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论合同效力与物权效力的区分及预告登记对“一房多卖”的防范

案例:A开发商将一套房子卖给B，合同约定逾期不交房，开发商承担违约金5万元。合同签订后，开发商A未在房地产管理部门办理登记手续；之后，A将同一套房子卖给了C，并办理了登记手续。

本案涉及的问题:

1.如果乙方签订合同后未办理登记手续，其房屋买卖合同是否生效？乙方要求甲方承担违约金的请求能否得到支持？

2.乙方可以主张甲方与丙方的合同无效吗？乙和甲先签合同，丙后签合同，但丙已办理了登记手续，那么丙对争议房屋是否享有物权？

3.以后遇到类似情况，乙方该如何维权？

这个问题涉及到合同效力与物权效力的区分，以及预告登记对“一房多卖”的防范。

立法背景:

当事人之间买卖房屋的情况比较复杂。如果说登记是合同的生效要件，那么，如果由于出卖人的原因未办理登记手续，在房价上涨后，出卖人可以以不登记合同无效为由，要求确认合同无效并返还房屋，可能损害善意买受人的利益。尤其是在房屋已经交付，买受人已经装修房屋的情况下，如果确认合同无效，因未办理登记而返还房屋，可能会妨碍现有的财产秩序。此外，如果因未办理登记而导致合同无效，非违约方将无法要求违约方承担违约责任。如果严格区分合同与登记的效力，建立预登记制度，这种现象是可以避免的。

分析这个案例:

《物权法》第十五条规定，当事人之间就不动产物权的设立、变更、转让和消灭订立的合同，自合同成立时生效，但法律另有规定或者合同另有约定的除外；未办理物权登记的，不影响合同的效力。实际上明确了以下观点:双方订立房地产买卖合同后，合同已经生效，未办理登记手续的，房屋所有权不能转移；合同一方违反合同的，应当承担违约责任。

同时，《物权法》第二十条规定:“为保障将来物权的实现，当事人可以按照约定向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意处分不动产的，不发生物权效力。”预告登记登记的不是不动产物权，而是未来不动产物权变动的请求权。《物权法》关于预告登记的规定使登记的债权具有物权效力，也就是说，具有预告登记的债权对与该债权内容相同的后续处分行为具有对抗效力。这样就保护了登记的债权，购房者将能够取得约定的房屋，对防止商品房销售中的一房二卖起到了特殊的作用。

在这种情况下，甲乙双方签订的合同是双方真实意思的表达。虽然没有登记手续，但只能说明产权不能变更。根据《物权法》第十五条，乙方与甲方签订的合同已经生效；乙方要求甲方承担违约责任的请求予以支持，责令甲方支付违约金5万元，并赔偿乙方实际损失。同样，甲方与丙方签订的房屋买卖合同是有效合同，争议房屋的所有权因登记归丙方所有。为避免一房二卖，B日后与开发商签订购房合同后，应向登记机构申请预告登记。预告登记后，如果开发商再次出售房屋，虽然与买方签订的合同可能有效，但不具有物权效力。

第二，涉及善意取得的案件

案例:A、B夫妇。双方婚后购买别墅，但房产证上的业主登记为A，夫妻关系恶化后，A再将夫妻共有的别墅私自卖给C。在查阅不动产登记部门的登记簿，确认甲是房屋所有权人后，丙与甲签订合同..合同签订后，丙方支付房款，甲丙双方到登记机构办理房产登记。乙方得知此事后，将丙方告上法庭，认为甲方无权处分夫妻共同所有的财产，甲方与丙方签订的财产转让合同无效，丙方应返还该财产。

《物权法》实施前可能产生的后果:

《合同法》第五十一条规定，无权处分他人财产的人订立合同后，经权利人追认或者无权处分人取得处分权的，该合同有效。过去，无权处分他人财产的人，权利人拒绝追认的，合同无效。因此，在《物权法》实施之前，法院可以判决甲、丙方签订的合同无效。

《物权法》实施后，判决将被推翻:

《物权法》第106条规定“受让人符合下列情形的，取得该不动产或者动产的所有权: (一)受让人善意接受该不动产或者动产的；(2)以合理的价格转让；(三)依法应当登记的被转让的不动产或者动产已经登记，并且不需要登记的被转让的不动产或者动产已经交付受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产所有权的，原所有权人有权向无权处分人要求赔偿。”

《物权法》的这一规定是关于善意取得的。善意取得的条件是:1。受让方必须是善意的，不知道转让方无权处分该人。2.受让人支付了合理的价格。3.被转让的财产已经登记(如不动产)，不需要登记的财产已经交付给受让人(如货物)。必须同时满足三个条件，否则不构成善意取得。善意取得既适用于不动产，也适用于动产。

本案中，由于甲、乙双方是夫妻，且产权证上登记的产权人是甲方，根据《物权法》规定的不动产登记生效原则，丙方有充分理由相信产权证上的产权人对该财产享有处分权，故符合善意取得条件；第二，丙为该房产支付了合理的价格；第三，已经完成产权登记，完全符合物权法关于善意取得的规定，丙取得了房屋所有权。法院可能会判决驳回乙要求丙返还财产的请求。

当然，B的权利无法得到保障。根据《物权法》的规定，其有权要求甲方赔偿损失，甲方应将从该房产转出的款项视为与乙方夫妻相同的财产，而不是视为自己的财产。

第三，抵押贷款案件

案例:某房地产公司(以下简称A公司)与B建筑公司(以下简称B公司)达成协议，由B公司为A公司建造商品房..根据合同，标的物总金额为6000万元，项目将在8个月内完成。如果任何一方违约，将支付合同总额20%的违约金。合同签订后，甲公司为筹集项目建设资金，以其建设用地使用权作为抵押向甲银行借款3000万元，乙公司承担该笔借款的担保责任，但未约定担保方式。

乙公司未经甲公司同意，将部分施工任务交由张、李、王共同出资的丙建筑公司施工。在施工过程中，工人刘不慎将手中的砖块掉落，将路过工地的行人打成重伤，并花去5000元医药费。

甲公司在开工后立即进行商品房预售。丁买了|法；法/教育我网汇H总经理到65438号楼101室，预付5万元，约定作为首付。但不久，甲公司与王某签订合同，将上述房屋出售给王某，并在房屋竣工后将房屋的产权证办理给王某。王并不知道房子已经卖给丁的事实。

王入住后，全家人出现皮肤瘙痒、流泪、头晕等不适。经检测，发现室内甲醛等化学指标严重超标。但采购合同中对化学指标没有明确约定。

由于甲公司无法偿还甲银行的贷款，甲银行想对甲公司开发的商品房行使抵押权..

问题:

5.如果A银行行使抵押权，其权利标的是什么？A银行如何实现抵押？

答:A银行抵押的标的物是土地使用权，不包括商品房。《物权法》规定建设用地使用权抵押后，土地上的新增建筑物不属于抵押财产。甲银行实现抵押时，可以一并处分该商品房，但不能以该商品房价款优先受偿。

6.在得知房屋已出售给王后，丁向法院提起诉讼，要求甲公司履行合同交付房屋。他的主张是否应该得到支持？为什么？

答:不能支持，因为王已取得商品房所有权，不动产登记是产权变更的依据。

四、附上案例

案例:本案中动产和不动产的查封

甲乙双方都是同一单位的职工，都住公房。后来单位对公房进行了重大调整，将乙方居住的一套公房(两间平房带一个院子)重新分配给甲方，并为甲方办理了房产证..因为B住公房时，隔了两个半房间又拿了另一个房间，于是纠纷出现了:A说“我有房产证”，要求入住，而B说“我自己在这里盖的房”，拒绝交房，于是双方诉诸法院。

评论:

乙方在甲方庭院内的土地上建造房屋，房屋依附于甲方使用的土地，房屋的所有权与土地使用权不可分割，不能与其所有者有所区别。因此，在这种情况下，房屋应当归土地使用权人所有。甲方取得该房屋的所有权是因为乙方的房产依附于甲方使用的土地，所以虽然甲方可以取得该房屋的所有权，但应补偿乙方..

本案争议的焦点是附属物的归属问题。关于附着物所有权，根据我国民法通则，当事人可以就附着物所有权进行协商。当事人对标的物的所有权有约定的，应当根据其一致意见确定附着物的所有权。但是，当事人协商不能达成一致意见的，应当根据附着物的具体情况确定附着物的归属。

物可分为动产和不动产，而添附包括动产和不动产的添附、动产和不动产的添附、不动产和不动产的添附。动产与动产的附着，是指两个动产附着在一起。命名:把别人的轮胎放在自行车上，把一个人的珠宝放在另一个人的戒指上。动产和动产附合时，主要物的所有人或者有价物的所有人取得复合物的所有权。如果附合物不能区分主从，或者价值相等，则复合物应归原物所有人所有。

不动产对不动产的附着，就是一个不动产附着在另一个不动产上，合成一个东西。而不动产和非生产的附着，在中国基本不会发生。在我国，因为在土地上修建建筑物必须经过一定的程序批准，而且前提是取得土地使用权。如果没有取得土地使用权，就无法取得建筑物的所有权。命名，如果建筑物是加建的，如果建造者经有关部门批准可以单独取得所有权，就不会有附属物；没有相关部门的批准，建设方无法取得建筑物的所有权，因此对新增的建筑物没有权利。在这种情况下，应视为动产(建筑材料)和不动产的附属物。可见，在他人所有或者使用的土地上建造房屋的，建造者不能取得房屋的产权。

无论哪种附着，都是改变原有的形式而成为新的东西，并增加该东西的经济价值。在这种情况下，经过苦心经营可以恢复原状，或者恢复原状不方便、不经济，就不应该恢复原状，应当由一方取得新形成物的所有权。附着的结果是一方所有权扩大，另一方所有权丧失。虽然这在社会经济方面是必要的，但对于失去所有权的一方来说是不公平的。因此，从公平原则出发，因查封而遭受损失的一方，可以要求获得利益的一方返还其获得的利益。

发生查封时，丧失所有权的一方请求取得所有权的一方返还利益的，适用不当得利法的规定。因为，法院为了避免经济上的浪费，规定一方取得对附着、混合、加工形成的物的所有权，但该方并未获得比原所有权更多的利益，失去所有权的一方并未失去其利益，所有权扩大的一方的利益与失去所有权的一方的损失之间存在因果关系。因此，双方的关系是一种不当得利的债务，受损失的一方有权要求获得利益的一方返还其所获得的利益。当然，这种利益的回报并不是原有物和果实的回报，而是通过取得他人物的所有权而增加的利益的回报。

从本案来看，乙方在甲方使用的土地上建造了房屋..如上所述，土地使用权与房屋所有权相一致，只能由同一人所有，因此乙方不能取得其所建房屋的所有权。所以本案在他人宅基地上建房，发生了动产和不动产的附着，即乙方的建筑材料附着在甲方的宅基地上。由于动产依附于不动产，不动产的所有者取得所有权。因此，乙方在甲方宅基地范围内建造的厢房归甲方所有..但在附件中，取得所有权的一方没有取得利益的基础，其给他人造成的损失应当在利益范围内返还，所以甲方应当将其取得的不当利益返还给乙方，应当是建房的成本和相应的劳动报酬。

另外，我推荐两个物权法案例:

1，题目:《物权法案例教程》(高等教育法学专业案例教材)

作者:方张洪波

出版社:知识产权

2.《新中国物权法精要及案例解释》第二版作者:李先东法律出版社。