论文:当前我国物业管理存在的问题及对策。
2.解决物业管理存在问题的对策2.1走专业化道路。物业管理专业化是物业管理市场化到一定程度的必然结果。物业管理要有特殊的对象和特定的细分市场，在管理上要有专业水准。中国70%以上的物业管理公司都来源于房地产开发。物业管理公司要克服这种一体化管理机构复杂、人员众多、管理成本高等弊端，摒弃落后的用人观念，建立人力资源管理机制，加大专业人才的培养，吸引和留住人才，发挥他们的主动性和创造性，做好服务一体化，通过高标准的服务激发消费者的付费意识，从根本上解决物业管理收费问题。2.2走法制发展之路。其实物业管理是业主对物业的自治权利，也是一个物业业主对物业的处分权。不应该规定业主必须通过物业公司管理物业。为此，需要完善不动产登记制度，对房产进行详细登记，特别是业主* * *拥有* * *的部分；明确了物业管理是业主自主管理物业的活动，物业管理权是业主的权利。在制定《物权法》的同时，应尽快出台《物业管理法》，真正做到依法管理、依法服务。2.3走集团化发展道路。在中国，物业管理是一个低利润的行业。我国约80%的物业管理企业处于亏损状态，因此物业管理的规模效益尤为重要。客观地说，物业管理企业必须走规模化、集团化的道路。同时，物业管理市场将重新洗牌，物业管理企业要想得到进一步发展，必须摆脱目前的小而全的模式。为此，相关部门应制定相应政策，一方面提高企业注册门槛。另一方面，严格减少通关制度。启动物业管理市场预警系统，促进部分物业管理企业进一步发展，淘汰一些制约行业整体水平提升的“小、散、乱”物业管理企业，最终实现强强联合，形成物业管理集团。2.4走品牌发展之路。品牌是一个产品或企业区别于其他产品或企业的标志。对于企业来说，品牌代表着一种潜在的竞争力和盈利能力。因此，物业管理企业必须走以品牌为中心的发展道路。物业管理企业要根据不同的目标客户、不同的物业类型，选择合适的媒体推广自己的品牌，逐步形成员工的品牌气质，结合所管理的房地产品牌，走上适合自己的品牌发展良性循环之路。2.5走智能化发展之路随着人民生活水平的提高和快速发展，房地产供应商在提供产品时已经越来越多地考虑到物业的智能化，客观上要求物业管理公司实施智能化管理。物业管理企业也要适应发展要求，采用以计算机管理为主的新技术，引入智能化管理，降低物业管理的人力成本，提高物业管理的服务质量，同时推广一些先进的管理。2.6走“以人为本”的发展道路。物业管理的服务对象是人，物业管理的目标之一是为业主和使用人创造一个“干净、文明、安全、方便”的环境。物业管理企业应倡导“以人为本”的科学发展观，在与业主的接触和服务中，将人情味体现在每一个细节中，注重对业主的情感投入，提高业主的满意度。物业管理企业的一切活动都应以业主满意和满意为前提，其核心是提供完善、优质的服务。任何物业管理企业都必须捕捉市场信息，突出物业服务的人性化理念，超越简单的维护维修，为社区用户营造高品位的居住氛围，引导全新的生活方式，贯彻“零缺陷”服务理念。3.结语目前，物业管理行业正面临着从初级阶段向高级阶段过渡的关键时刻，物业管理行业的内外部环境正在发生重大变化。如何更好地解决物业管理存在的问题和发展对策，需要我们进一步努力。:[1]王桂玲。物业管理[M]。北京:中国价格出版社，2003。[2]何学良，阿尔伯特·罗(美)，王滋润。中国物业管理[M]。上海:文慧出版社，2003。[3]季如金。物业管理[M]。沈阳:辽宁大学出版社，2001。[4]王家富。物业管理条例解读[M]。北京:中国价格出版社，2003。
当前物业管理存在的问题及对策
2006 165438+10月11中国物业网随着我国城市化进程的进一步发展，原有的单户自管形式已经被快速发展的城市物业集中管理所取代。在物业管理的这个重要转型期，迫切需要一个完善的法律制度来调整和规范。近日，徐州市泉山区法院对近三年审结的近200起物业管理纠纷进行了综合分析和讨论，发现了一些不容忽视的共性问题。一、当前物业管理存在的主要问题(1)物业管理费纠纷。除合同约定提供物业管理直接发生的费用外，还包括物业管理企业收取的取暖费、热水费。根据目前的实际情况，小区物业管理费实际缴纳比例在70%-90%之间，业主拒交物业管理费的主要原因是物业管理不到位，小区脏、乱、差；供暖，热水温度低，供应时间短；小区存在业主车辆丢失、内部配套不全等问题。(二)业主财产损失赔偿纠纷。此类纠纷一般是由于小区业主的汽车、摩托车、自行车丢失引起的，这也是小区物业管理的瓶颈问题。由于住宅小区安全责任的相关法律法规不健全，如何合理分配物业管理企业的财产损失赔偿责任没有相关依据，所以容易出现这类纠纷。(三)住宅区公共设施致害赔偿纠纷。此类纠纷主要是由于物业管理企业对小区内的道路、沙井、广告牌、管线等管理不善，造成业主人身伤害。(4)管理没有原因的争端。这类纠纷主要涉及物业管理企业与小区开发商签订前期物业管理合同，但业主入住后未能直接与业主或业主委员会续签物业管理合同，物业管理企业向业主追偿物业管理费的纠纷。(5)小区共用部分的侵权纠纷。个别业主进入小区后，擅自搭建楼房，引起了其他大部分业主的不满，要求物业管理公司对个别业主的无序建设进行查处。在这类纠纷中，如果物业管理公司查处个别业主无序建设，没有行政执法权的制约；如果只是对少数业主进行劝阻而不强行拆除搭建物，必然会导致大部分业主与物业管理企业之间的物业管理纠纷。(六)出租小区公共部位牟利的问题。这类纠纷主要发生在小区内个别业主或物业管理公司擅自使用或出租小区物业* * *部位作为广告位牟利的问题。由于这类纠纷涉及建筑物所有权问题，需要物权法进一步调整，所以发生时争议较大。(七)小区停车收费纠纷。此类纠纷主要由物业管理企业自行或以维护小区管理秩序为由向私家车车主收取停车费、养路费、进场费等纠纷引起。因为物业管理公司的上述收费标准往往是未经物价部门批准自行制定的，虽然有一部分是经过业主委员会批准的，但由于没有相应的法律、法规或规章作为依据，存在很大的争议。二、物业管理纠纷的法律盲点(1)业主委员会的缔约能力和诉讼地位。在小区物业管理中，单个业主的诉讼行为往往涉及到小区内全体业主的利益，此时业主委员会的参与就显得尤为重要。那么如何解决业主委员会的法律地位呢？其订立物业管理合同的能力及其在民事诉讼中的地位直接影响全体业主的利益。目前没有明确的法律法规来确定业主委员会的缔约能力和诉讼地位。(2)无因管理的处理。由于开发商与物业管理企业之前的物业管理合同已经到期，业主或业主委员会与物业管理企业之间没有新的物业管理合同，如何确定无因管理纠纷，尤其是物业管理的收费标准？此时，如果发生物业管理费纠纷，物业管理费标准只能按照民法通则的相关公平原则处理，过于武断。(3)物业管理合同的解除。由于物业管理公司一般应与住宅小区业主签订物业管理合同，当部分业主与物业管理公司发生物业管理纠纷，要求与其解除物业管理合同时，必然会影响全体业主的合法利益。这时候如何行使这些业主的合同解除权，就需要规范了。物业管理公司的安全保障义务。针对我国绝大多数物业管理企业收费偏低的现状，如何保持业主与物业管理企业之间的权利义务平衡是一个棘手的问题。物业管理企业的收费标准应当与其提供的物业服务质量相一致。如果物业管理费的收费水平较高或者物业管理合同明确规定了物业管理企业对业主的财产保管义务，则业主财产损失发生时，更容易确定物业管理企业的赔偿责任。但在物业收费标准较低的情况下，一旦业主的财物被盗或损坏，只能根据物业管理企业是否尽到必要的安全保障义务来确定赔偿责任，不易规范。(五)居民委员会与物业管理企业的责任划分。在许多城市社区中，不仅有城市居民的自治组织，即居民委员会，还有业主聘请的物业管理公司。这个时候，如何划分居委会和物业管理企业的具体责任，对于保护业主的合法权益至关重要。根据现行法律法规，居委会与物业管理企业并存的法律责任尚未明确。(六)物业管理企业的权限。住宅小区个体业主无序建设是困扰物业管理企业的主要问题之一。在目前情况下，物业管理公司只有权按照物业管理合同的规定行使管理服务的权利。一旦个别业主不听劝阻，擅自搭建楼房，物业管理公司往往束手无策，往往因为行政执法权的制约而无能为力。是否赋予物业管理企业一定的相关权利，目前可以尝试。三、改进物业管理的几点建议(1)签订明确详细的物业管理合同。业主和物业管理公司都要把签订内容详细、内容明确、权利义务明确的物业管理合同作为预防物业管理纠纷的重要手段。业主与物业管理企业签订物业管理合同，应当切实遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。在合同的内容上，应该明确规定可能出现的争议。在确定双方权利义务时，应当根据物业管理费的收费水平确定物业管理企业提供的物业管理服务水平。(二)依法成立业主委员会。作为小区业主，应积极合法成立业主委员会，保障业主委员会的职权，为业主委员会行使职权、维护业主利益提供便利。业主委员会由能够代表业主利益的业主组成，依照法律、法规的规定行使职权。对物业管理公司提供的物业管理服务应及时进行审查和监督，对损害业主利益的物业管理公司应及时解除物业管理合同或通过诉讼主张民事权益。(3)物业管理企业根据合同提供物业管理服务。周到的物业管理服务是每个小区业主的共同希望。物业管理企业应当在合同明确权利义务的情况下，进一步提高物业管理水平，确保所提供的物业管理服务达到或超过物业管理的收费水平，促进物业管理服务和物业管理收费的良性循环，实现业主和物业管理企业的双赢。(D)突出物业管理委员会的作用。从物业管理的现状来看，个别业主在与物业管理企业发生物业管理纠纷时，往往处于弱势一方。但不可否认的是，确实有个别业主为了私利，无理拒付物业管理费，或者无理指责物业管理公司的物业管理服务。此时，业主委员会应积极参与个别业主与物业管理企业之间的纠纷，平衡业主与物业管理企业之间的权利义务，最大限度地维护小区绝大多数业主的合法利益。(五)业主人身和财产损害合同特别条款。根据业主与物业管理企业之间常见的财产损失和人身伤害纠纷，应当在物业管理合同中作出专门约定。这份特别协议对业主和物业管理企业都有积极的意义。一旦对上述事项产生争议，双方可根据合同约定进行处理，避免争论不休的尴尬局面。(六)业主委员会聘请法律顾问。根据国外物业管理的成熟经验，业主委员会可以聘请具有物业管理专业知识的律师作为法律顾问，可以有效审查和监督物业管理合同的签订和履行，为业主委员会提供必要的法律帮助，促进物业管理企业按照合同约定和法律规定尽职尽责地提供物业管理服务。虽然会增加业主的开支，但是保护业主的合法权益非常重要。