论文:贷款买房的决定带来了哪些问题？

一.前言

随着经济的发展，改善居住条件已经成为中国城市居民最迫切的问题。重要的解决办法是住房商品化。一方面，它需要强大的住房消费贷款支持，

另一方面，也为银行推广个人住房消费贷款、调整房地产信贷结构创造了条件，赋予了银行进行金融创新的内在动力。自20世纪90年代中期中国建设银行在部分城市试行银行按揭贷款以来，面对住房金融丰富的市场资源，我国各银行普遍开展个人住房消费信贷业务，甚至推出专门的业务品牌，如农业银行的“幸福之家”、建设银行的“幸福之家”，业务量呈逐年明显上升趋势。据中国工商银行有关统计，该行全国个人住房贷款已由年的1亿。

到2000年底，人民币增加到1亿元，几乎翻了一番.有一万户人家用工行的贷款住进了新房。因此，加强住宅领域的银企合作是促进住宅产业现代化的有力保障，发展住房消费信贷是促进我国住宅建设新的经济增长点的重要政策措施。然而，通过对我国住房消费信贷市场尤其是温州的实证调查和分析，我们发现其运行中仍存在一些亟待解决的问题。

二，住房消费信贷市场存在的主要问题

1，居民住房消费心理问题

勤俭持家是中国人的优良传统，但人们的投资意识相对薄弱。大部分居民买房是为了改善住房条件，用于投资目的的比例还是很小的[日本]。中国人的另一大传统是量入为出，他们习惯用自己的积蓄买房。很大一部分消费者仍有“无债一身轻”的传统消费观念，但仍不适应西方盛行的超前消费。

2，居民的收入预期。

根据国外普通家庭住房消费信贷发展的经验，城镇普通家庭是否具备住房债务消费的经济承受能力，主要取决于其稳定的家庭收入水平。收入水平越高，住房消费信贷的经济承受能力越大。住房消费信贷对扩大需求的作用越明显。

目前，我国经济正处于转型期，产业结构的调整和进入，使城镇居民，尤其是中低收入阶层产生了以下忧虑:下岗职工失业保险制度不健全，患病者医疗保健制度改革还不到位，养老保障制度不完善。业内人士分析，普通工薪阶层的购房总价控制在家庭年收入的两倍以下比较合适。如果贷款80%，期限为年，以后最好不要超过家庭收入，否则会影响正常生活水平。这些现实问题的存在，使得城市家庭经济承受能力较弱，导致城市居民收入预期较低，住房消费信贷难以快速发展。

3.住房消费信贷的风险控制与担保。

由于个人住房消费贷款具有客户多、分散广、基数大、期限长的特点，很多风险点难以控制。在个人住房贷款操作过程中，银行可能存在的风险包括财产风险

权利风险、信用风险、欺诈风险、抵押物价格风险、贷款条件风险等等。为此，国外消费信贷发展的经验表明，防范住房消费信贷风险必须满足以下条件:一是稳定性

透明的收入来源是可靠的个人信用资质等级、住房产权抵押担保、必要的住房消费信贷担保体系和有效的政策保障体系、适合不同层次需求的多种住房消费信贷。以上五个因素正是我国住房消费信贷的运行情况。

的缺陷。第一，贷款机构无法知道住房消费者的实际收入水平。根据国外消费信贷的通行规则，为了降低家庭住房消费信贷的还款能力，住房支出与收入的比例一般控制在10%和10%之间。由于我国居民收入中包含大量的非货币收入和灰色收入，目前银行采用的唯一能够证明借款人还款能力的“收入证明”，经调查核实后大多不真实，使得贷款机构无法准确测算和核实居民收入的实际水平，无法确认住房消费者的贷款资格，无法有效控制住房消费信贷风险。另外，由于不同银行之间的信息沟通不完善。如果购房者想要在多个地方，

买房时，他会多份证明自己的收入，可能会被不同的银行用来提供按揭贷款。这样实际贷款金额远远高于规定金额，每月还款额也远远大于其月收入。银行的住房贷款风险不知不觉就翻倍了。

二是住房消费信贷缺乏个人信用体系。因为没有与个人信用体系相配套的个人信用评估、个人征信和个人破产制度。所以个人信用无法准确把握。

个人住房消费信贷风险无法控制。

第三，缺乏必要的住房消费信贷担保体系。由于我国现有的担保法律法规对住房消费信贷没有相应的规定，二级市场上的存量房和公房使用权的发展严重滞后。

之后，贷款抵押的房屋产权和使用权流动性差，消费者在申请住房消费信贷时既无法选择可靠的担保形式，也无法为贷款机构提供有效的风险保障。

第四，缺乏有效的政策保障体系。因为我国没有完善的商品房保险担保体系，没有政府机构提供的担保体系，没有政府机构，包括房地产证券。

住房债券。因此，不可能为住房抵押贷款提供强有力的担保和支持。

第五，缺乏社会不同层次需要的住房消费信贷品种。

一方面，中国缺乏长期住房消费信贷品种的供给，另一方面，

另一方面，现有的按揭贷款首付大，期限长。

小，利率高，无法吸引更多的中等收入阶层，无法满足。

对更多住房消费信贷的需求。

，信用管理的概念

由于传统体制和中国目前资本形成的固有惯性

稀缺性的特点，使银行在开办住房消费信贷时，既存在

在一些思想观念和一些具体操作问题上存在一些矛盾。

标题。它的性能

一是住房消费贷款抵押物处置难以落实。这非常

很多房子都是预售的，根据《房地产抵押管理办法》。

固定的、期房的抵押合同在房产部门签订。

办理预抵押登记，待房屋取得产权证后再办理正式抵押。

收费登记程序。如果贷方不能在抵押前偿还银行贷款

钱，也就是房贷会给银行。由于种种原因，目前住房

还有一个问题就是办理房屋产权证难。例如，在温州，有

很多住户住了两三年都拿不到房屋产权证。

举例。没有产权证，房子不能正式抵押，银行也

你不能合法处置抵押的房子。有时银行无法接触到借款人

当房屋抵押通过还贷方式处置时，甚至会受到市场的影响

市场和考虑到社会稳定等因素，很难保全贷款债务。

没错。这些因素在很大程度上制约了个人住房信贷业务。

的发展。

第二，一套科学规范的银行管理体系尚未形成。

比如住房个人按揭贷款，面临更低的首付和更低的利率。

高，手续复杂，条件苛刻，收费不合理，覆盖面窄，

严格的担保程序等难以刺激个人住房信贷的条件。

〕

三是银行自身业务量和成本增加。住宅抵押贷款

款，要经过借款人资格审查、抵押、评估和登记，承担。

第三个方面是担保支付合同的公证。

可获得，导致银行成本增加，工作量增加。同时，贷款

在付款的过程中，你必须经过房屋勘测、估价登记、鉴定和付款。

税、付款等。，也不同程度地增加了贷款消费者的负担，从

但是，不可避免地影响了住房贷款人的积极性。

三，住房消费信贷市场的解决方案

鉴于我国住房消费信贷存在的问题，我们认为宜采用

采取以下对策。

实施健康、合理、稳定的住房消费心理机制。

第一，制定合理透明的住房消费政策，让居民在

在了解住房政策法规的基础上，了解政策的合理性，然后

自觉执行新政策，对住房消费者形成稳定的心理预测。

第二阶段是进一步规范住房一、二级市场和房地产交易法规。

然后，加强保护住房消费者合法权益的机制，减少住房交易。

税费，营造公平合理的住房消费环境，形成

一个健康向上的住房消费心理机制群体。

扩大住房消费信贷的领域和群体。

在住房消费群体的选择上，鉴于中国的高收入

大多数官员阶层和政府拥有住房和住房消费的是低收入阶层。

客观现实表明，目前潜力并不大，住房消费信贷政策的出台应引起重视。

引导住房消费欲望强烈、有一定经济实力的中型企业。

收入阶层不仅有较好的预期经济发展潜力和债务住房消费。

心理费用，也是针对年轻消费群体的迫切住房需求，有针对性地开发的。

一些配套的优惠激励政策，重点启动这些中等收入群体和

青年群体的住房消费行为。在消费领域，应该立足于

不同消费群体的不同经济承受能力和住房消费倾向，采用

采取多元化、多层次、多领域的住房消费信贷，使消费者

根据自己的经济能力和生活意愿有目的地选择住房消费。

信贷品种，结合不同消费群体的不同住房消费需求

点，制定一些配套的激励措施，如利率补贴、减免等。

税费、免贷款、按揭购房公证费等。，来启动和推广这个。

部分居民的住房消费活动。

建立和完善发达规范的住房信贷体系。

历史经验表明，当一个国家进入“住房”和“旅游”消费时

在升级阶段，居民的消费模式也发生了变化，逐渐从

自我储蓄的滞后消费变成信用支持的提前消费，即进入

消费信贷时代。目前，中国正从住房消费转向福利分配。

制度到住房消费的货币分配制度，以及消费货币化是

七月温州大学学报

消费信贷的基础。因此，建立和完善发达和标准化的住房。

信用体系迫在眉睫。首先，政府应密切关注包括住房消费信贷。

相关的立法工作，特别是在建立区域个人的过程中。

在信用体系的基础上，尽快建立全国个人信用体系，

并针对个人信用制定统一的信用标准和授信方式，其次，推进。

进一步完善住房消费信贷商业保险制度，制定政府保险。

并建立必要的住房消费信贷资金供给。

最后，该机制是结合我国当前资本市场发展的现状而培育的

培养一些能够长期融资，吸引和集中资本的市场主体。

投资者在市场上持有的私人分散基金和机制人寿保险

黄金、养老基金等长期资金，提供更多的住房消费信贷。

资金来源广泛。

建立良好的住房信贷风险分配机制。

客观地说，无论是在发达国家还是在新启动的发展

在发展中国家的住房金融市场中，住房消费信贷风险始终是客观存在的。

现存的。尽管中国颁布了商业银行法，

担保法、城市房地产管理法、个人住房担保

贷款管理试行办法》等法律法规，但“住房抵押

法律还没出来，导致抵押人和抵押权人之间的抵押。

以及抵押变现、担保、保险等法律法规解释缺乏权威性。

根据‘学习’。因此，一方面，政府部门应该加强相关法律体系

另一方面，银行也要建立科学的风险约束配置。

机制。

一是建立健全政府保障体系，充分发挥政府的生存权。

住房消费信贷的支撑作用。中国属于发展中国家，而城市。

经济体系完全建立起来还需要一段时间。改革以来不同了。

阶层之间和不同行业之间的收入分配差距迅速扩大，而且仍在扩大

扩大局势。因为住房涉及千家万户的利益，是个敏感的行当。

产品。如果建立非营利性的国家住房抵押贷款担保

公司，针对一些购买商品房有实际困难的中低收入人群。

保证有利于解除他们的后顾之忧。因此，形成标准化的国家。

一个专门的住房保障机制，不仅可以克服企业出面的现状。

担保的诸多缺陷可以有效分散银行风险，增加融资。

机制的安全性。

二是建立和完善住房金融二级市场，充分发挥社会作用。

以保险金融市场为基础，尝试支持保险基金养老基金。

与* * *基金等金融机构积极参与住房金融二级市场，更

很好地体现和推动了住房消费信贷的实施。

三是建立和完善住房二级抵押贷款市场，发展抵押贷款。

证券化，充分发挥证券在住房消费信贷中的支持作用。

开放住房二级抵押贷款市场不仅可以进一步开拓全社会的

为住房市场提供有竞争力和选择性资金的资产潜力。

来源，还通过重组产权，分散和转移住房贷款风。

风险，成功地在住宅金融市场和资本市场有机地，推。

住房贷款风险分配的社会化。

加强金融创新，寻求银行利润最大化。

中国入世后，外资银行进入中国的门槛。

不断减少，广泛涉及中国金融市场的各个业务领域。

但是，包括个人住房信贷业务在内，银行之间的竞争将会加剧。

使国内金融机构加快创新步伐。具体到个人住房信贷行业

服务领域的金融创新体现在

首先，在思想上，银行应该为个人住房消费提供信贷。

对促进住房建设和经济增长之间的关系有明确的认识。

知识，进一步增强开拓进取意识，改变旧的习惯和思维。

式，大胆创新，勇于改革。

第二，在具体的服务水平、服务方式和服务态度上。

有实际的大提升，让消费者方便、快捷、满意。

三是进一步拓展住房消费信贷服务品种，拓展服务领域。

领域优化服务环境。根据消费者的不同要求，开辟住房改革

住房贷款、住房使用权贷款、住房互换贷款、私房和二手房。

出售贷款，尽快形成全方位的明确的住房消费信贷。

模式。同时，围绕住房消费信贷领域，发展住房。

信息咨询、销售指导、个人住房贷款方案设计、住房保险

保险公证、按揭还款受理、产权代理等“一条龙”服务，

发挥主观能动性，扩大住房消费信贷规模。

四是创新金融工具。例如，使用收入增长和

时间是成正比的关系，逐步提高个人住房贷款的还款。

满足部分观念更新快、消费欲望强的年轻人的理财需求。

当需求利用符合国际标准，市场利率实施时，可变

针对不同层次金融需求客户的个人住房贷款利率新品种。

做出选择。

四。结束语

随着我国住房分配货币化的推进和住房商品化的发展

展，遇到的一个问题是目前大多数城市居民的实际收入。

房价高低的矛盾。并开办个人住房消费信贷业务

展，可以有效地解决购房者资金不足，购买房子的困难。

经济压力会分解到未来几年。居民的潜在消费意愿

希望转化为真正的购买力。因此，有效地解决个人住房消费。

信贷活动中存在的问题对我国房地产和住房制度的发展有很大影响

这项改革意义重大。