房地产项目可行性研究的内容和重点是什么？
第一节可行性研究的概念和作用
一、可行性研究的概念
可行性研究是指在投资决策前，对与项目有关的资源、技术、市场、经济、社会等方面进行综合分析、论证和评价，判断项目在技术上是否可行、经济上是否合理、财务上是否有利可图，并选择可能的最佳方案。其目的是使房地产开发项目的决策科学化、程序化，从而提高决策的可靠性，为开发项目的实施和控制提供参考。
我国从20世纪70年代开始引入可行性研究方法，并在政府主导下推广。1981年前，原国家计委明确“可行性研究作为建设前期工作中重要的技术经济论证阶段，列入基本建设程序。1983年2月，原国家计委正式颁布了《建设项目可行性研究试行管理办法》，对可行性研究的原则、编制程序、编制内容和审查方法作了详细规定，以指导我国的可行性研究工作。
房地产项目的特点和开发实践证明，项目开发的关键是决策，开发商应高度重视可行性研究的质量。和声怎么了？姚康？抗蹲？⑼蹲在世界上？为嚼布什买单？开心又咸？剑？射苋菜>什么鬼？5.一个太阳阿尔法？
二。可行性研究的作用
(1)可行性研究是项目投资决策的重要依据。开发项目特别是大型投资项目投资决策的科学合理性，是建立在详细可靠的市场预测、成本分析和效益估算基础上的项目可行性研究。
(2)可行性研究是项目立项、审批和开发商与有关部门签订协议、合同的依据。在中国的投资项目必须纳入国家投资计划。尤其是房地产项目，可行性研究报告是政府相关职能部门立项、审批、签订相关协议的依据之一。
(3)可行性研究是项目筹集建设资金的基础。房地产开发项目可行性研究对项目的经济和财务指标进行分析，从中了解项目的筹资和偿还本金的能力以及获得经营效益的能力。银行等金融机构是否提供贷款，主要取决于可行性研究中提供的项目盈利信息。因此，可行性研究也是企业筹集建设资金和金融机构提供信用贷款的依据。
(4)可行性研究是编制设计任务书的基础。可行性研究安排了开发项目的建设规模、内容和建设标准，是项目设计任务书的内容。
第二节可行性研究阶段工作
可行性研究可根据项目进展分几个阶段进行。
(a)在机会研究方面。
这一阶段的主要任务是对投资项目或投资方向提出建议，即在对某些地区和部门的自然资源和市场进行调查和预测的基础上，寻找最有利的投资机会。机会研究比较粗糙，主要依靠大概的估计，而不是详细的分析。此阶段投资估算的准确率为30%，研究费用一般占总投资的0.2% ~ 0.8%。如果机会研究认为可行，是吗？兴乱中称之为锥魏之墓？
(2)初步可行性研究
在机会研究的基础上，进一步论证和分析项目建设的可能性和潜在效益。在初步可行性研究阶段，投资估算精度可达20%，所需费用约占总投资的0.25% ~ 1.5%。
(3)详细的可行性研究
详细可行性研究是开发建设项目投资决策的基础，是对项目进行技术、财务和经济可行性分析后做出投资决策的关键步骤。现阶段建设投资估算精度为10%，所需费用小型项目约为1.0% ~ 3.0%，大型复杂项目约为0.2%~1.0%。大中型项目和重要的小型项目必须按照国家有关规定进行项目评估和决策授权。未经评估的建设项目，任何单位不得批准，更不得组织施工。
(四)可行性研究阶段工作精度表
第三节可行性研究的内容
一、可行性研究报告的结构
一般来说，由专业机构编制的项目可行性研究报告应包括封面和摘要。⒏郊区？膨松剂？雾霾框架？
(1)封面:一般应反映可行性报告的名称、专业研究机构名称和撰写报告的时间。
(2)摘要:用简洁明了的语言简要介绍项目概况、市场情况可行性研究结论及相关说明或假设条件。应该突出重点，把假设条件讲清楚，让读者在短时间内理解全文的实质。也有专家主张不要写摘要，因为可行性研究报告事关重大，读者要仔细全面阅读。
(3)内容:由于一份可行性报告短至十页或十页以上，为了便于撰写者和读者清楚地撰写和掌握报告的脉络、假设和具体内容，有必要编制目录。
(4)文字内容:是可行性报告的主体，一般应包括以下内容。
1.项目概述
主要包括:项目名称和背景，项目开发的自然、经济、水文地质等基本情况，项目开发的目的、规模、功能和主要技术经济指标，委托方、受托方，可行性研究的目的，可行性研究的编制人员，编制的依据，编制的假设和说明)；
2.市场研究和分析
在深入调查和充分掌握各种信息的基础上，对拟开发项目的市场需求和供给进行科学分析，做出客观预测，包括开发成本、市场价格、销售目标、开发周期、销售周期等。
3.规划设计方案的优化
在对备选规划方案进行分析比较的基础上，选择最合理可行的方案作为最终方案，并进行详细描述。包括所选方案的建筑布局、功能分区、市政基础设施分布、建筑物和工程的主要技术参数、技术经济指标和控制性详细规划技术指标。
4.开发时间表
开发进度安排合理的话，可以按照前期工程、主体工程、辅助工程、竣工验收等阶段来安排开发项目的进度。作为大型开发项目，由于建设周期长、投资大，一般需要分期开发，需要同时统筹安排各阶段的开发内容。
5.项目投资估算
分析和评估开发项目的成本。房地产开发涉及的成本主要包括土地成本、前期工程成本、建筑安装成本、市政基础设施成本、公共配套成本、期间成本和各种税费。估算的精度不如预算高，但要符合未来发展事实，以提高评价的准确性。
6.项目资金筹措方案及融资成本估算
根据项目的投资估算和投资进度，合理估算资金需求，拟定融资计划，计算分析融资成本。房地产开发投资巨大，投资前要做好资金安排，通过不同方式筹集资金，降低资金筹集成本，保证项目正常进行。
7.项目财务评估；
根据国家现行财税政策、现行价格及相关法律法规，从项目的角度分析项目的财务状况，如盈利能力、偿债能力、外汇平衡等，从而探讨一种可行的项目融资方法。具体是以项目的预售预测、成本预测为基础，预计损益表、预计资产负债表、预计财务现金流量表、债务偿还表、资金来源及运用表，计算财务净现值、财务内部收益率、投资回收期、债务偿还期、资产负债率等财务评价指标和债务偿还指标。，用于分析投资效果。
8.不确定性分析和风险分析
主要包括盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析。通过对影响投资效果的社会、经济、环境、政策、市场等因素的分析，了解各种因素对项目影响的性质和程度，为项目运作过程中控制关键因素提供可靠依据。同时，根据风险发生的可能性，为投资者了解项目的风险大小和来源提供参考。
9.可行性研究的结论
根据相关因素的分析和各项评价指标的数值，对项目的可行性做出明确的结论。
10.研究人员对项目的建议
对项目中存在的风险和问题提出改进建议，并评估建议的效果。
(5)附件:载有可行性研究的主要依据，是可行性研究报告不可缺少的组成部分。一般来说，一个项目在做正式的可行性研究时，必须要有政府相关部门的批准文件(如规划选址意见书、土地租赁合同、土地证、建设工程许可证等。).专业人员必须按照委托书和上述文件及相应的法律法规编制项目可行性研究报告。
(六)图纸:一份完整的可行性报告应包括以下图纸:位置图、地形图、规划红线图、设计方案平面图，有时还包括项目所在地区或城市的总体规划图等。
二。可行性研究报告项目投资预算
在一些不规范的房地产项目可行性研究报告中，项目投资预算只包括工程预算，这是不够正确的。一个房地产项目不等于一个简单的建筑，它需要营销成本、财务成本和施工成本，项目投资就是为了满足这些成本。而且项目概算不一定等于开发商在项目建设中的实际投入。在被证明可行的前提下，还可以采用追加投资同时回收资金的滚动投资开发模式，这样开发商在工程建设上的实际总投资会小很多。以项目估算代替项目投资估算的现象极其严重。房地产项目投资预算应当包括以下内容:
(1)预计营销费用
1.项目前期研究和可行性研究支出
2.项目规划支出
3.销售计划支出
4.广告费
5.项目公司日常运营费用
6.项目和企业的公共关系支出
(2)预计项目支出
1.工程勘探支出
2.吹沙填土和平整土地的费用
3.工程设计支出
4.建筑工程支出
5.配套设施支出
6.工程监理支出
(3)征地费用估算
1.政府一次性收取的标准地价。
(二)拆迁补偿或者青苗补偿费用
3.因影响公共设施而产生的补偿费用。
(4)财务成本和费用的估算
1.外汇资金进入国内货币体系发生的银行担保和管理费用
2.贷款引起的利息支出
3.各种保险费用
4.税收和行政费用
5.意外开支
第四节可行性研究报告的编制
1.房地产项目可行性分析中的常见误区
1.误区一:一个标准的效益分析
如果一份项目可行性研究报告很确定的告诉你未来能赚多少钱，而且肯定能赚这么多钱，那它永远不会是一份实事求是的报告，一份专业而严肃的项目可行性研究报告不可能只是一个效益标准。可行性研究中有太多的不确定因素，使得项目未来的价格和销售过程处于一种相对不确定的状态。所以，可行性研究的“效益分析”不可能很确定，只能是合理的预测，而这些预测需要假设前提，也就是期望值。可行性研究根据不同的期望值给出不同的预期效益预测。
2.误解2:偏见可行性研究
纵观国内大部分失败的大型房地产投资，大部分的失败都是由一些可以预见的因素造成的。这些因素包括:高级别墅位于大型工业区，导致别墅环境被破坏，无人问津；在远离市区的城镇开发高层公寓也被忽视了；准备住进规划失控的农民住宅区，结果在廉价“集资房”的冲击下半途而废；同时，同城同类楼盘供应量过大，导致需求不足；建设成本远超预算，导致资金短缺；一座新建的高架桥从中间穿过，使房地产商铺等优势失效。这些项目的开发商说起这些问题，一般都会感叹“没想到”，其实早就应该想到了。我们来看看这些项目的“可行性研究报告”。几乎都是一个调调:引经据典，从各个角度描述这个项目投资的美好前景，但就是不提项目投资的不利因素。这种“可行性研究”是为了证明项目从头到尾都是可行的，犯了“先入为主”的大忌。
(1)先入为主的可行性研究通常由以下原因引起:
A.房地产投资企业领导的主观意志在起作用。往往由于“长官意志”对项目的影响，项目研究人员担心挑项目的毛病会得罪老板，于是学会了观察脸色，观察颜色，所有的争论都围绕着领导的意思展开。所以为了避免这种情况的发展，公司领导要多支持，少干预，让课题组放下包袱，用科学的方法去调查分析。
B.研究团队成员的专业水平不够。有些项目的可行性研究不是交给真正擅长的专家，而是找一些高校老师或者我们公司的人来完成。这样做，课题组的智力和能力结构非常不合理，不可能指望他们拿出真正可信的可行性研究报告。
C.一些开发商将可行性研究委托给一些建筑咨询机构，这些机构的科研实力太硬，但由于项目对他们来说意味着商业，除非开发商事先声明参与可行性研究的单位不能承接本项目的工程咨询业务，否则不太可能保持中立的研究态度。
d有些开发商为了省事，让和他们合作的另一方提供可行性研究报告。这是在有意接触的时候。有必要，但要明确对方做的可行性研究只是基于自己的投资行为，并不适合现在的开发商；有时候为了争取别人投资，对方可能会单方面夸大项目的投资价值，这样的可行性研究不可能是中立的。
二。编制可行性研究报告的人员安排
组织一个可行性研究小组，小组成员的知识结构和人员安排要全面。