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住宅小区停车位(车库)权属分析
论文摘要:住宅小区停车库的归属和所有权归属是区分所有建筑物的一项具体制度，物权法规定了通过不同性质的停车库实行所有权归属，使我们比过去更明确了这些不同性质的解决办法。该法的出台不仅关系到广大城镇居民的权益保护，也关系到整个地区的和谐，我们应该高度重视该法的出台，该法还存在一些瑕疵，需要我们加以纠正
住宅小区停车位问题是目前我国物业管理中争议最大的问题之一。房地产开发商、住宅小区业主、物业管理公司之间的“车位之争”日趋激烈。由于现有法律规范的缺失和模糊，各地法院的判决也是五花八门。随着住房的进一步商品化和有车一族的不断出现，“车位之争”必然会引发更大范围的矛盾，而住宅小区车位的归属是各类纠纷和矛盾的核心。住宅小区停车位权属不清，会使房地产开发商和购房者的合法利益处于不确定状态，严重损害当事人的合法权益，阻碍房地产市场的健康发展，给社会经济生活和公共管理带来诸多问题。因此，迫切需要建立一个完善的法律体系来明确规定这一问题。本文试图根据我国停车位的不同形式，结合国外的一些理论和实践，对居住区停车位的权属问题进行分析和探讨。
小区车位的所有权从时间上可以分为两类:第一类是车位的初始所有权，归开发商所有；第二类是后续所有权，是指开发商将房屋全部出售给业主后，车位的所有权。这是两种不同的所有制，不能混为一谈。在现实生活中，第一类所有权没有争议，而第二类所有权有争议，所以后者是本文的重点。
在分析小区停车位(车库)的权属之前，有必要引入建筑物区分所有权的概念。建筑物区分所有权是指建筑物按使用功能在结构上划分为各业主使用的专有部分和多个业主使用的* * *部分时，各业主对其专有部分的专有权利和对其* * *部分的* * *权利的结合。(参见王黎明《论物权法中的车库归属及相关法律问题》)建筑物所有权由专有部分和* * *部分构成，其权利客体也包括专有部分和* * *部分两个方面(简:《民法上的物权》(上册)，中国政法大学出版社，1998版，65438。专有部分主要是指根据建筑物的结构和功能划分的具有独立建筑结构和独立使用功能的部分。* * *部分是指建筑物及附属设施的* * *部分和不具有独立使用功能的其他建筑部分。《物权法》第七十六条规定:“建筑区划内的绿地、道路和物业管理用房属于业主，但属于市政建设的除外。会所车库的所有权，有约定的按照约定，没有约定或者约定不明确的，除建设单位能够证明其享有所有权的以外，属于业主。”虽然规定了建筑物的所有权，但物业管理用房、会所、车库、绿地的所有权规定为“有约定的，按照约定，没有约定的，除开发商能证明其享有所有权的以外，属于建筑物所有权人”。尤其是小区车位、车库的归属，目前争议较大。《物权法》规定“建筑面积内规划用于停放汽车的车位、车库的所有权，由当事人通过出租、出售或者赠与的方式约定。占用业主所有的道路，或者其他场地用于停放汽车的车位，将归业主所有。虽然《物权法》做出了相关规定，但现实生活中此类问题仍较为复杂，是建筑物所有权规则实际适用中的难点。
总的来说，我国现有居住区的停车位有三种类型:
第一种形式:建在居住区内的专用停车设施，相互之间用墙隔开，有明确的周边和独立的入口，成为不同于住房的独立的特殊物。其所有权可以登记，车主购买或租用车位后才能拥有所有权或使用权；如果没有特别约定，其所有权属于建设停车设施的开发商。对于这种车位，我们称之为车库，开发商通常会将这种车位捆绑销售或者单独销售，即特定的车位与特定的住宅单元挂钩，作为一个整体出售给业主或开发商，住宅单元和地下车位作为独立的交易对象单独出售。两种销售方式的区别在于，捆绑销售中车位是作为特定单元的配件销售，而单独销售中车位是作为独立标的物销售。两者的相似之处在于，这种类型的车位是小区的业主所拥有，业主支付了相应的对价。
第二种形式:是小区内物业公司划出的专用停车位。这种车位开发商不进行特价销售，采取分成销售的方式。因为开发商对它的投入极其有限，而且已经计入公摊面积出售，开发商卖房后，因为小区内的土地使用权已经归全体业主所有，所以土地使用权上的车位归全体业主所有。现实生活中，一般是停车人向物业管理公司缴纳使用费，物业管理公司将使用费作为物业管理费的一部分，用于全体业主的利益。
第三种形式:小区内每栋楼的一楼或地下建车位。在这种情况下，开发商采取的销售方式有三种:分成销售、捆绑销售或单独销售。共享销售是指开发商将车位出售给全体业主，不为每个单元提供一个车位，每个业主按照自己房屋专有部分的建筑面积分摊车位的购买成本。现实生活中，判断分摊有两种方式:一种是在合同中注明，即在房屋买卖合同中注明小区内属于公摊范围的车库为分摊销售，否则另行销售；另一种是成本计算方式，即将小区车库的成本计入房价的计算方式为分摊销售，只有在明确表示房价不包含小区车库成本的情况下才单独销售。在分摊销售的方式上，往往以业主是否分摊建筑成本来判断。如果是全体业主分摊费用，车位归全体业主所有，否则归开发商所有。相对来说，捆绑销售或者单独销售的归属比较明确。在现实生活中，由于我们很难搞清楚开发商是否会分摊建设成本，也由于现阶段我国住宅小区的停车位还不能满足所有业主的需求，一些开发商将这种类型的停车位卖给业主以外的人，从而引发纠纷。现行的《北京市商品房预售合同》和《物业服务合同(示范文本)》对此问题有相应的条款。文件规定，双方应事先就停车费做出约定。签订购房合同时，购房人有权决定是购买还是出租车位，车位价格由开发商和物业公司在合同中约定。
车库和车位利益之争的关键是明确车位和车库的归属。所有权确定了，使用权、收益权、处置权就解决了。中华人民共和国成立后，中国废除了国民党统治时期的“伪法制”和民国时期的“六法全书”和“民法典”。我国尚未颁布自己的民法典，我国传统社会忽视了对公民私有财产的保护，因此公民私有财产的认定和权利边界往往处于不确定状态，不利于财产的保护和利用。目前，关于住宅小区车位(车库)的归属，一般有几种学说:
(一)合同说
这种观点认为，车库的所有权应通过协议确定。这种观点的本质意义在于，合同双方以平等的身份，通过公平合理的方式，自行协商车库的所有权。《物权法》规定:“建筑面积内规划用于停放汽车的车位、车库的所有权，由当事人通过买卖、租赁或者赠与的方式约定。占用业主所有的道路，或者其他场地用于停放汽车的车位，归全体业主所有。从《物权法》的规定来看，现在我国的车位、车库的权属都是按照这个理论来确定的。但在目前卖方市场条件下，很有可能是房地产开发商凭借自己的强势地位做出霸王条款，在合同中主动要求与业主协商的可能性也很渺茫。这将对大多数业主极为不利，也不符合这一观点的初衷。这种观点只有在商品房市场随着发展逐渐成为买方市场时才能实现。
(二)成本分配理论
这种观点认为，当房地产开发商将车库的建设成本分摊到业主的购房款中时，车库的所有权归业主所有，否则归开发商所有。目前房地产价格是由需求决定的，而不是由成本决定的。开发商是否会将车库的建设成本分摊到住宅销售价格中，只有开发商自己清楚。业主几乎不可能去核实开发商的开发成本，也无权去查开发商的成本。因为成本是企业的核心商业秘密，以此为依据确定车库的归属是非常困难的。
(3)国家所有制理论
该观点认为，地下车库属于人防工程，根据《人民防空法》的相关规定，应推定为国家所有(参见王黎明《论物权法中车库的所有权及相关法律问题》)。北京市房屋土地管理局、北京市人防办1998发布的《关于加强居住区人防工程使用管理的补充通知》第二条规定:“人防国有资产是国防资产的组成部分，未开发使用的不缴纳物业管理费。人防工程的开发和使用，由使用者缴纳物业管理费。使用人必须承担产权人应缴纳的物业管理费，并在人防工程使用协议和物业管理委托合同中注明。”随着城市商品房的发展，我国人防工程建设发展迅速，人防工程投资建设主体已由国家作为单一投资建设主体发展为多元投资建设主体。在这种情况下，仍然认为地下人防工程属于国家所有显然是不合适的，原因有三。第一，《人民防空法》没有明确规定地下人防工程全部归国家所有。《人民防空法》第五条规定:“国家鼓励和支持企业事业组织、社会团体和个人通过各种渠道投资人民防空工程；人防工程通常由投资者使用和管理，收益归投资者所有。”这里只规定了由投资者使用和管理，收益归投资者所有，而没有界定人防工事的所有权。相反，在没有界定所有权归属的情况下，应当认为投资者是所有者，反之，在没有明确界定所有权的情况下，可以认为是国有。第二，在市场经济条件下，界定所有权最基本的原则仍然是投资者享有所有权。国家没有对商品房小区的地下人防工程进行任何投资，因此主张所有权没有法律依据。第三，地下人防工程属于国家所有的，政府应当承担管理维护的义务。但实际上，居住区地下人防工程的管理费用不是由国家承担，而是由开发商或业主承担。而且开发商或者业主在没有所有权的情况下承担管理费用也没有意义。
(4)注册理论
这种观点认为，车位(车库)的权属证书谁登记谁就归谁。根据《物权法》的公示公信原则，登记的车位(库)必须为登记的产权所有人所有。而我国目前的情况是，没有进行房屋所有权登记或者根本无法登记的车库在我们的住宅小区比比皆是。显然，以此来确定汽车(车库)的归属是困难的，也是不现实的。
对于公共小区来说，车位的归属直接关系到业主和小区全体居民的切身利益。因此，各国或地区的立法中都有关于这一问题的规定，我国物权法的立法应予以吸收和借鉴。
(1)日本
在日本，所有建筑附属的停车场分为两类:一类是室外停车场，通常是在建筑基础上划一条清晰的线形成；另一种是室内停车场，是指设置在小区内所有建筑内的停车场，一般位于小区内所有建筑的底层或一层或二层，但也有位于楼顶平台的。日本的司法实践和立法将室外停车场作为* * * *的一部分，可以为特定的所有人或者所有人以外的人设定使用权，并且应当公示专属权利。但对于室内停车场的归属，并没有明确的规定。日本的地方法院和最高法院分歧严重，尤其是在地下停车位属于法定部分还是专属部分的问题上。日本学界有争议，法院判例也不尽相同。在56年昭和6月的18号判决中，日本最高法院表示支持排他性部分意见，使其在日本司法实践中占据了绝对的主流地位。但日本学界认为，由于建筑物首层或地下部分的容积率不计入建筑物总面积，最高法院认定地下车位为专有部分的理由并不充分，因此建议由* * *使用部分专有使用权处理。
(2)德国
1973年7月30日修订的《德国房屋所有权法》第三条第二项规定，“标有永久性地标的停车场视为独立房间。”也就是说，地上和地下停车场都可以设置“专属所有权”，可以自主分配和设置负担。(参见陈华斌《现代建筑物区分所有权制度研究》，法律出版社，1995，第169页。所以在德国车库作为一个独立的物业，其所有权可以由开发商自由出售给小区内的业主，而不是作为附属品，直接归全体业主所有。它的好处是保护了不需要车库的开发商和业主的利益，他们不用缴纳车库的份额。应当明确，住宅区停车位归全体业主所有，享有停车位专用权的业主可以在住宅区业主之间自由转让其使用权。
⑶法国
在法国，新公寓的建造者有法律义务按照一户一空间的标准为建筑基地内的居民设计停车场。学界和司法实践认为，所有建筑物的居住区和停车区都划分为单独的不动产，即车位必须单独购买；除此之外，除了这个地区所有建筑物的居民之外的人也可以购买基地的停车位。
(4)美国
美国法律在小区车库的制度设计上遵循两个基本原则。一是不允许除小区业主以外的任何人拥有小区内的车库，二是不允许小区内的车库作为独立的专有部分单独买卖。
可见，美国法的规则设计与德国法、法不同。第一，美国法律明确不允许小区业主以外的人拥有小区内的车库，这就防止了小区业主以外的其他人垄断小区内车库的所有权，向业主收取高额的垄断资金。二是不允许小区内单独买卖车库，有效避免了车库所有权转移给业主以外的其他人。当然，美国也有车库可以作为一个独立专属的部分单独买卖、出租或抵押，但那意味着它们是在住宅区范围之外建造、开发和经营的，它们有自己的区分所有物业的专用车库。
(1)居住区地面停车位
地面停车位是指经政府核发的《建设工程规划许可证》批准，直接设置在居住区地面上的停车设施，一般采用划线、分划的方式。(陈华彬:《现代建筑物区分所有权制度研究》，法律出版社，1995，第104页。)房地产开发商预售或现售商品房住宅区内的房屋单元后，房屋单元应当办理初始登记和转移登记，房屋单元所有人按宗地号拥有该住宅区的全部土地使用权。因为地面车位所在的地面面积是包含在小区总用地面积内的，这个车位的使用权显然属于所有的建筑物所有权人，也就是业主。在这里，所有业主基于以下考虑，对车位拥有使用权而非所有权:所有权客体必须满足结构和使用的独立性标准，而地面车位只是通过划线划分，不具备建筑物所要求的遮挡，因此只能视为土地使用权客体。车位的使用性质可以认定为* * *用部位的专用，即根据法律规定和不同业主之间的约定，一个或几个不同的业主对某些* * *用部位享有独占、排他的使用权。(《王黎明:论物权法》，中国政法大学出版社，1997，第39页)。
这种使用权所产生的收益必须由所有人享有。根据我国的现实情况，我们认为地面停车位的使用人应向业主委员会交纳使用费或租金，同时向提供托管服务的物业公司交纳托管费。因此，无论是开发商还是物业管理公司，都无权擅自在小区地面设置车位，而只有在取得业主大会的许可，并与业主委员会签订协议，对相关收益的分配作出具体约定(例如可以约定租金收益可用于弥补小区物业管理费用)后，才能设置和经营此类地面车位。否则将构成无权处分的侵权行为。
(2)住宅小区地下停车位
住宅小区地下停车位是指开发商利用地下空间建设的停车位。随着社会经济的不断发展和对土地需求的不断增加，现代建筑不得不更多地向空间发展，包括地上和地下空间。正是地下空间的充分利用，导致了地下停车位的出现。然而，我国对于地下停车位的法律规定还是空白。要确认地下车位的所有权，首先要对地下车位的权利结构有一个清晰的认识。传统物权理论认为，只要在结构上和使用上具有独立性，就可以成为所有权的客体。地下停车场界限分明，与上面的房间有一墙之隔。成为不同于房屋的独立的特殊客体，可以成为单独所有权的客体。但结合我国房地产市场的实践，如果赋予地下车位唯一所有权(即专有部分的所有权)，即赋予房地产开发商对地下车位的全部所有权，则会导致明显不公平的结果。原因是地下车位的建筑面积一般不计算，即车位未取得相应份额的土地使用权。按照我国“房地不分离”的原则，没有土地怎么会有房子？过户登记时不能取得产权证，其合法权利依附于计算容积率的建筑物(王黎明:论物权法(王黎明:论物权法)，中国政法大学出版社，1997，第400页。)。另外，由于这种车位是建在全体业主所有的土地上，没有土地使用权的房地产开发商无法取得产权。因此，在实践中，开发商在买卖合同中约定的“车位产权属于出卖人”的条款应属无效。这种地下车位的权益应由小区业主享有，开发商或物业管理公司无权擅自处置。当然，经业主大会同意，开发商或物业管理公司可以根据业主大会的授权出租车位，租金收入归全体业主所有，以弥补物业管理费用。同时，车位使用人必须向提供托管服务的物业公司缴纳托管费。当然，要对待地下车位的建筑面积也作为建筑容积率计算的特殊情况。这些地下停车位，是按照建设用地规划许可证规定的规划用途建设的，应该像地上建筑一样纳入整个建筑面积。所以这种车位可以有独立的所有权。这种地下停车位的开发商有权出售或出租。通过出售拥有产权的业主虽然不用交停车费，但仍应按期缴纳物业管理费或车辆看护费。
(3)大楼一楼的架空停车位
建筑物首层架空车位是指建筑物地面首层架空形成的车位。在现行房地产管理法律制度下，首层建筑架空层车位的建筑面积不计算在内，无法获得相应的土地使用权面积份额。其合法权利依附于计算建筑面积比的建筑物(面积)，也是住宅房屋单元的客体。因此，建筑物一层架空车位的权属与地下车位的权属是一样的，这里就不赘述了。
(4)建筑物屋顶平台上的停车位
建筑物屋顶平台停车位是指设置在住宅商品房屋顶平台上的停车位。虽然目前我国还没有普及建筑物楼顶平台停车位，但是随着停车位的日益短缺，关于这种停车位的纠纷也会越来越多。屋顶平台的所有权也有争议。有人认为楼顶平台应归建筑物所有人所有；有人认为应该属于顶楼房屋的所有权，因为顶楼的附属物归顶楼业主所有。我们知道屋顶平台的使用更多的是它的空间，而这个空间显然不仅仅属于顶层的业主，而是属于建筑的所有业主。因此，在该空间设置车位的权利也应属于该建筑物的全体业主。无论是开发商还是物业管理公司都无权擅自在楼顶平台设置车位，而应与该楼业主协商并征得同意。
《物权法》的立法内涵分析及个人建议:
我们这些学过法律的人都知道，民事法律规范的核心任务是协调利益关系，立法者总是根据不同类型的利益关系设定相应的法律规范。民法所协调的利益关系主要包括以下三种类型:民事主体之间的利益关系、民事主体与国家利益之间的利益关系(民事主体在本文中仅代表单个个人或组织，不代表国家)、民事主体与社会公共利益之间的利益关系(王毅《对我国民法学学术方向的初步思考——过分强调制度研究的缺陷及其克服[J])。法律和社会发展，2000年。一般情况下，民事主体与民事主体之间的利益关系会通过任意性规范、倡导性规范或混合性规范来调整；民事主体的利益与国家和公共利益之间的关系通过强制性规范来调整。
首先要明确停车位权属纠纷的利益性质，即其调整的利益是民事主体之间的利益，还是民事主体与国家和社会之间的利益。如果是民事主体之间的利益纠纷，应当采用任意性、主张性或者混合规范进行调整；如果是民事主体与国家和社会利益的关系，就应该用强制性规范来调整。车位权属纠纷不能笼统地称为民事主体之间的利益或者民事主体与国家和社会利益的关系，因为车位的情况相当复杂。如果车位可以登记，登记的业主和开发商的利益只代表他们个人或组织。因此，开发商与购买了车位的业主之间的关系是民事主体之间的关系，他们之间的利益冲突是通过协商解决的，即法律不采用强制性的法律来调整他们之间的关系。
但目前国内绝大多数住宅小区都是整个小区业主和开发商的利益。应该属于民事主体与社会公共利益的关系吗？小区全体业主的利益属于公共利益吗？什么是公共利益？对于这个问题，一定要看是否有大多数人认同某件事。如果被大多数人认可，此事属于“公共利益”！另一方面，如果某件事的大部分参与人不赞成，那就不属于“公共利益”。说到这里，公共利益的内涵已经很明确了。所谓“公共利益”必须与公共决策相结合。大多数人认可的是公共利益，大多数人不认可的不是公共利益(见王著什么是社会公共利益[J]北京大学学报2001 04)。
因此，什么是公共利益是一个事实判断的问题，必须由参与该事项的公众结合具体事项来决定。在立法中预先列出什么是公共利益是不可能的，也是不切实际的。由此可以得出结论，所有小区业主的利益都是大多数人认可的(相对于单个开发商而言)，所以应该属于社会公共利益的范畴，所以应该受到强制性法律的规制。《物权法》第76条第2款赋予当事人自主选择的权利，是一种任意性的规范，所以背离了规范的本质，所以我认为是错误的。而长期在清华大学法学院任教的崔建远教授也认为，物权法不应该规定‘协议优先’，而应该另辟蹊径。(王锦《物权法》对公有财产所有权的分析)而从国外的制度来看，没有一个国家纯粹以协议的方式处理车库的归属问题，而大多是以“法律”加“协议”的方式解决，以法律优先、协议为辅。所以我认为，如果法律强制规定车位属于业主所有，可能更有利于保护业主的利益，更合理地解释了车位与建筑物所有权的关系。应适用强制性法律，明确规定车位所有权属于全体业主。只有这样，开发商才能避免利用自己占领卖方市场的优势，钻法律空子损害广大业主的利益。只有真正使协议合法，才能维护我国广大业主最根本的利益。
综上所述，在建筑物区分所有权领域，车位(车库)的归属非常重要，涉及到所有建筑物区分所有权人的利益。只有规定明确的集体规则，确定车位(车库)的所有权，才能保护不同区域业主的合法权益，才能在现实中构建和谐社会。
参考资料:
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