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房地产业作为国民经济新的增长点，为中国经济的快速增长做出了贡献。据有关部门统计，2003年GDP直接增长1.3个百分点，间接增长0.6 ~ 1.2个百分点。2003年，随着开发投资的快速增长，中国房地产业呈现供需两旺、总量基本平衡、供应结构逐步合理、价格走势稳定的良好态势。城镇居民人均居住面积从1978年的3.6平方米增加到2003年的11.4平方米。2003年6-9月，房地产开发投资6495亿元，同比增长32.8%，比固定资产投资增幅(31.4%)高1.4个百分点，占同期固定资产投资的251%。商品房施工面积增长27.8%，其中新开工面积增长30.4%。购置土地面积23082万平方米，同比增长44.7%，增速稳中有降。土地开发面积11368万平方米，同比增长38.9%，与前两年持平。商品房竣工面积增长34.9%，销售面积增长35.9%。销售面积增幅比同期竣工面积增幅大1个百分点。对比2003年6月5438+2月“国房景气指数”八个分项指数的走势，房地产市场呈现2升6降的格局。其中，竣工面积、土地开发面积、商品房销售均价、土地出让收入、商品房空置面积、资金来源分类指数呈下降趋势；房地产开发投资和新开工面积分项指数继续保持上升趋势。可以说，中国的房地产市场总体上是健康的。但是，应该看到，房地产业的发展仍然存在一些不利因素，表现在以下几个方面。

二，中国房地产业发展中的主要问题

①资源的浪费和损失。由于开发的失控和无序开发，造成大量土地资源浪费和国有资产流失。在1992年到1993年的“开发区热”和“房地产热”高峰时期，中国有上万个开发区，规划面积15000平方公里，相当于当时中国城市建成区的总面积，但只有2%左右得到有效开发利用。

②空置商品房数量有所增加，并在进一步扩大。1993年末商品房空置面积达到5000万平方米，随后这一指标持续上升，2000年达到9000万平方米。到2003年11年末，商品房空置面积已超过1亿平方米，同比增长6.5%，其中空置一年以上的商品房面积为4220万平方米。按照国际惯例，商品房空置率一般控制在10%左右，但我国房地产开发空置率已经超过这个指标。虽然建设部领导多次强调消化空置房，很多地区的空置房数量也有所下降，但总体来看，我国商品房空置数量在持续上升，目前已经接近20%。

③房地产开发中的短期行为对生态环境造成了破坏。开发单位片面追求经济效益，导致建筑密度高、容积率高、绿地不足，部分房地产开发建设忽视生态环境的保护和建设。

④房地产开发与金融业的关系没有理顺，房地产开发缺乏稳定的资金来源。房地产金融基础体系不完整。国外发达市场经济国家的住房消费信贷一般占整个房地产信贷的70%左右，而我国的消费信贷占房地产信贷的比重不到10%，仅占全部银行贷款的1%。实现可持续发展是中国住宅产业面临的战略任务。

三、中国房地产业的可持续性分析

可持续发展的核心是“在当代人之间和代际之间公平合理地分配资源”。因此，房地产业的可持续发展不仅意味着满足当代人对房地产的需求，还意味着合理利用土地资源，保护生态环境，为子孙后代的生产生活创造必要的空间发展条件。房地产业的可持续发展应把房子、业主和环境三要素作为一个整体，重视自然资源的利用和保护，努力实现对自然的需求和回归自然之间的平衡。其目标包括:房地产业的发展要与整个国民经济的整体发展和地方区域经济的发展相协调；房地产业的发展要与人口发展、环境发展和资源利用相协调；房地产业的发展既要满足当代社会的需求，又要考虑子孙后代的发展空间，绝不能进行掠夺式的开发；房地产业的发展应该使开发效益和资本效益更好地协调。从而达到土地资源的可持续利用、住宅产业的稳定协调发展、房地产市场的完善和居住环境的改善等目标和要求。从而促进中国房地产业的可持续发展。

①合理利用土地资源，避免浪费。土地资源是房地产开发的命脉。但是土地资源是有限的，不可再生的。土地资源的可持续利用是实现房地产业可持续发展的物质基础，也是房地产市场发展和人居环境改善的基本前提。对于有限的土地资源，应按照可持续的原则进行开发利用。在我国城市化进程中，房地产开发通常是城市边缘地带的开发，要注意保护这一地区的农用地，防止过多的农用地变成城市建设用地。农用地转为非农用地必须符合土地利用规划的规定，政府有关部门要严格控制。对于已经成为城市建设用地的农用地，要提高其利用效率。严格执行《城市房地产管理法》的有关规定，即严禁转让未投资开发或投资未达到一定比例的土地；在一定期限内没有投入的，政府要无偿收回，从根本上遏制土地投机和哄抬地价的现象。根据城市规划，合理配置郊区各类用地和新增农用地，实现土地资源的有效配置。

②重视环境保护，维护生态平衡。房地产业的发展要与人口发展、环境发展、资源利用相协调。生态保护水平的差异会极大地影响房地产的价值，房地产生态价值的实现是房地产可持续发展的必然要求。因此，必须在发展的同时做好生态环境的保护和建设，使房地产业成为城市生态经济的有机组成部分。在发展过程中，要做好生态环境的保护和建设，创造美好和谐的社区。在2003年9月中国房地产协会城市发展委员会在北京珠江国际城举办的“房地产文化研讨会”上，专家学者一直认为21世纪的房地产竞争已经逐渐上升为文化竞争。在知识经济条件下，文化力在房地产业中的作用比政治力和技术力更持久、更广泛、更深远。

③完善房地产金融体系，建立和发展房地产金融二级市场。长期以来，金融信贷一直是制约房地产业发展的关键因素，房地产业的进一步发展受到资金来源、期限错配、流动性等方面的制约。为了实现房地产业的可持续发展，必须完善房地产金融体系，着手研究建立住房抵押贷款二级市场，实现抵押贷款证券化，将一级和二级市场整体纳入金融循环，打通房地产市场与资本市场的联系。据统计，世界上个人住房贷款占社会贷款总额的20%，而中国只有1.6%。针对我国房地产业有效需求不足的现状，房地产金融信贷应更多地向消费信贷转移，实现房地产业生产和消费的良性循环。

(四)加快体制创新和科技创新。第一，长期以来，我国过于注重对增量房地产征税，而忽视了对存量房地产征税。优化税制结构是房地产业可持续发展的源泉。第二，企业在理念和产品上的创新。不能片面追求环境，降低容积率，人均居住用地超过标准要求。房地产行业必须进行环境成本核算。由于我国实行土地资源无价或低价、产品高价的价格政策，抑制了资源再生产活动的积极性，刺激了人们对土地消费的需求，甚至造成了浪费。因此，房地产行业由粗放型向集约型转变。第三，是消费观念的创新。受传统观念的影响，住房消费往往带有梯度消费和借贷消费的意识，导致中国房地产市场潜在需求巨大，有效需求相对不足。因此，更新消费观念，促进潜在需求的转化，是保证房地产业可持续发展的有效手段。第四，要注重市场服务领域的创新。实现中介(经纪)和物业管理有新的形式和内容，住房贷款等繁琐手续要简化、科学、利于操作。第五，中国的房地产行业现在处于一个数量和质量并重的时代，作为创新主体的企业要生存和发展，唯一的出路就是创新。

⑤加强房地产市场监管，完善房地产相关法律法规。在促进房地产业可持续发展的过程中，政府有两件事要做。第一，减少房地产开发过程中的政府行为，根除腐败，杜绝暗箱操作，严格执法，取消不合理收费。二是逐步完善房地产相关法律法规。目前，我国虽然有《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国城市房地产法》，但实践证明，这两部法律在1990年代对房地产市场起到了很好的规范作用，但要注意的是，房地产已经进入了一个比较理性的发展阶段，购买的土地能否在两年内开发，要由企业根据市场情况决定。一些企业担心管理部门收回，却不顾市场需求进行开发投资，把上一轮过度批地变成新一轮过度开发，必然带来不良后果。这就需要政府尽快修改相关法律法规。此外，还要保证房地产法律法规与其他法律法规的协调，丰富其他法律法规中房地产的内容。

四中国房地产可持续发展评价指标体系

房地产业可持续发展评价指标体系是房地产业可持续发展研究的重要内容，已被许多专家学者所探讨。评价指标体系多从人民生活、经济、环境三个方面综合。根据胡雪峰(2000)提出的评价指标，人民生活主要反映收入增长与人口增长之间的相互促进和房地产业的可持续发展，包括人均居住面积、居民住房成套率、居住面积、房价收入比、房地产从业人员增长率、银行住房消费贷款增长率、城镇人口增长率等七项指标。经济方面反映房地产业与经济发展的协调性和相互影响性，包括房地产业增加值、房地产业人均环保增加值、房地产企业环保资产总额贡献率、房地产业增加值占GDP比重、 房地产企业环保人员的劳动生产率，房地产企业环保费用利润率，房地产价格指数，房地产银行贷款偿还率。 环境反映房地产业的生态效益，包括全社会住房使用效率、房地产开发小区绿化覆盖率、建筑垃圾和污水排放量、土地有效利用率、土地开发面积增长率、农用地征用面积增长率等6项指标。