什么是REITs，REITs有什么用？
日前，公募REITs(房地产投资信托基金)市场新增，华夏北京保障房中心出租的REITs(简称华夏北京保障房REITs)获得中国证监会注册核准，成为国内公租房领域首只公募REITs。所以今天，边肖在这里为大家梳理一下基金的相关知识。我们来看看吧！
租赁住房REITs加速扩张
近年来，我国不断推进保障性租赁房制度建设。在业内人士看来，建设保障性租赁房是新形势下我国住房制度改革的又一新探索，是解决大城市住房结构性问题的重点，是优化房地产租赁供需平衡、促进房地产行业健康稳定发展的有效手段。
推出保障性租赁房REITs，有利于盘活存量资产，回收新建保障性租赁房项目建设资金，促进形成投融资良性循环，对保持房地产市场平稳健康发展具有重要作用。
具体来看，获批的华夏北京保障房REIT是由北京保障房中心有限公司作为原始所有人，中信证券作为专项计划(ABS)管理人，华夏基金作为基金管理人发起的基础设施类公募。该项目的基础资产为北京市海淀区龙文嘉园和北京市朝阳区西岳尚军的两个公租房项目。
据悉，龙文家园项目和西岳尚军项目分别于2015和2018年投入使用，楼龄短，物业品质好，小区生活配套齐全，交房标准较高，出租率高。它们是北京具有代表性的公租房项目。经过近几年的培育和完善管理，两个项目已进入稳定运营期，总估值约为11.51亿元。该项目的回收资金将主要用于北京焦化厂剩余土地房建项目。
此前，首批两只保障性租赁房REITs已于7月29日首批获批，分别是红土创新深圳人才住房REITs和金钟厦门住房REITs。因此，华夏北京保障房REIT成为国内第三只租赁住房类REIT产品。
更重要的是，由于华夏北京保障房REITs的基础资产是两个公租房项目，这意味着公租房首次纳入公募REITs，对于进一步盘活存量资产具有重要意义。
华夏基金基建及地产投资部行政总裁莫一凡表示，保障房租赁REITs的落地符合“房住不炒”的长期政策，是金融支持解决新市民、年轻人等群体住房困难的重要举措。通过盘活保障性租赁房存量资产，更好地支持住房保障体系建设，形成投资良性循环，增加保障性租赁房市场供给，更好地解决民生问题。
“此外，公募REITs作为国内资本市场的重要创新产品，吸引社会资本积极参与保障性租赁房成熟资产投资，有助于保障性租赁房相关投资运营主体盘活存量资产，加快保障性租赁房建设，提高保障性租赁房有效供给；也有助于形成国内保障性租赁房的市场化定价基准；也有助于推动保障性租赁房服务模式向市场化、专业化转变。”莫一凡说。
政策供给为发展奠定坚实基础。
在我国公募REITs稳步推进的背景下，保障房推广REITs得到了监管和政策的大力引导和支持。截至8月10，全市场已上市发行的公共基础设施类REITs * *有14只，总发行规模5465438+4300万元，总市值628.24亿元。从资产类型来看，包括高速公路、工业园区、仓储物流、污水处理、垃圾处理项目，以及等待正式出售的保障性租赁房项目。
今年以来，REITs正式进入发展快车道。5月25日，国务院办公厅发布《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》，提出促进基础设施领域房地产投资信托基金(REITs)健康发展；进一步提高推荐和审核效率，鼓励更多符合条件的基础设施REITs发行上市。
随后，5月27日，证监会、发改委联合发布《关于规范和做好保障性租赁房试点发行中房地产投资信托基金(REITs)工作的通知》，推动保障性租赁房REITs业务规范有序发展。《通知》提到，鼓励净回收资金投向条件明确、条件成熟、能够在短期内形成有效投资的新项目，促进形成投资良性循环；项目应权属清晰、运营模式成熟、市场化效益可持续，并被相关部门认定为保障性租赁房项目。
7月29日，证监会在2022年系统年中监管会议暨常态化长效检查整改动员部署会上也提到，稳步扩大REITs范围，加快常态化发行，盘活存量资产。
公开发行REITs，被称为“资产IPO”，是盘活存量资产的有效金融工具，可以使庞大的“沉睡”的基建资产获得流动性溢价，然后将回收的资金用于新的基建项目。业内人士指出，保障房建设需要大量资金投入，公募租房REITs可以成为拓宽直接融资渠道的有效工具，这也是当前基建REITs受到政策大力支持的重要原因。
AVIC证券首席经济学家董仲云表示，租房REITs项目是以租房为基础，以租金收入为支撑。对于发行人和房地产市场而言，出租房REITs可以有效连接资产端和资金端，拓宽出租房资金来源，盘活存量资产，优先建设新的保障性租赁房项目，可以保证房地产保障体系的平稳运行；对于投资者而言，REITs提供了新的投资品种，并具有长期稳定的现金流，使得投资者可以通过投资相应的REITs项目，参与租赁住房市场的发展。
除了政策的“铺垫”，公租房REITs的接连落地与产品特性的高度适配有直接关系。中信证券分析师明明在研究报告中指出，从租房的角度来看，REITs在拓宽融资渠道、盘活存量资产、促进有效投资方面作用明显，相关企业有动力尝试将保障性租赁房资产证券化；从REITs市场来看，长期经营目标、租金相对稳定、出租房入住率高等特点与REITs对底层资产的要求高度匹配。两者的结合不仅可以扩大中国REITs市场的规模，还可以给投资者带来一定的收益。
具有长期投资价值
除了“转”掉庞大的房地产资产，促进租赁住房市场平稳健康发展，业内人士还指出，作为一种公募的产权类REITs，保障房类REITs项目通常具有经营期限长、租金率稳定、抗周期性强等特点，具有良好的长期投资价值，能够进一步满足我国居民日益增长的财富管理需求。
我国基础设施公募REITs相关法律法规对基础设施资产的完整性、运营的成熟度、现金流来源的分散性、收益的稳定性等都有一定的要求。从获批的三只保障性租赁房REITs来看，底层项目均位于一线、二线城市，且均处于生活配套完善的就业集中区域。这类资产往往被视为质量相对有保障的资产。
以厦REIT的底层资产公寓和恒企公寓为例，均符合基础设施公募REITs试点阶段的要求。具体来说，这两个项目已被厦门市住房保障和房屋管理局认定为保障性租赁房；截至2022年3月底，入住率超过99%；租赁住房4665套，以个人租户为主，租金来源分散；预计2022年4月至6月65438+2月和2023年现金流分配率分别为4.04%和4.05%。
值得一提的是，首批两只用于租房的REITs吸引了各类机构投资者的积极认购。8月8日，红土创新深证人才安珠REITss发布的基金份额发售公告显示，本次询价* * *收到83名网下投资者管理的252名配售对象的询价报价信息，所有配售对象拟认购的总数量为186.245438+0000亿份，是首次网下发行份额的133.03倍。
“保障性租赁房是我国基础设施公募REITs的理想资产类型之一。与其他公募REITs的基础资产相比，保障性租赁房具有经营期限长、现金流稳定、抗周期性强的特点。对于投资者来说，经济适用房租赁房地产投资信托基金不仅可以丰富他们的资产配置，还可以为他们提供一个相对长期稳定的收入来源。”CICC基金相关负责人表示。
莫一帆认为，REITs的投资价值主要体现在两点:一是来自于各项政策的支持，这个投资领域有一定的政策红利；二是各地保障性租赁房项目进入快速发展期，为保障性租赁房REITs提供了优质的投资标的。“REITs的基础资产具有长期稳定的现金流，适合保险资金、养老金等追求长期稳定投资收益的稳健型投资者。”他还提到。
“对于投资者来说，保障性租赁房契合了国家‘房住不炒’的重要定位，土地、税收等政策优势显著。保障房REITs是一种新的投资产品，具有长期投资价值，但也需要注意的是，保障房的租金价格一般低于市场化水平，因此更适合风险偏好较低的稳健型投资者。”董仲云说。
什么是REITs，REITs有什么用？
★保障房租赁REITs获批是新生力量吗？