跪求一篇关于某小区前期物业管理的论文。.............
第一，早期干预
物业管理预介入是指在房地产开发初期聘请物业管理公司介入，为住宅规划设计的精细化、施工缺陷的预防、运营成本的控制提供建设性意见。《物业管理条例》规定，房地产开发项目在规划、设计和施工阶段应当选聘前期物业管理企业。在住宅开发越来越追求环境、房型、配套、服务的完美的今天，各种设计细节都会成为衡量楼盘品质的坐标。前期介入物业管理最大的好处就是物业管理公司善于从业主的利益和需求出发，发现问题，提出建议，把一般物业开发容易出现的缺陷降到最低。
第二，早期干预的两个重要作用
1，完善规划设计，节约投资成本。
设计者在规划设计居住区时往往更多地关注技术规范或技术含量，很少考虑是否满足经营户的使用要求，满足管理要求，降低以后的管理成本。早期介入可以完善规划设计方案，使社区的布局和功能定位更加合理。比如居住区的规划设计，必须综合考虑幼儿园、物业管理用房、机动车停车场、自行车棚、业主俱乐部、商业网点的适宜位置。了解经营户需求的物业管理公司提出的具有代表性的建议，可以起到关键的辅助作用，从而避免开发商不必要的、无意义的投资。
2.提高施工质量和维护管理。
在我国，工程质量不理想是普遍现象，因为监理的职能只是对工程质量进行监督，是否有利于管理与他们无关。物业管理公司作为未来的管理者，必然会出现在责任意识最强的前期介入阶段。通过现场踏勘，提供详细的照片和咨询报告，明确指出缺陷和质量问题，提出整改意见，减少竣工验收中的整改工作量。
另外，现代建筑中的管线比较复杂，虽然有图纸，但往往与实际情况相差较大。物业维修除了漏水，大部分都和管道有关。在前期介入阶段，物业管理人员可以从图纸上参与施工过程。管道的走向和修改也很明确，这样在操作人员申请维修时，维修人员可以在短时间内搞清楚来龙去脉，及时有效的进行维修。另一方面，比如我公司曾经接手的一个老旧小区，没有前期介入，前期管理混乱，图纸不全，导致小区漏水严重，无法查出问题。严重的水耗给经营者的水池造成了沉重的负担，经营者纷纷抱怨，管理费的收缴率急剧下降。为了改变现状，我们不得不申请专项维修资金，将原有管道作废，重新铺设管网，解决了问题。
参考物业管理文件
6/10600.htm
/6/9479.htm
第三，早期干预的三个阶段
1，以咨询师的形式提前介入。
在规划设计阶段，设计师难免会忽略物业未来的便利性和管理需求，对物业未来的使用和管理产生一定的影响。这就需要物业管理公司在前期介入时充当顾问的角色，在设计时加以修正。
2.中期以监管的形式介入。
物业管理公司在物业土建结构已经封顶，工程进入设备安装和内部装修阶段时，以监理的形式介入，主要是从管理的角度熟悉线路和管线走向，监督工程质量，熟悉设备安装，跟踪质量， 并要求其设计和施工要符合业主的利益，有利于以后的物业管理，以便以后更好的为业主提供服务。
3.以管家的形式进行后期干预。
物业建设项目已基本结束，物业项目已开始竣工验收、接管验收、准备入住开业时，物业管理公司应以管家的形式全面介入，从管理运营的角度全面监控项目建设和设备安装的质量，尽早发现和解决问题，避免物业竣工后给使用和管理服务带来的弊端。
四、早期干预需要注意的三个问题
1，关注工程建设。
(65438+部分小区前期未统一规划安装各种仪表，导致一面墙上布满有线电视、水表、电表、电子安防、电话等盒子和电线。，不仅影响了物业的美观，降低了小区的档次，而且存在严重的安全隐患。为了防止这种现象的发生，物业管理公司应该在前期介入阶段发挥作用，提醒开发商做好不同仪表、管道安装的组织协调工作，保证物业整体美观，消除安全隐患。
(2)消防:重点关注水系统中消防栓的走向、喷淋管网、阀门的分布、水泵接合器的位置；同时掌握电气系统中风机和排烟系统的分布和工作原理，最终熟悉和掌握火灾监控主机的工作原理、电路的分布和卷帘门的分布。
(3)给排水:要重点关注供水系统。每层供水到哪里，水箱和水池的位置和容量，市政供水的位置，住户的供水方式和各种阀门的位置。排水方面，要了解雨水、污水、冷凝水(空调水)的走向，检查口、化粪池、泥浆井的位置。
(4)土建施工:要重点了解哪些是整体混凝土施工，哪些是空心砖施工，方便居民日后装修时分辨哪些墙体不能拆，哪些管道埋在墙体、天花板、地板的什么地方，这些都是钻孔装修时要注意的。
(5)至于公用事业，要明白既然要求水、电最低用量，公用事业就不能装太多的电表，以免用户因为电表达不到最低用量而多付费。所以在规划设计公共水电时，物管公司应该建议尽量集中，用一个电表。
2.注意清洁和绿化。
(1)保洁:要注意各楼层垃圾桶设置是否合理，楼层保洁用水是否方便，电梯轿厢内吸尘用电是否方便，天台是否有照明和水龙头，是否设计了垃圾收集点和配套的水龙头、地漏等保洁相关设施。现在小区里经常看到业主把袋装垃圾扔在门口或者电梯口。物业管理人员定期收集垃圾时，大部分垃圾袋已经泄漏或散发出难闻的气味，对公共环境构成二次污染的现象。为了解决这个问题，物业管理公司可以建议开发商在每栋楼前设计一个内置垃圾桶，与楼体融为一体，可以扔袋装垃圾，有效解决这个问题。
(2)绿化:要注意绿化设计的品种是否适合以后的物业管理，是否适合长期维持相应的花期，各种自动浇水系统是否完善，花池排水是否合适。如果物业还配有泳池设备，还要注意其设计是否合理，供水、溢流、排水是否完善。
3.注意安全防护。在安全防护方面，物业管理企业应重点关注其智能防盗设备是否完善，周边防攀爬设置是否合理，各类监控摄像头设置是否充分合理，入户门是否能有效隔离商住空间，出入口设置是否合理，各类工程管线井是否存在安全隐患。
目前，虽然物业管理预介入还不普遍，面临很多具体问题，但从已经实施预介入的物业项目的成功经验来看，物业管理预介入是非常必要和有效的，而且越早介入越好。相信在政府部门的支持下，在开发商和物业管理公司的共同努力下，前期介入作为物业管理不可分割的一部分，将对社区建设的发展起到不可估量的作用。
参考物业管理文件
/6/9146.htm
6/12670.htm
6/12336.htm
6/12774.htm