求一篇关于房价的论文。

曾经听说一个专业的房地产评论员私下问一个朋友:你觉得这个房价会涨还是会跌？好像很搞笑。你是专家。如果你不知道，谁能知道？其实这很正常。经济预测是悲伤的，天气预测是众所周知的。翻翻前几年关于经济预测的文献，有多少预测是接近的？如果强迫专家预测，只能抓住几个大的影响因素才有意义，做个大概的说法。预测一个准确的百分比需要勇气。预测房价尤其困难。通货膨胀因素、技术因素、社会心理变化、政府调控政策变化都会影响房价，这些因素都不容易把握。

但是，真正的房价是高是低，有两个因素值得关注。一、同社会条件相比，平均房价与平均收入之比是多少？第二，买房和租房哪个机会成本更大？如果说第一个因素不好把握，那么第二个因素相对容易把握。从这两个因素来看，中国的房价整体上还是比较高的。北京一套1.20平米的装修房均价85万左右，是家庭平均收入的1.7倍。这个高度也是世界罕见的。很多城市的房价往往是房屋年租金的几十倍。比如一套房子年租金6000元，但房价可能是30万元，相差50倍。这说明买房的机会成本高于租房的机会成本，也证明了房子的价格高。

真正的市场价格是合理的价格，因为它有利于资源的优化配置。不能因为卖房就说房价低，也不能因为买房就说房价高。这只是一个笼统的说法。决定供求平衡的因素有很多。如果加上一些因素，形成一个满足房地产商长期暴利需求的均衡价格，或者满足购房者意愿形成一个让房地产商长期亏损的均衡价格，那么这个均衡价格就被认为是“市场失灵”或者“政府失灵”，因为政府政策可能会不适当地影响市场的供求。

中国的社会保障体系并不完善，人们的社会生活存在很大的不确定性，比如对养老、贬值、子女未来命运的担忧。在这种社会条件下，人们会采取一些投资方式来降低生活风险，比较可靠的方式是购买房产。因此，房地产的所有权价格往往很高，而房地产的使用权可能很低。在我国很多城市，考虑到租房的管理成本，这个倍数甚至更高。这说明社会因素进入了房价；人们为社会风险的存在买单。我们的人民忧虑太多，解除忧虑的重要途径就是勒紧裤腰带买房。一旦他们进入房地产市场，房价就会上涨，房价的上涨会让他们越来越想买房。这不是人民的错！

很多人预测房价会涨，房地产商更愿意这么说。他们的主要原因是人口在增长，但土地资源却没有增长。这个理由有点似是而非。日本、香港和台湾省都有过房地产价格上涨的时期，但后来也有过下跌的时期。中国新划定的城市规划区其实很大。圈地高峰期，全国划定的开发区面积甚至超过现有城市建成区面积。后来经过整顿，大部分开发区都取消了，真正恢复为农田的只有少数。另一个因素是农村地区的空置房屋。现在房地产商都在打这个主意，很多建设用地会通过一些方法“置换”，导致土地供应增加。另一方面，中国的人口增长率接近更替水平，一些城市的出生率明显下降。如果不考虑机械迁移，很多城市的人口是负数。农村人口向城市的迁移是一种节约土地的迁移。农村农民平均宅基地0.5亩以上，进城后住宅用地大幅减少。如果国家政策完善，农村相当一部分农民宅基地可以置换，也会导致土地供应增加。按照这个道理，我们的经济生活中确实存在抑制房价上涨的隐性因素，虽然这些因素需要政府政策的支持才能发挥影响。

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