《论物业管理中业主的权利及其维护》论文怎么写？最好能给点信息

文章来源:中国产业研究网

《物权法》能给业主带来哪些权利，如何有效保护他们的权利？据此，物业管理公司如何才能真正树立服务理念，尊重业主权利，使其行为与业主权益和业主委员会的作用相协调？本文从几个具体案例来阐述物权法对业主权利的保护。

物业公司不得非法进入业主家中。

【案例】北京嘉豪国际花园是一个大型国际别墅式住宅小区，但长期以来，一家未与任何业主签订物业管理协议的物业管理公司在管理这个小区的物业。业主对物管公司的“粗暴服务”惨不忍睹。一天，一位韩国业主在家看电视，物业公司保安突然破门而入，强行拆除卫星电视天线，理由是小区内严禁安装卫星电视接收设备。据业主反映，举报这种事情并不是偶然的——曾经有过物业公司保安在业主家中实施盗窃，物业公司强行收取水电费、取暖费的情况。

【物权法解读】该案暴露出的问题是:物业公司可以以维护秩序或管理物业的名义擅自进入业主家中吗？物权法的答案是响亮的:不会(物权规定私人个人有合法收入；房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权(第64条)。私人的合法财产受法律保护，任何单位和个人不得侵犯；占领、掠夺和破坏(第66条)。业主对住宅、营业用房等建筑物专有部分享有所有权，对专有部分以外的* * *部分享有共管权(第七十条)。侵犯财产权，给权利人造成损害的，权利人可以请求损害赔偿，或者请求承担其他民事责任(第37条)。因此，业主对房屋享有专属所有权，其他任何人或组织未经许可不得进入业主家中。这就是物权法所强调的“大所有权”。

然而却发人深省:为什么此类纠纷频频发生，根源何在？笔者认为；整个社会缺乏最基本的物权观念，对私有财产和所有权缺乏尊重和敬畏是思想根源。

被冠以“物业管理公司”的名号，一些物业公司真的把自己放在了“管理者”的位置上，给人一种可以对业主发号施令、对业主罚款甚至没收其财产的错觉。但实际上，物业公司。管理。并不是真正具有公权的行政管理，而是物业公司受业主委托，为业主提供物业服务。物业公司并没有比业主更高的地位，也没有管理业主的权力。物业管理”比“物业服务”更好。这个《物权法》明确提到“物业服务企业”，真的很激进。

业主有权解雇物业管理公司。

[案例]广州越秀区五羊新城枫景大厦两年前“驱逐”物业管理公司，物业由业主管理，一举成为人们关注的焦点。2004年4月，有业主发现物业管理公司收取的电费只交了一半，物业管理公司还多收了业主实际用电量的30%作为“池子”。这一事实的披露在业主中引起轩然大波；业主提出成立业主委员会监督物业公司；经房管部门批准，峰景大厦召开了第一次全体业主大会。业委会成立后，我们和物业管理公司商量，要求按每平方米1元的政府指导价收取物业管理费，多收的电费要退还。协商未果后，物业公司突然退出小区管理，峰景楼业主开始自行管理物业。据业委会介绍，两年来，他们管理同一个物业，每个月收入不到31000元，每个月还有6000元的节余。以前物业管理公司管的时候多收了31，000，说每个月多亏1，000。现在很多其他物业的业主去枫景大厦取经，看看他们是怎么“赶走”开发商指定的物业公司的，业主是怎么管理大厦物业的？

【物权法解读】有些物业公司和住宅区的开发商有千丝万缕的联系。他们在业主大会和业主委员会成立之前就介入物业管理，等业主意识到物业公司不想换的时候，物业公司已经有了。“根深蒂固”，难以撼动！即使被辞退，物业管理公司也会找出各种理由和借口，拒绝退出物业管理，拒绝交出相关物业资料，导致新的物业管理公司难以进入。

对此，《物权法》明确，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理(第81条)。委托物业服务企业管理的，业主与物业服务企业之间存在委托和受托关系，物业服务企业应当根据业主的委托对物业进行管理。其次，业主有权监督物业服务企业(第82条)。第三，业主有权依法更换建设单位选聘的物业服务企业或者其他管理人(第81条)。一般来说，业主更换物业服务企业的方式由业主决定。《物权法》规定，物业服务企业或者其他管理人的选聘和解聘，应当经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意(第七十六条)。因此，在该案中，峰景大厦业主有完全的依据辞退原物业公司，自行管理物业。

从物业管理实践来看，业主在行使对物业公司的选择权和监督权时，应注意以下几点:一是业主应通过正当合理的渠道对物业公司的服务提出意见，不要激化矛盾，把“有理”变成“无理”。比如有的业主通过拒交物管费、破坏小区环境、乱扔垃圾等方式发泄对物业公司的不满。第二，重视业主大会和业主委员会的作用。通过业主大会和业主委员会的决议，明确了对物业公司的选聘、考核和监督的要求，体现了对物业公司的约束。第三，业主既要积极维权，又不能滥用权利，尤其要注意团结，避免业主与业主委员会、物业公司的双重矛盾和纠纷。当然，在业主、业主大会(业主委员会)和物业管理公司之间的关系结构上，还有很多具体问题，比如业主大会的召开程序、表决规则如何制定:如何保障业主的参与权和监督权；物业公司认为业主大会决议程序本身违法，通过什么途径可以查明物业公司是否拒不执行业主大会决定，拒不移交物业资料，业主或业主大会是否可以向人民法院提起诉讼或向房产管理部门投诉等。这些问题需要相关部门进行规范。

车位、车库首先要满足业主的需求。

【案例】长期以来，将车停在小区车位上，向物业公司缴纳100多元停车管理费的现象屡见不鲜。但北京回龙观龙锦苑二区业委会主任提出:“我们要追回这笔收入！”他说，小区的220个地面车位是业主的，所以每年35万多元的停车费收入也应该是小区740多名业主的。根据业主购房协议，小区车位属于业主* * *区域，小区共有220个车位。每个车位赞1.600元/年。如果全部出租，应该有35.2万元的收入，扣除30%作为小区物业的停车管理费用，还有24万余元的盈余。物业管理公司主张1.600元/年为停车服务管理费，包括提供停车管理员、放置停车设施(如指示牌等设施)及车辆损失赔偿。

【物权法解读】小区车位、车库归谁管，是物业管理中的一个难题，也是业主与物业公司纠纷的易发点。业主关心三个方面:一是业主是否拥有车位、车库的所有权；其次，业主是否有优先使用本小区车位、车库的权利？最后，业主具体是如何管理车位和车库的？《物权法》第74条规定了住宅区车位、车库的归属。主要有两种情况。第一种是针对建筑区域内规划用于停放汽车的停车位和车库。该等车位、车库的所有权由双方通过出售、赠与或租赁的方式约定。一般来说，如果车位、车库的建设费用在规划时计入总造价并最终分摊到业主的购房款中，业主可以通过买卖合同、赠与合同或其他约定，争取约定车位、车库归业主所有；相反，车位、车库的所有权更有可能归开发商所有。第二种是占用业主所有的道路或其他场地停放汽车的车位，归业主所有。这些车位大多是临时车位，和以前的车位区别在于是否经过规划，这一点可以在政府部门的小区规划图中得到验证。

第二个问题，开发商或物业公司拥有的车位、车库如何使用？开发商将其所有车库或车位对外出售或出租，导致无处停车，业主该怎么办？对此，物权法明确，规划用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足建筑区划内业主的需求。显然，这一条主要是为了防止开发商随意出售车位或车库，以保护业主利益。本意是好的，但如何理解，尤其是今后如何在司法实践中适用，需要最高法院进行解释。比如开发商出售或出租车位、车库，同等条件下业主是否有优先权；如何在程序上保证这种优先权的实现；开发商擅自出售或出租给第三方，影响业主停车，业主是否有权向法院申请撤销或无效？近日，媒体报道广州、北京等城市开发商或物业公司突击销售《物权法》生效前的住宅车位，引发热议。可以预见，如何保证小区停车位、车库“首先应该满足业主的需求”，将成为一个无法回避的问题。

最后一个问题是如何行使业主拥有的车位、车库的所有权。《物权法》只是原则上规定:首先，归* * * *所有的，业主对* * * *享有共管权(第70条)；其次，对* * *的共管不能由单一业主代表，而是由业主大会或业主委员会代表业主做出决定，对业主具有约束力(第76、78条)；第三，多数情况下，业主大会、业主委员会委托物业服务企业具体负责车位、车库的管理(第八十二条)；第四，根据所有权理论，物业公司收取的停车费应当归业主所有，物业公司无权自行决定，应当根据业主大会或者业主委员会的决议进行分配。同时，物业公司作为“委托服务商”，也可以获得适当的报酬。

违反“群租”的业主可以讨论。

【案例】一间公寓的门被打开，十几个年轻男女在一个被分割成“房间里的房间”的“小盒子”里忙碌着，使用两个卫生间。有些房间没有窗户，只有狭窄的缝隙可以通风，面积不超过8平方米，只能容纳一张1米宽的小床和一张1米宽的写字台。这是发生在上海最大的地产之一中远两湾城的一幕。“白色一次性饭盒占过道”“晚上20多人轮流洗澡，半夜声控灯闪”成了每个遇到群租的小区的普遍现象。“群租”引发的火灾和安全隐患让其他业主忧心忡忡。群租客来自世界各地，素质、文化、生活习惯各不相同，年轻人作息缺乏规律，容易引发矛盾。

【物权法解读】现在大家一说“群租”就摇头，已经贬损了。由此折射出的业主所有权与其他业主权利和公共利益的冲突耐人寻味。从出租人的角度来说，把房子租给承租人是他的固有权利。但也有业主认为“群租”影响了小区的环境和秩序，损害了其相邻权；同时，群租房者身份复杂，容易流动，对业主的人身财产安全也是潜在威胁。政府管理部门担心群租可能引发火灾、治安等恶性事件。因此，如何规制“群租”现象也是物权法的一大看点。

笔者认为应根据业主与“群租”的利益关系来讨论业主的权利

先看出租屋的主人。根据《物权法》第七十条规定，“产权人对建筑物内的房屋、营业用房等专有部分享有所有权”。所以业主租房是所有权权力的体现。如果禁止业主出租房屋，就相当于剥夺了业主的所有权。但必须注意的是，物权法也规定:“物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人的合法权益”(第六条)，“业主行使权利不得危害建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益”(第71条)。所以应该约束业主出租房屋，否则会影响出租的合法性:第一，出租不得违反国家和地方的法律法规。比如《上海市住宅房屋租赁管理实施办法》规定了人均租赁面积:人均建筑面积不低于10平方米，或者人均使用面积不低于7平方米。如果出租人将房屋分割成多个房间，提供给多个租户，人均使用面积或建筑面积低于规定面积，是违法的。二是不允许“变居住为非居住”，变居住为经营场所。如果业主以“群租”的名义进行“家庭旅馆”、“日租旅馆”等经营活动，将违反公安、工商等行政管理规定或业主公约。《物权法》第七十七条规定:“业主不得违反法律、法规和管理规约将房屋改为经营性用房。业主将房屋变更为经营性用房的，除符合法律法规和管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”第三，不得危及建筑物的安全和其他业主的权益。比如，出租人不得为了分割空间而随意损坏建筑物承重墙，不得乱拉电线造成火灾隐患，不得堆放物品堵塞通道。

接下来，看看其他业主。如果你认为“群租”影响了公众的安全或者你自己的利益，其他业主一般有三种途径维权；第一，投诉举报。要求公安、消防、房产、工商等行政管理部门按照各自职责对群租(特别是住所变更为非住所)进行查处。第二，画业主规约。建议业主大会、业主委员会制定本小区业主租房行为规则，将“群租”纳入业主公约范围。对违反业主公约的行为，应当提交业主大会、业主委员会与行为人进行协商。第三，私力救济。如果“群租”产生的噪音、废弃物、污染物等有害物质侵害了其他业主的相邻权，其他业主可以据此向法院提起诉讼。

房屋维修资金归业主所有。

【案例】2001年2月，田弘物业公司为了承接上海市黄浦区百汇公寓的物业管理业务，向业主大肆宣传，明确表示；如果允许田弘物业入住，公司将免费为百汇公寓清洗外墙、粉刷内墙，作为全体业主的见面礼。田弘物业于2001年3月进驻百汇公寓后，立即进行了外墙清洗和内墙粉刷工作，广大业主非常满意。但随后业主得知，田弘物业从物业维修基金中提取了37395元作为油漆和清洁费。更让业主们惊讶的是，2005年底，物业公司被法院起诉追讨维修基金时，审计时竟然发现原业委会主任张分别在物业评估的2001的3月和4月两份工程合同上盖章签字，“同意在维修基金中列支”。

【物权法解读】维修基金被称为房屋的“养老基金”，其重要性毋庸置疑。但由于缺乏维修资金管理制度，容易导致业主、业主委员会、物业管理公司之间关系紧张。其中，突出问题有:部分住宅维修资金收缴不到位，开发商未将业主收缴的维修资金上交；有的住宅资金管理不完善，物业公司挪用、滥用或违规使用维修资金；一些小区业委会运作不规范，对物业公司使用维修资金没有监督机制。有的甚至相互勾结从中渔利:有的业主对维修资金的使用情况不知情，物业公司从不公开相关维修资金的财务和使用情况，无视业主的审计要求，等等。

《物权法》第七十九条明确，建筑物及其附属设施的维修资金归业主所有。这就从根本上决定了业主有权支配维修资金，维修资金产生的收益也应该属于全体业主。《物权法》还规定，维修资金应当用于电梯、水箱等部位的维修。因此，在现实中，一些业主委员会在维修资金中支出活动经费和人员津贴，或者一些物业公司违规使用维修资金弥补物业服务费不足，或者承担本应由物业公司自行承担的费用(如田弘物业与业主约定自行承担粉刷、清洁费用)，都是违法的。此外，维修基金既然属于业主，其使用也应由全体业主决定，业主有权通过查账或要求公布财务明细等方式监督维修基金的使用。《物权法》明确，筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金是业主大会的职责权限，从程序上讲，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占业主总数三分之二以上的业主同意(第七十六条)。