查处和曝光一批侵害租房者利益的典型案件。涉及违反国家和本市有关房屋租赁和房地产经纪管理法律法规的，由城管执法部门依法查处；涉及违规发放个人“租房贷”、违规设立资金池，影响金融秩序的，由金融监管部门依法查处；涉及无照经营、价格违法、广告违法、垄断协议和滥用市场支配地位的，由市场监管部门依法查处；涉及违反治安管理、人口管理法规和涉嫌合同诈骗等犯罪的，公安机关应当依法查处。
(六)建立健全行业信用监管机制。市房管部门应当会同市发展改革部门制定本市住房租赁市场主体信用评价管理办法，并委托市房地产经纪行业协会实施。对住房租赁市场主体和从业人员的信用管理，实行评分评价制度，根据其信用得分评定信用等级。对信用不良的市场主体和从业人员，房管部门可采取约谈警示、依法暂停房屋核验、暂停网签备案、发布风险提示等措施，责令其限期整改。情节严重且拒不整改的，取消相应的房屋核验、网签备案等资格。
(七)充分发挥舆论监督和引导作用。有关部门和各区要充分利用网络、电视、报纸、新媒体等渠道，加强宣传报道，为住房租赁市场营造良好的舆论环境。充分发挥正反典型的引导作用，及时总结推广经验，定期曝光典型案例，发布风险警示，加强对租赁当事人的警示教育，引导租赁当事人增强风险防范意识，通过正规渠道、正规企业逐步形成守法经营、诚信经营、理性出租的市场环境。
九、强化房屋租赁管理制度。
(一)强化制度保障。依托本市促进房地产市场健康发展联席会议，住房城乡建设、发展改革、公安、市场监管、金融监管、房管、城管执法、网上信息等部门应当建立协同联动机制，定期分析研判住房租赁市场形势，推进部门信息共享，形成监管合力。市、区房管部门应当加强房屋租赁管理部门的设立和管理队伍建设，充实工作力量，承担房屋租赁管理和服务的具体职责。
(2)明确部门职责。房管部门负责住房租赁活动的日常监督管理，推进上海市公共住房租赁服务平台建设和应用，组织住房租赁行业信用评价，指导市房地产经纪行业协会加强住房租赁行业自律。城管执法部门负责城市管理行政执法权限范围内的房屋租赁行政执法。市场监管部门负责房屋租赁市场主体登记，涉及价格违法、广告违法、反不正当竞争和反垄断执法，支持消保委开展房屋租赁社会化服务。金融监管部门应当加强对住房租赁金融业务和住房租赁资金监管业务的监管。网信部门督促网信平台履行主体责任，按要求审核和管理网络信息，指导和协助有关部门开展网上舆论引导。公安部门负责做好涉及房屋租赁的治安管理和人口管理工作，依法打击房屋租赁活动中的犯罪行为。发展改革部门将通过信用中国(上海)网站等渠道公示住房租赁市场主体信用状况，指导和协助房管部门对失信主体进行惩戒。
(三)落实属地责任。各区要参照市联席会议制度，建立住房租赁协调机制，将住房租赁管理纳入社会综合治理和社区网格化管理，协调整合相关部门和当地镇等各方力量，立足区域实际，推进“一张网统一管理”，构建完善住房租赁综合管理机制。各镇村要以社区党建为引领，协调处理辖区内的房屋租赁事务和纠纷，做好房屋租赁合同网上签约备案、“群租”综合治理、出租屋安全检查、房屋租赁纠纷调解、房屋租赁政策宣传等工作。
(4)加强行业自律。鼓励从事房屋租赁相关业务的房屋租赁经营机构、房地产经纪机构、网络信息平台加入市房地产经纪行业协会，自觉接受行业自律管理。协会应当制定职业规范、自律公约、职业道德准则和纠纷处理规则，组织职业培训和继续教育，为从业人员发放实名信息卡，制定并公布违规名单、风险提示和纠纷警示，配合市房管部门开展行业信用信息档案建立、信用评价、信用信息征集和公示等具体工作。协会应当引导住房租赁经营机构披露实收资本、住房规模、从业人数、财务状况、合作单位等有利于消费者选择的信息，树立社会对行业的信心，规范行业发展。