房地产营销论文范本参考？
第1条
房地产市场营销风险管理分析
摘要:房地产营销作为房地产经营的重要环节，是开发商将潜在的市场机会转化为现实的市场机会，实现企业自我发展的有效手段。从某种意义上说，房地产营销是房地产开发经营成败的关键！
关键词:营销；市场机会；风险管理
1房地产营销管理的意义
房地产行业具有投资大、开发周期长、设计环节多的特点，在这种不断变化的外部环境中，房地产企业经历的风险更多。在社会主义市场经济体制建立和完善的今天，市场营销发展迅速，市场营销的进步确实影响了房地产企业的发展，促进了国民经济的发展。在激烈的市场竞争中，没有无风险的机会，而在企业遇到的各种风险中，营销风险的危害最大，也最难预测和防范。因此，为了在这种复杂的环境中生存和发展，必须加强房地产营销的风险管理，对其进行探索和研究，并用科学的方法进行规范，具有重要的意义。
规避营销风险可以节约企业成本。对于营销风险承担者来说，最经济的手段就是为可能的风险做好准备，用最合适最好的技术手段来降低管理成本。用最合适的营销风险工具和相关的安全预案，用最合理的处置方法，把损失控制到最小，用尽可能低的管理成本，达到最大的安全性，达到风险控制的最佳效果。促进房地产企业风险管理水平的提高，使其在日益激烈的竞争中立于不败之地。
2房地产市场营销风险的形成及原因
从本质上讲，营销风险的成因主要有两个:一是企业主观因素造成的，二是市场环境客观因素形成的。
2.1房地产市场营销风险的主观因素
1企业没有摆脱传统计划经济体制的影响，仍然保持着传统的营销观念。计划经济时期，商品供不应求，传统营销观念奉行以产定销原则。现代营销理念奉行按需生产、以销定产的原则，强调根据市场需求组织生产经营活动。在现代市场经济条件下，商品供给相对过剩，消费是消费者的一种行为。企业错误的营销理念导致错误的行为，从而产生风险。
企业决策者习惯凭主观想象做出营销决策。最终会导致产品滞销，资金滞留。
企业营销经理和营销人员不了解市场规则、规范或规定，也容易造成营销风险。
在市场经济体制下，为了维护公平竞争的环境，长期以来形成了一系列的规章制度，如国家的相关法律法规、行业行为规范和惯例等。如果一个企业的营销活动违反了市场的规章制度，严重的会受到国家法律的制裁，轻的会被* * *，被禁止，被同行业的其他企业联合反击，最终让企业一败涂地。
4 .企业缺乏应对营销风险的经验和知识。当企业产生营销风险时，由于缺乏应对营销风险的经验和知识，不能及时控制风险，化险为夷。
2.2房地产营销风险的客观原因
营销活动受到企业外部各种环境因素的影响和干扰，导致营销风险。企业必须研究这些原因。
1市场需求变化的客观性是导致营销风险客观存在的首要因素。随着我国市场经济体制的建立、发展和完善，企业的生产经营活动越来越受市场需求的制约。市场需求是一个不断变化的不可控因素。中国企业面临的市场需求已经从数量型需求转变为质量型需求，正在向个性化需求演变。
2.经济形势和经济政策的变化会产生营销风险。近年来，中国的社会经济状况可以说是发生了翻天覆地的变化:纵观中国经济的方方面面，都在快速变化，并且还在继续快速变化。从全球经济形势来看，各国经济之间的相互联系和影响程度也在进一步上升。世界上一个国家经济形势的变化也带动了其他国家经济形势的变化。
3房地产营销风险管理的类型
3.1内部环境风险管理
企业内部环境包括企业制度、执行机制、企业营销政策、营销体系、营销环境等因素。企业营销系统的内部环境是营销风险管理的基础。没有良好的内部环境，风险管理难以发挥有效作用，因此改善公司内部环境对提高公司内部营销风险管理能力具有重要意义。内部环境包括:
强化1的风险管理理念。比如房地产公司风险管理观念淡薄，出现问题再处理，没有总结教训，风险管理的阶段没有达到，内部员工缺乏风险意识等等。
2部门权利与责任。权责分明，各负其责。
3.制定适当的人力资源标准。人力资源部制定用人标准、入职标准、培训标准、评估标准、指导标准、晋升标准、薪酬措施，统一考核标准，实施精细化管理。
3.2市场监控的风险管理
市场唯一不变的规则就是市场永远在变。在关注市场现状的同时，也要关注市场的变化，这包括对国家市场政策和竞争对手的监控。把握市场变化规律，预测市场变化的影响，准确分析市场供求平衡。
1信息传递，有效沟通。建立信息系统，及时监控市场，获取、收集和分析数据。管理层和员工之间的有效沟通。
2.建立风险评估工具。风险评估技术需要使用大量的数据进行比较，并且要注意收集关于风险的历史数据，在遇到风险的时候及时记录下来，形成历史数据作为以后的风险评估工具。
3有效监控。风险管理随着时间而变化。原来有效的风险应对现在可能不起作用了，控制活动也失去了作用。要及时监测分析市场政策环境。
3.3产品风险管理
产品风险是指产品在市场上没有销路的状态。产品风险包括产品风险、产品质量风险、产品上市时机风险、产品市场定位风险和产品品牌风险。产品本身的风险包括:建筑、结构、装修、材料、小区规划、绿化、配套、位置、文化差异等等。
4营销风险管理控制
在房地产营销过程中，无论何种风险必须加以规避和管理，房地产企业都应设立人员或机构开展企业风险管理活动，并定期对风险进行系统性、全局性的审查和评估:
1提高风险意识，将风险管理纳入企业管理。将风险管理纳入日常经营管理，特别是对于那些由制度、政策、市场等不可控因素导致的风险，要有清醒的认识和管理措施。
2.建立合理的风险管理组织。为了使风险管理成为企业持续的管理活动，有条件的企业应建立相应的风险管理机构，不成熟的企业也应设立专门人员进行风险管理。同时，企业也要充分利用“外脑”，即利用专业的风险管理咨询公司为房地产企业服务，做好企业的风险管理。
3.建立高效的风险管理信息系统。使用这个系统，正确的信息可以在正确的时间发送给需要这些信息的人。这类信息不仅包括风险管理理论和方法的管理支持信息，还包括房地产行业和企业自身风险及风险管理政策的信息，以及能够在企业外部为企业风险管理提供支持的信息。它是一个全方位、立体化的信息网络。企业可以利用现代先进技术，特别是企业局域网，建立风险信息管理系统。
4.建立科学的风险管理机制。提前衡量风险，真正了解企业的风险程度，对可能发生的损失有足够的估计，收集企业自身和行业的相关信息，进行分析比较，密切关注社会、经济、政治和自然环境的变化，发现潜在的危险，努力规避或转嫁风险。然后做出应对风险的正确决策。充分了解和掌握风险发生的特点和规律，找出引发风险的各种因素，合理安排项目管控，制定系统的制度，做好风险项目的关键管理，提出有利于企业的最佳处理方案。通过各种防灾防损措施，尽力预防和消除可能的风险，或降低风险程度，以较少的消耗获得最佳的安全效益。最后，对程序的结果进行了评价。
5总结
总之，房地产企业要想实现既定目标，实现利益回报最大化，在风险最小化的同时实现资产效用最大化，就必须识别所有的主要风险，采取必要的风险管理措施，通过完善的风险控制体系保证企业的可持续发展。
第二条
论房地产营销中的市场细分
在分析当前房地产营销存在的主要问题的基础上，阐述了房地产市场细分的理论、作用和依据，并通过实例进一步说明市场细分理论有利于房地产行业的发展，提高企业的竞争力。
关键词:市场细分；不动产
0简介
市场细分是指根据消费者购买行为的差异，将一个整体市场划分为若干具有相同特征的子市场的过程，由美国营销学家温德尔·史密斯于20世纪50年代中期提出。拥有近6543.8+3亿人口的中国市场是当今世界最具潜力的市场。随着生活水平的提高，人们的需求不同，导致了消费者购买心理和行为的差异。房地产企业把住宅作为一种具有地域特征的产品，决定了它只能以满足特定区域、特定客户、特定细分市场的需求为自己的目标。因此，准确地确定自己的市场对于房地产营销来说，具有重要的理论和实践价值。
1当前房地产营销的主要问题
房地产企业是国民经济的支柱产业，它的发展直接影响整个国民经济的发展水平。当前房地产营销存在的主要问题有:
1.1重视售后，忽视售前的细分市场定位策略。虽然很多房地产开发商都知道营销在房地产开发中的重要性，但是他们并不是真的知道什么是营销，什么是营销组合策略，也不知道要建什么样的房子，比如怎么卖。比如消费者买房有的是为了改变居住条件，有的是为了投资，有的是为了度假，有的是为了父母，有的是为了孩子。这就需要开发商从购买动机上细分市场，开发相应的产品。
1.2不重视房地产的差异化营销，没有把产品的特性和目标市场的需求联系起来。房地产产品的固定性、地域性、复杂性和稀缺性的特点，导致房地产市场的需求具有明显的地域性。由于每个城市不同区域的经济、文化、收入水平的差异，老百姓的购房需求差异很大。
1.3不分析客户需求，热衷概念炒作。在产品同质化严重的今天，探索产品概念，通过概念拓展细分市场，已经成为产品成功的最后一根稻草。万科的“城市花园”和魏紫的“田园城市”都通过全新的理念成功打开了市场。很多开发商缺乏诚信意识，不分析客户需求，炒作“概念”时夸大其词，广告宣传不符合实际，不仅损害了消费者的利益，也影响了开发商的企业形象。
2房地产市场分割的作用
房地产市场细分是指在营销理念的指导下，按照一定的细分参数，将房地产市场划分为若干个具有相似需求和欲望的房地产消费群体，每个消费群体为一个细分市场。其作用体现在:
2.1有利于房地产企业寻找新的市场机会。房地产市场是一个配套服务强、需求多样化的市场。在卖方市场已经转变为买方市场，房地产空置率居高不下的情况下，企业可以通过市场细分，了解和分析每个消费者细分市场的需求满足和房地产竞争情况，寻找市场空缺，避免过度竞争，不断发现和抓住新的市场机会，使企业在市场中“收支平衡”，呈现新的商机。
2.2有利于中小房地产企业开拓市场。中小房地产企业人力、财力、物力、信息资源有限，在整体房地产市场和更大的细分市场竞争中缺乏优势。这类中小企业如果善于发现消费者未被满足的需求，细分出一个适合自身实力和优势的小市场，推出相应的房地产产品或服务，往往能获得较好的经济效益。
2.3有利于房地产企业集中利用资源，制定合适的营销组合策略。通过市场细分，企业可以找到一项或几项最适合自己的业务经营，从而将人力、财力、物力集中在这些业务上，针对目标市场制定合适的营销组合策略，以实现经济效益的最大化。
3房地产市场细分的依据
市场细分的基础是客观需求差异。要科学地进行市场细分，首先要确定市场细分的依据。目前，房地产市场的细分依据可以归纳为以下四类:
3.1地理变量由于房地产的不可移动性和地域性，地理变量考虑三个因素:
一是自然地理环境，如地形、地貌、气候条件等；二是经济地理环境，比如离市中心的远近，交通的便利；三是人文环境，如居民素质、社会氛围、文化教育等。人们对房产的兴趣，其实是对房产及其周边环境综合评价和选择的结果。
3.2消费者变量房地产市场细分中的消费者变量包括:
消费者的年龄、收入、家庭规模和生命周期。不同年龄、不同收入水平、不同家庭规模、处于家庭生命周期不同阶段的消费者对房产的需求完全不同。这就需要房地产企业从消费者的相关方面，尤其是从收入层面进行综合评估和细分，找出相应的细分市场。比如近几年流行的复式小户型，就是为经济有限，追求时尚，注重小户型的单身或丁克开发的。
3.3心理变量心理变量是以消费者的生活方式、购房动机、消费个性等心理特征为基础，作为划分消费群体的依据。
不同的消费者有不同的生活方式，有的喜欢经济适用房，有的喜欢高档公寓。消费者的购房动机五花八门，有的是为了满足居住和商务需求，有的是为了保值或投资增值。消费者的消费个性也是多种多样的，主要表现在对住宅风格、装修、室内布局、邻里关系等的心理偏好上。
3.4行为变量行为变量是人们对住宅产品使用的态度或反应，主要包括“等待购买”和“追求利益”。
等待阶段是指消费者购买过程的不同阶段。有些消费者对住宅商品还不了解，有些很熟悉，有些有购买欲望，有些正准备购买。不同的消费者在买房时追求不同的利益。购房者有的特别关注价格，有的关注周边环境，有的关注增值是否快，有的追求完善的物业管理体系等等。房地产企业应从利用机会和追求利益两方面吸引不同的消费群体。随着房地产开发商之间竞争的日益激烈，房地产开发商只有通过市场细分，才能发现并利用市场机会，提高企业竞争力，实现最大的经济效益，更好地满足社会的需求。
参考资料:
[1]袁。论房地产企业营销中的市场细分。中国房地产200711。
[2]柴绍宗主编。消费者行为。清华大学出版社，2010。