决定电子产品价格的因素有哪些，尽可能远离经济学？

现在房价是合理的，因为从经济学的角度来看，一个商品变成货币是最惊心动魄的一次飞跃。楼市的房子完成了这一跳，说明它的价格是合理的。对于很多人来说，恐怕看到这样的声明就会被骂。他们认为这样的官员，这样的专家，真的值得批判，敢说这样的话，一定是能忍的。但是，这样的人还是不少的。前段时间很多专家频频出格言论，拿中国的高房价举例，比如“未婚妻论”、“丈母娘论”、“父母论”。总之，他们都把房地产行业的辉煌贡献归功于我们普通老百姓。不用说，官方所谓的“合理房价论”乍一看确实是那个样子，因为人家是搞经济学的，只能从经济学的角度分析问题，还是挺有道理的。是的，如果现在的房价不合理，那还怎么有人买房，开发商怎么活？看来这个房价还是买得起的，说明合理。问题的根源就在于这个“经济角度”和这个所谓的“商品”，它揭示了当前中国高房价的大秘密，指出了中国高房价的症结所在。正是因为我们的政府把住房当成商品，从经济学的角度去分析、研究、决策，当然走不出高房价的怪圈。因为无论是开发商，贪官，还是一些利益集团，甚至是政府，都可以从这个经济角度获得经济利益，他们怎么会把心思放在老百姓的住房上呢？为什么这么说？因为住房有两个基本属性:一是它所依附的土地非常特殊，是普通商品无法替代的。它是一种特殊的、有限的资源，不能简单地从经济学的角度来看待。第二，住房是人生存的基本必需品，是人的基本需求之一，应该是政府提供的最低限度的民生产品。相反，政府应该从“社会学角度”而不是“经济学角度”来分析住房，应该把住房视为“民生必需品”而不是“商品”。所以，我们现在争论过去，最重要的是转变观念。观念不对，方向就不对。什么样的改革都是空谈，老百姓的“安居梦”也可能是幻想。解决这一问题，就是要牢固树立科学发展观，坚持以人为本。只有这样，才能解决任何问题。地价与房价关系的经济学分析对政府宏观调控房地产市场具有重要意义。本文从经济学的角度分析地价与房价的关系。论文首先从供给角度、需求角度和运行过程中的供求转化三个方面分析了地价与房价的因果关系。其次，讨论了地价与房价之间的数学关系；最后，为政府宏观调控房地产市场提出了相应的对策。2001年4月，国务院《关于加强国有土地资产管理的通知》明确指出:“为增强政府对土地市场的调控能力，有条件的地方政府要试行建设用地收购储备制度。”在土地收购储备过程中，很多城市开始严格限定协议用地范围，进行土地使用权招标拍卖。与协议土地相比，土地使用权招拍挂价格有所上涨。为此，建设部门和房地产开发商抱怨地价太高，影响了房地产价格；许多居民也将高房价和无力买房归咎于高地价。同时，国土部门表示，地价高是房价飞涨造成的。因此，只有深入分析房价与地价的关系，才能了解房价与地价的相互影响，判断地价是否过高。本文从经济学的角度，从因果关系和数理关系两个方面论述了地价与房价的关系，并根据分析结果，为政府对房地产市场进行宏观调控提出了相应的对策。地价与房价的一种因果关系地价与房价因果关系的解释，其实就是回答是高房价导致高地价还是高地价导致高房价。这个问题的答案要从需求和供给以及市场运行的不同角度来分析。1.从需求来看，房价的上涨导致了地价的上涨。地价和房价的本质都是一种产权价格，都是由供求关系决定的。两者的区别在于，在中国目前的情况下，土地市场决定的地价更倾向于一个需求价格。由于土地的自然供给缺乏弹性，其经济供给受到自然供给的限制，缺乏弹性；此外，土地供应由政府垄断。所以，在这种情况下，土地价格主要由需求方决定。需求上升，地价就上升，需求下降，地价就下降。增量市场的房价不仅取决于需求，还取决于供给价格。因为增量房地产的供应不同于单纯的土地供应(没有生产成本)，它是一个生产过程，需要通过销售价格补偿生产过程中的各种费用，获得合理的利润，以维持再生产过程。所以，增量市场的房价作为供给价格，既是买方愿意买的价格，也是卖方愿意卖的价格。进一步分析表明，作为需求价格的土地价格实际上是由派生需求引起的，即对土地产品的需求导致对土地的需求，这方面最著名的解释是“玉米法律悖论”。【1】1800年，英国颁布谷物法，限制谷物进口，导致国内对玉米的需求增加。图1显示了玉米法律对玉米市场和土地市场的影响。①玉米市场:玉米法将需求曲线从d1移动到d2，国内玉米价格从P1上涨到P2，玉米产量从C1增加到C2。(2)土地市场:国内玉米产量增加导致土地需求增加，土地需求曲线从D1上升到D2。由于土地供给的价格弹性很小(图中假设土地供给完全无弹性)，土地需求的增加导致R1到R2的地价上升。“玉米法悖论”说明，土地价格高是因为玉米价格高，玉米法提高了玉米价格，刺激了我国玉米的生产和种植玉米的土地需求。由于土地资源有限，地主提高土地价格以满足对土地的需求。所以，地价高是玉米价格高的结果，而不是玉米价格高的原因。当“玉米法律悖论”应用于城市房地产市场时，我们可以得出这样的结论:高房价刺激土地需求，土地供给价格弹性低导致地价上涨，即从需求角度看，高地价是结果而非原因。不仅如此，土地价格的区域差异还源于各地房价的不同，即不同城市由于对房地产的需求不同，土地价格也不同[2]。如图2所示，1城市的增量房产需求远大于2城市，导致其房价远高于2城市。在各个地区，由于市场的开放性和竞争性，建筑安装成本与开发商的利润之间的差异很小，因此可以认为地价的差异主要是通过房价的差异来体现的。总之，在任何一个城市，增量房地产需求增加导致土地需求增加，土地供应的价格弹性小，导致地价上涨。因此，从需求的角度来看，土地价格主要是一个需求价格。同时，高地价只是结果，不是原因。2.从供给来看，地价上涨是导致房价上涨的一个因素。在增量房地产市场，房地产是生产产品，所以房价不仅是需求价格，也是供给价格。在现实生活中，这主要表现在，当有下行压力时，房价的变化非常典型，即市场疲软时，首先减少的是供应量(开发商不再投入开发建设资金)，而不是价格[3]。因为从房价的形成来说，先有地价，再经过一个建设周期形成最终的房价。在房地产开发过程中，由于土地的开发经营是整个房地产经济活动的开始和基础，开发商总是先取得土地使用权，然后才能开发经营房屋，即先形成土地价格，再产生房屋建造成本，最后形成增量房地产成本价(包括合理利润)。这个成本价通过当时市场的供求关系最终形成了增量楼盘的真实成交价格，一般高于其成本价。于是，土地价格的上涨进一步推动了房价的上涨，但此时，土地价格和增量房地产价格并不是同时的，而是经历了一个房地产建设周期，即从供给的角度来看，土地价格是房价的成本之一，土地价格上涨是导致房价上涨的因素。3.在房地产市场运行过程中，地价和房价的转换是市场供求的信号，地价和房价分别反映土地市场和房地产市场的供求关系。在整个房地产市场运行过程中，地价与房价的转化体现在土地市场与房地产市场的相互作用中。如图3所示，象限I和象限III分别是房地产市场(指增量房地产市场)和土地市场。两个市场的供求关系的相互作用决定了房价和地价的大小。高房价(房价I)代表房地产市场需求旺盛(见象限I)。当价格高于房地产产品的成本价时，就会形成对房地产产品的需求；当市场上的空置房不能满足其需求时，对房地产产品的需求就会通过容积率的函数转化为对土地的需求(见象限二)；开发商会根据此时增量市场的价格来决定待开发土地的需求价格(地价I)。当土地的需求价格高于土地的供给价格时，土地的交易价格(地价ⅱ)由土地市场的供求关系决定，开发新的土地(见象限ⅲ)。此时，通过房地产项目的开发过程，地价转化为房地产新的增量价格(房价II)，土地增量转化为房地产的增量价格(见象限IV)。当作为供给价格的房价II小于或等于该房屋当时的需求价格时，房地产市场发生交易。图3所示的房价I和房价II相等，说明增量房地产市场和土地市场已经达到均衡状态，这只是理论上的论证；在实际的市场运行过程中，房价I和房价II永远不可能相等，房地产市场永远是波动的。因此，从地价和房价的转化过程可以看出，地价和房价分别由土地市场和房地产市场的供求决定。在地价和房价的转换过程中，有两个房价——房价I和房价II和两个地价——地价I和地价II，分别是房屋和土地的需求价格和供给价格。在实际市场中，地价主要是一个需求价格(地价I)，受房价I影响较大，房价I上涨，地价I也会上涨。国土部门说“地价由房价决定，高房价与地价无关”就是从这个角度考虑的。房价既是需求价格，也是供给价格(房价二)。地价二是它的成本之一，地价二的上涨一定会导致房价二的上涨。所以开发商和社会人士认为“北京的高房价是高地价造成的”。这两种观点只是看到了地价和房价关系的一个方面。其实地价和房价的涨跌是由当时土地市场和房地产市场的供求状况决定的，而不是由房价决定的，也不是由地价决定的。地价房价的上涨，归根结底是社会经济的发展，对住房和土地需求的增加造成的。所以一般来说，高房价决定高地价，或者说高地价决定高房价都是片面的。房价和地价的因果关系要从不同的角度、不同的时间来分析。地价和房价的数学关系在地价和房价的因果关系分析中，有两个房价和两个地价，分别代表需求传导和供给传导的过程。无论从哪个过程来看，房价的主要构成都是地价、建设成本和各种税费(包括管理费、销售费用、利息、税金和合理利润)[4]。设P代表房价(元/平方米建筑面积)，PL代表地价(元/平方米土地面积)，C代表建筑安装费用(元/平方米建筑面积)，γ代表所有税费(包括管理费、销售费用、利息、税金和合理利润)率(%)，F代表容积率(%)。首先将地价PL(元/平方米土地面积)换算成楼面价PL0(元/平方米建筑面积)，公式为:(1)其次根据增量房地产价格的含义得到增量房地产价格的表达式:(2)最后将公式(1)代入公式(2)，可整理如下: ()若a和b为任意非零常数，则可得:(4)由公式(3)和(4)可知，其次，地价与房价的影响程度因建安成本、税率、容积率而异。再次，由于社会技术水平和可持续发展条件的限制，建安成本和容积率的调整是有限的。因此，税率应该是政府调控地价与房价关系的主要切入点。第三，政策提示土地市场是房地产市场发展的龙头。通过对土地市场的科学调控，政府可以协调整个房地产市场的发展。通过对地价与房价关系的讨论，建立了土地市场与房地产市场的关系。从地价与房价的关系分析中，可以得到与土地市场调控相关的三点启示:1。地价是市场决定的，不应该作为政府直接调控的指标。从地价和房价的转化可以看出地价的决定过程:地价ⅰ由当前房价(房价ⅰ)决定，反映了当前土地出让市场的需求；地价ⅱ由当前土地市场的供求关系形成，决定了下一个房价(房价ⅱ)的供给水平。在这里，无论哪种地价都是人为因素决定的。因此，土地价格是由房地产市场的内部运行决定的。调控土地出让市场，土地价格不应成为直接的调控因素，而应由市场机制决定。因此，在土地出让过程中，应尽量采用最能反映市场情况的拍卖方式。2.土地出让量是调控土地出让市场和整个房地产市场的直接指标。反映供给水平的地价II由土地出让量决定。土地出让量是当期土地的供给水平，其大小由地价I决定；而且通过地价II决定了整个房地产市场新周期的运行。因此，土地出让量关系到整个房地产市场的供求关系，是新周期房地产市场运行的源头。因此，土地出让量是调节土地出让市场乃至整个房地产市场的直接因素。3.土地转让的数量取决于市场情况。从地价和房价的转化过程可以看出，土地出让量是由反映市场需求水平的地价I决定的，而不是由人任意决定的。如果前期地价I的水平远高于地价II的水平，反映出市场对土地的需求旺盛，就需要增加土地的出让量来平抑地价的上涨。另一方面，如果前期地价I的水平远低于地价II的水平，则需要减少土地出让量，防止地价下降。总之，通过对地价与房价因果关系的分析，可以得出以下结论:地价的大小是由房地产市场本身决定的，政府调控土地出让市场的主要控制指标不应该是地价，而应该是土地出让量；而且土地出让金的多少也要根据市场情况来调整，不能主观决定。通过对地价与房价的数量关系分析，可以得出地价与房价之间存在线性正相关关系，影响二者关系的主要因素是税率、建筑安装成本和容积率。调整税率可以作为调整地价和房价关系的主要手段。