如何找到房地产论文
资金、土地和消费者是房地产开发的主要因素。近年来，随着国家宏观调控作用的逐渐显现和房地产行业的逐渐成熟，房地产营销面临着新的形势。
自2004年3月底以来，面对经济整体过热的信号，国家加强了宏观调控。从房地产的源头——信贷和土地入手，国家有关部门采取了一系列调控措施，虽然有一定的时滞，但已初见成效。随着各项调控措施效果的逐步显现，对房地产市场的宏观调控效果将进一步显现。其成就包括:投资过快增长的势头得到初步遏制；销售增速继续快于完成，但有所回落；贷款规模得到有效控制，资金来源结构进一步调整；市场削减了不合理的需求，逐步优化了市场结构。对于房地产企业来说，虽然钱地收紧有利于房地产长期持续健康发展，但短期内会带来较大压力。
房地产价格持续上涨。自2005年国内房地产市场宏观调控以来，虽然一些地方房价涨幅有所放缓，即全国平均房价涨幅有所下降。比如6月5438-2月，全国70个大中城市房价涨幅为5.5%。但也要看到，一些地方房价上涨过快是不争的事实。尤其是2006年，以北京房地产市场为龙头，全国房地产舆论高涨。2004年全国房地产投资1.3万亿元，同比增长28.1%，略低于2003年29.7%的水平，但仍处于高位。2005年，土地交易价格、房屋销售价格和房屋租赁价格分别增长10.1%、9.7%和1.4%。
房屋空置率增加了。从国家统计局和央行的数据来看，一是2005年以来房地产空置率快速上升；二是房地产个人消费信贷快速下降。例如，根据国家统计局的数据，到2006年3月底，全国商品房空置面积为1.23亿平方米，同比增长23.8%。
个人住房需求下降。根据金融统计，对房地产的需求正在减少。央行数据显示，2004年个人住房消费信贷增长超过35%，达到4700亿元，而2005年个人住房消费信贷增长15.8%，仅增长2600亿元，仅为2004年的一半。同时，从2006年一季度的情况来看，住户中长期消费贷款增加399亿元，同比少增245亿元。虽然有居民住房消费贷款提前还款、房地产投机减弱等因素，但可以推断个人住房需求在下降。
二，创新房地产营销模式
新形势下，房地产企业面临新的销售挑战，营销策略创新势在必行。当消费者对居住的选择不再停留在感性消费，当市场需求从强调居住体验逐渐转变为追求高品质生活，房地产将进入“品质制胜”的时代。这就要求在房地产开发经营的全过程中实施全面质量营销。从规划到设计，从选材到施工，从人员招聘到服务体系建设，一砖一瓦，一草一木，房地产企业要舍得投入时间和精力，打造让目标客户觉得有价值的“品质”。
全面质量营销(TQM)是一种新的营销理念，它以顾客需求为导向，以提高产品和服务质量为重点，通过营销努力的全过程来提高产品质量和推动质量绩效，以达到顾客满意。实施全面质量营销，要求营销人员不仅要重视整个营销过程的质量，还要实施整个营销过程的质量管理(即营销的全面质量管理)；而且要重视产品(包括服务，下同)的质量，参与产品质量标准的制定和控制，使产品质量满足消费者的要求。一方面，需要通过外部营销的质量控制来提高顾客对产品的感知质量，从而提高顾客对产品的满意度；另一方面，要通过内部营销促进产品质量的提高。
要实施全面质量营销，必须做好以下工作:
1.合理的市场定位
只有市场定位准确，销售才能快速进步，然后资金才能顺畅流动，短板才能高效开发，国家宏观调控才不会造成什么不利影响。施工前搞清楚“为谁盖房子”，而不是在房子完工后再问自己“为谁盖房子”，也就是房子还没盖好，先去精准定位。这是应对当前宏观调控等不利形势的必然要求。因此，必须在充分的市场调研和了解客户的基础上进行科学的市场细分，从而确定具有良好发展潜力的细分群体作为目标客户；同时，加强对竞争对手情况的研究，防止定位趋同。通过市场调研，正确识别客户的实际需求、潜在需求和竞争对手对需求的满足程度，根据企业内部条件和经营目标进行合理的市场定位，确定目标客户。
2.差异化质量定位
通过对目标顾客的需求和期望质量的调查分析，确定企业产品的质量定位。企业的质量定位不仅要关注产品的功能性质量，还要关注产品的适用性质量。
在消费者个性日益凸显的今天，企业要想在产品上赢得优势，必须从产品创新和产品个性化两个方面入手。一方面，随着经济和技术的发展，客户的需求在不断变化，这对产品提出了新的要求，企业只有向客户提供创新的产品才能适应这种变化。另一方面，更高层次的客户不再满足于量产的产品，他们更喜欢能体现个性的产品。由于技术的发展，产品的个性化和生产的规模经济不再矛盾。企业可以在保持一定规模经济的同时，为顾客提供满足其不同需求的个性化产品，让每一位顾客都得到满意的感受。
3.及时的外部沟通
主动关心客户，经常与客户保持联系，收集客户对产品、服务等方面的改进意见，及时向客户传达企业和产品的相关信息，不断改进产品和服务质量，使客户满意度得到提高。
企业与客户之间信息和情感的沟通，不仅有利于建立长期稳定、相互依存的关系，而且可以为产品和服务的质量定位以及内部员工的管理提供重要信息，使企业和每一位员工更加贴近客户，提供符合客户需求的产品，更好地服务于客户。
4.和谐的内部沟通
一方面，通过与内部员工的沟通，提高内部员工的满意度和忠诚度。如果说忠诚的客户是宝贵的外部资源，那么忠诚的员工就是最宝贵的内部资源。满意和忠诚的员工能够贡献顾客期望的价值，从而提高顾客感知质量，使顾客更加满意。管理者的作用不仅是监督和管理，更是协助和支持，建立包括培训制度、激励制度、内部沟通制度在内的良好的内部管理制度，让员工在和谐快乐的环境中工作。另一方面，通过与其他部门的沟通，将客户需求、竞争对手情况和产品质量定位思路(产品适用性质量标准)准确、快速地传达给产品设计者和生产者，以便R&D部门和生产部门根据市场需求制定适应市场的质量标准，提供符合市场需求的产品；并及时反馈客户对产品及其质量的投诉，站在客户的立场向相关部门申诉，确保产品和服务质量的控制和改进。
5.营销过程的质量控制
根据市场需求和消费者对营销质量的期望，制定营销质量标准，控制营销质量，提高服务质量，及时满足目标客户对产品购买的需求，使客户获得更高的让渡价值。营销过程的质量控制重点是营销组合的质量控制。通过对消费者的调查，可以把握消费者在购买商品过程中对营销组合的要求，即4C(欲望与需求、成本、便利与沟通)；利用优质营销工具，将消费者层面的4C转化为企业层面的4P；根据市场需求、竞争对手动向和企业自身条件，制定或修订企业营销战略和策略，提高企业营销质量。另外，要不断提高营销的服务质量，以达到顾客满意的目标，树立服务顾客的理念；综合考虑便利性、沟通理解、能力、态度、安全、服务设施等方面，制定合理有效的服务质量标准；对客户做出合理的承诺，并实现，让客户获得价值感，通过考核不断提升服务质量。