急需一篇关于物业管理的论文

现代高层建筑具有设计复杂、科技含量高、建设周期长、安装施工难度大的特点。为了保证物业的正常使用和功能，对物业的有效管理需要物业管理企业的早期介入。目前，一些有远见的开发商已经开始尝试对物业项目实施预介入管理，但大部分预介入都是在入住半年左右。本文主要对建筑物的安装后工作提出一些建议，为接管验收做前期准备。在深度和广度上都存在一定的缺陷，仍然难以解决，开发商给物业管理带来的很多问题。真正的前期介入，是从项目前期设计到物业接管验收的质量监督过程。一是从项目设计上提前介入，参与物业建设项目的优化设计，实施物业的超前管理，提出改善物业建设的建设性意见，避免物业建成后的使用和管理问题。物业设计师不是专业的物业经理。在项目规划设计阶段，规划者往往只从设计技术的角度考虑问题。在制定设计方案时，不能充分考虑后期物业管理中可能出现的问题，或者很少从业主长期使用和后续物业管理正常运行的角度考虑问题，导致物业建成后存在管理上的漏洞和功能布局上的缺陷。同时，由于从设计阶段到物业竣工有很长一段时间的间隔，建筑和设施的技术进步，业主需求的不断提高，都有可能使设计方案过时。物业管理企业作为物业管理的维护者，对物业可能出现的问题有着清醒的认识。他们的早期介入，可以从业主和管理人的角度参与规划设计方案的讨论，完善设计细节，提出一些合理化建议，使物业的功能设计更有利于以后的使用和管理，可以有效避免设计缺陷或不足给业主使用和物业管理带来的困扰。深圳有这样一个成功的案例:1999下半年投入使用的某大厦，大部分设计工作在1996完成。如果都是按照设计图纸来建造，那就和后期的使用管理要求相差甚远。作为前期介入大厦的物业管理公司，我们积极组织物业管理专业人员对大厦的电梯、电力、空调、洁具、电脑布线、停车场管理系统等各类设备进行了深入细致的调研，参与了设备材料的选择，并亲自走访了相关厂家。在此基础上，从完善建筑的设计细节和更好地管理建筑的角度提出了一系列建议，并对项目进行了补充和完善。经过与开发商和业主的沟通，这些项目最终制定了较为合理的方案并付诸实施，取得了良好的效果。第二，积极参与工程监理，从物业管理的角度全面监控工程建设和设备安装的质量，尽早发现和解决问题，避免物业建成后使用和管理服务带来的弊端。一个物业项目一旦完工，物业管理企业每天都要和物业打交道，面对其管理的物业可能出现的各种问题。在关系到切身利益的情况下，可能会比工程监理的要求更严格，其工作会更细致、更彻底。在施工阶段，施工环节多，施工单位参差不齐，设备安装、管线布置复杂，对质量控制要求高。但这一阶段是整个项目的关键时期，开发商更侧重于项目进度、资金筹措和推广。虽然开发商总是希望保证工程质量，使建成的物业达到优良甚至优质的工程目标，但由于人力、技术、精力等方面的原因，忽略了对工程质量的全面监控。建筑工程虽然有监理公司进行监理，但监理公司和开发商往往只关注结构安全等重大质量问题，而往往忽略了物业使用过程中经常遇到的渗漏、裂缝以及一些细微的质量问题，这些都是物业管理企业在以后的维修中必须面对的。通过物业管理企业的提前介入，为以后的维修工作省去很多麻烦。目前的物业建设，尤其是高层物业建设，结构和管线都非常复杂。在安装施工项目中，设施设备的粗心大意或任意使用，都可能带来很大的困难，甚至很大的浪费。尤其是在目前房地产建筑安装单位对物业管理不了解、不重视的情况下，一些经营者很可能是为了自己的方便而安装施工，而不是从方便业主使用的角度出发，从而带来很多人住后的物业管理。物业管理公司派专业人员进驻楼盘，从业主的角度监督施工单位的工作，从物业管理的角度提出整改建议，保证了施工中很少甚至没有不利于物业管理的弊端，为业主赢得了良好的硬件条件。此外，前期介入使得物业管理公司能够对物业的各个单元进行逐一验收，建立工程设备档案，为业主日后的装修、使用和维护提供了极大的便利。比如深圳某大厦物业管理公司介入管理后，严格按照优质工程标准进行动态监控。即使开发商聘请了监理公司，仍然发现并指出大量的工程质量问题，如重复使用屋面渗漏材料、安装玻璃幕墙、施工单位不合理使用海砂、假冒水泵、地下停车场的风管等。这些问题涉及材料选择、设备选择、配套设施和管道布置等多个方面。如果物业管理公司及早介入，可以很好地监管和解决此类问题。三、提前熟悉已安装的设备设施，严格按照规范做好接管验收工作，确保物业管理单位从物业投入使用之初即能为业主提供良好的物业管理服务。一些开发设计单位往往在物业配套的机电设备采购和施工中留下华而不实或考虑不周的点，导致可维护性不足。尤其是在接管验收阶段，开发商往往只关注物业整体的交付，而很少考虑物业公司接管后细微而全面的需求，这给物业竣工后的使用和维护带来了诸多不便，也影响了物业管理单位顺利及时地为业主提供良好的管理服务。有了物业管理公司的前期介入，开发商可以得到物业管理公司的密切配合，集中精力进行开发建设。物业管理公司可以根据物业管理技术规范要求，严格控制被接管物业的使用功能，直接与建筑安装单位就日常管理和维护中可能出现的问题进行协商，督促改进发现的问题，避免推诿扯皮现象的发生。特别是可以在安装调试过程中及时指出给排水、照明、通讯、暖通、燃气、供电、防震防雷、电梯、消防等设备系统存在的问题，促使开发商高度重视，要求承包商限期解决，确保所有设备设施能够正常运行后才能投入使用。其机电设备管理人员能够提前熟悉相应设备的操作、管理和维护，同时严格按照建设部颁布的《房屋交接验收标准》做好交接验收工作。同时，由于前期介入，物业管理单位对物业的整体规划布局、结构及管线布置、设备设施等基本了如指掌，对物业所有可能存在的隐患了如指掌；发现的问题在建筑安装方离开前得到解决，不仅节约了成本，也大大缩短了物业开发、运营、使用的过渡期。如果在开发商的授权下，在竣工验收合同中，开发商授权物业管理公司在保修期内代表开发商对建筑安装单位进行监督和协调，以保证物业施工质量，物业管理单位就能保证接管的顺利验收，技术在接管后投入使用，及时为业主提供可靠的服务。另外，物业管理的提前介入可以更好的锻炼队伍，避免因仓促上阵而造成失误，给业主留下不好的印象。四、提前介入的立法意义实践证明，让物业管理单位提前介入物业开发建设，对完善物业功能、保证物业建设质量和维护畅通具有不可替代的作用。但目前设计、飞、建、装、监理的单位对物业管理重视不够，导致物业管理行为滞后，给后期物业管理带来诸多不便。如果从法律的高度规定所有物业开发建设项目都必须由符合一定资质的专业物业管理单位参与，那么对于未来我国物业建设、物业管理乃至人民生活质量的整体提升都将起到极大的推动作用，其意义将是深远的。1.法律早期介入可以进一步提高物业建设质量。如果允许具有一定资质的物业管理单位提前介入物业建设项目，那么作为专业的物业管理单位，从物业管理的角度出发，按照物业管理的要求，对开发项目的规划、设计、施工、安装、维护、保养进行主动控制，保证物业建设质量。2.法律的早期介入，可以为物业建成后长期管理服务质量的保证打下良好的基础。目前很多物业(尤其是老旧物业)的管理服务质量不尽如人意。关键因素不是物业管理单位的管理服务水平不高，其设计、开发、施工质量不符合物业管理的要求，这也是影响物业管理服务质量的重要因素。如果有一个好的前期介入物业管理，就可以避免或减少影响物业管理质量的因素，让业主在居住和使用的舒适度和满意度上有更大的飞跃，也只有这样才能保证物业管理的服务质量。3.法律的早期介入有利于从整体上提高我国物业建设和管理的质量。随着经济的持续增长，中国每年建造的房地产数量相当大。但从物业管理的角度来看，并不是所有的物业都真正符合物业管理的要求，或者说在物业管理服务上没有短板。一方面与我国物业管理发展不平衡有关，另一方面也与物业设计施工单位物业管理意识不足有关。法律法规规定物业管理的早期介入，对提高我国物业建设和物业管理水平具有重要意义，这是不言而喻的。在目前物业管理发展不平衡的情况下，也会极大地促进物业管理制度的实施。