商业银行贷款业务哪个点更适合写论文？

商业银行最常见的贷款业务是房产抵押贷款业务，风险很大，所以也是新手最好写的论文。关于房产抵押贷款的风险防范，由于信用贷款和保证贷款的风险都比较大，机器设备抵押贷款的抵押物难以处置和变现，而房产抵押贷款具有抵押物易于处置和变现、升值潜力大、处置方式灵活等优点，所以房产抵押贷款一直被认为是一种安全系数较高的抵押贷款模式，受到银行的追捧。但随着美国次贷危机引发的楼市萧条和全球金融危机，其背后隐藏的风险也逐渐暴露出来，尤其是目前我国农村信用社房地产抵押贷款占比大，房地产抵押贷款涉及环节多，专业性强。在实际操作过程中，如果不注意风险点，极有可能产生贷款风险，因此有必要对其进行分析和防范，以确保贷款的安全性。一、当前信用社房地产抵押贷款的风险点(1)外部风险1。评估风险。随着经济的发展，目前可以作为抵押物的资产越来越多，行业跨度大。因此，对于抵押物的评估，银行纷纷求助于评估机构。然而，受利益驱动，一些评估机构不惜出具虚假评估报告。借款人申请贷款时，鉴定费由借款人支付，鉴定机构可能故意提高房产的鉴定价格，以便借款人多申请贷款；银行拍卖抵押房产时，评估机构会故意压低房产的评估价格。2.租赁权抵御风险。第一，抵押物难以处置。根据“买卖不破租赁”的原则，如果“先租后到”，即使借款人没有按时还款，信用社也很难处理抵押财产，因为租赁仍然有效。二是租金收入难以获得。在与银行签订借款合同前，如果借款人与抵押房产的承租人签订长期租赁协议，要求承租人一次性支付租赁费；或者借款人以明显低于市场价的租金将房屋出租给关联方，即使信用社取得产权，也很难获得用于还贷的租金收入。3.登记风险。第一，虚假注册。抵押贷款需要到主管部门进行登记，以保证借款合同的效力和还款的优先性。但目前存在登记部门个别人员重复登记、出具虚假登记证明的问题，导致信用社在发生借款纠纷时无法对抗第三人，权益无法得到保护。二是“一物多赌”的风险。我国《担保法》规定:“财产抵押后，其价值大于所担保的债权余额的，可以再次抵押，但不得超过余额。”借款人将房产抵押给几家银行后，一旦破产，抵押房产将很难处置变现。4.优先赔偿风险。我国《担保法》规定，抵押贷款按规定向主管部门登记后，可以优先受偿。但也有例外，一是建设工程价款优先。最高人民法院“法释[2002]16号”明确指出，根据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，建设工程承包人优先受偿权优于抵押权等债权。二是税收优先权。《税收征收管理办法》第四十五条第1款规定:“税务机关征收税款优先于无担保债权，法律另有规定的除外。”这一规定表明，只要纳税人拖欠税款的行为发生在纳税人以其财产设定担保之前，即纳税人先拖欠税款，后以其财产设定担保，则税款优先于担保物权的私权。5.抵押品的价值风险。由于市场经济的发展，商品价格波动频繁，特别是近年来房地产价格大幅上涨，当前楼市不景气，房地产价值难以把握，存在很大的市场风险。当前美国的次贷危机就是一个很好的例子。6.清算风险。第一，变现成本大。抵押物的处置一般要经过起诉、评估、拍卖等几个阶段。，而且每一阶段的费用都要信用社垫付，加上本息，往往会出现资不抵债的问题。二是变现困难，尤其是以乡镇房产作抵押。由于乡情、亲情等观念的制约，抵押物拍卖时，往往会出现想买又不敢买的情况。第三，执行难。由于部分贷款人诚信意识和法律意识淡薄，当业务出现风险时，就开始秘密低价出售抵押房产，而有些人因为贪小便宜，私下签订销售协议后实际占有。这种情况虽然不受法律保护，但是在信用社打官司的时候作用不大，经常会出现胜诉赔钱的情况。此外，2004年底颁布的《最高人民法院关于人民法院在民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》规定，对被执行人及其家庭成员生活所必需的住宅房屋，只能查封，不能拍卖、变卖、抵债。现实中，借款人的按揭房一般是客厅，即使有多余的房子，也很难和客厅分开。所以很多信用社在贷款时并没有考虑到这一点，最后往往无法处置抵押物。目前，不法造假者利用假房产证骗取贷款的案件也时有发生。在某信用社，借款人伪造房产证等权证骗取贷款1万余元。(2)内部风险。1，风险意识差。由于长期以来抵押贷款风险小的观念，从贷款调查、审查、贷后跟踪检查都放松了警惕，管控不严，缺乏风险防范意识。2、责任心不强。个别信贷员在办理抵押贷款时，只看(甚至不审核)抵押物的所有权证，然后客户自己去相关部门登记，客户带其他权证就直接发放贷款。正是因为这种做法，假证件、假注册层出不穷。3.贷后管理不严。由于缺乏风险防范和责任意识，一些信贷人员在放贷后根本不进行跟踪检查，导致抵押物被盗、被转移时毫无察觉。正是由于贷后管理不严，当抵押物发生变质、价值降低时，未能及时采取措施，最终导致了贷款的风险。4.缺乏相关法律知识。今天的经济是法治经济。如果不了解相关法律知识，往往会导致抵押无效或无法实现优先受偿。二、相关防范措施1，增强风险防范意识。改变抵押贷款无风险或低风险的错误观念，合理评估抵押贷款的风险程度，增强风险防范意识，严格控制贷款“三检”的各个环节，制定相应的规章制度，严格操作程序，努力将抵押贷款的风险降到最低。2.加强专业知识培训。加强信贷人员和经办人员的专业知识、相关法律法规培训，提高信贷人员的业务素质和业务水平。要加强对一些典型案例的分析，引以为戒。同时，要加强信贷人员对房地产知识的培训，提高其市场评估和判断的综合能力。3.关注借款人的第一还款来源。发放房地产抵押贷款时，不仅要考虑借款人抵押物价值的充足性和流动性，更要关注主要还款来源，对借款人进行财务分析、现金流分析和非财务分析，并经常对借款人进行贷后检查，动态反映贷款形式，从根本上提高房地产抵押贷款质量，有效防范房地产抵押贷款风险。4.贷前深入调查。一般租赁物不抵押。如果是抵押，承租人必须承诺放弃优先购买权，并调查租赁的付款方式。当签订了拥有房产的协议后，租金将由信用社收取。对于* * *所有的财产，信用社要了解财产* * *的详细情况，要求所有财产* * *都要有人* * *签字。在建工程抵押贷款，应要求借款人在本机构设立基本账户，往来款项通过本机构办理，并随时监控借款人的资金使用情况。同时要详细调查借款人的实际房产数量，看有没有弄虚作假的情况。只有一套居民住房的，在信用社处置抵押时，应要求其提供抵押和住房担保。5.加强相关部门之间的沟通。积极加强与房管所、国土局等登记部门的联系，防止假证件、假登记。有条件的银行可直接与上述登记部门联网，条件不足的可指定专人办理登记，专人取文件，交叉办理，防止伪造和骗贷或内部犯罪。6.加强贷后管理。加强贷后管理，建立定期或不定期的贷后跟踪检查制度，密切关注客户的经营情况、资金流向情况和抵押物情况，一旦发现问题及时采取相应措施，努力化解贷款风险或使风险最小化。

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