土地区位分析案例研究
本批出让的7宗住宅用地总用地面积约为495654.38+0.000平方米，总建筑面积约为1.221.000平方米(其中初始公房总建筑面积约为3991.000平方米)，初始地价约为1.1.797亿元
多家民营企业参与竞标。
深圳市规划和自然资源局表示，一是将继续增加该批住宅用地中的公共住房供应，并结合区域特点进一步优化公共住房类型。与前两批住宅用地相比，初步建设的公租房类型不仅包括保障性租赁房和公共租赁房，还包括住宅商品房，包括龙华区A922-0824整幅地块的住宅商品房。这批住宅用地建成后，可提供公共住房建设面积约39.05万平方米，其中住宅商品房34.3万平方米，保障性租赁房2.73万平方米，公共租赁房2.02万平方米，有效拓宽了公共住房供应渠道，进一步增加了公共住房用地供应。
二是合理安排土地供应的空间布局。该批土地以轨道交通建设发展为重要抓手，重点增加轨道交通设施周边居住用地供应，坚持规划引领，促进区域联动和跨越式发展。本批次4宗地块紧邻轨道车站或车辆基地，有利于优化轨道沿线居住用地空间布局，实现资源优化配置，改善居民出行条件，促进职住平衡、产城融合。
三是引导市场整体稳定发展。从报名情况看，本批次有多家民营企业参与投标，占比27%，民营企业参与投标意愿强烈；从成交情况来看，该批出让的6宗土地中，有2宗达到最高溢价15%，龙华区A922-0824地块达到溢价上限和自持保障性租赁房面积上限后，有9家企业报名参与摇号，其中包括竞买人深圳市坂腾发展有限公司在内的半数以上为民营企业，充分显示了深圳房地产市场平稳发展的良好态势。光明区的很多企业也参与了推广，积极咨询，并表现出参与的意愿。但由于区位条件需要进一步培养等客观因素，交易失败。
上市土地交易清单
主要针对刚需和保障群体。
这批拿地还是以国家队为主。从拍卖结果来看，深铁集团中标3宗，招商局、华润、班腾各中标1宗。除了班腾是当地的民企，其他都是当地的国企。
从成交结果来看，宝安区A208-0991地块、龙华区A922-0824地块均达到最高溢价15%，其中宝安区A208-0991地块通过企业自有保障性租赁房建筑面积确定竞得人，龙华区A922-0824地块为企业自有保障性租赁房建设竞得人。
广东省城市规划院房屋政策研究中心首席研究员李表示，今年以来深圳第三批土地供应延续了“多批供应、小步快跑”的原则，这与目前开发商拿地信心较弱，减少土地供应提振市场信心有关。
据深圳市规划和自然资源局消息，第四批初步计划在9月底或6月5438+10月发布上市公告。
从区位来看，7宗居住用地中，1位于宝安区，1位于光明区，2宗位于龙华区，3宗位于坪山区。
本次拍卖中，位于龙华区福成街道的A922-0824地块热度最高，共有9家公司参与竞拍。成交结果显示，该地块由深圳市坂腾发展有限公司以最高限价3.47亿元竞得，用于自持1.56万平方米租赁住房。
该地块起拍价最低，初始挂牌价3.02亿元，最高限制地价3.47亿元。该地块用途为住宅，土地面积为15239.95平方米，建筑面积为54510平方米。根据出让条件，出让地块的住宅商品房销售均价不高于26800元/平方米(不含室内装修价格)，最高销售价格不高于2865438元/平方米(不含室内装修价格)。
龙华区福成街A922-0823相邻地块限价不高于53600元/平方米(不含室内装修价格)，为本轮土拍最高限价地块。该地块最终由招商蛇口以底价654.38+0.503亿元竞得。
另一个最高价拿下的案例是宝安区福海街道A208-0991地块，最终由华润以27.5亿元总价拿下，楼面价21216元/平方米。该地块为该批地块第二高起拍价，用途为住宅用地，土地面积为30862438+0平方米。建筑面积129622平方米；挂牌起始价23.92平方米；最高地价27.5亿元。根据转让条件，A208-0991普通商品住房销售均价不高于47950元/平方米(不含室内装修价格)。
中指院深圳分院研究总监童晓玲表示，这批推出的土地主要集中在深圳非中心区的核心区域，整体定价不高，主要面向刚需和保障群体。在楼盘联动方面，明确了普通商品住房最高销售限价。其中，光明区马田街限价较去年上调5000元/平方米，涨幅最高；宝安区福海街道、坪山区坑梓街道分别比去年上调2250元/平方米、1100元/平方米。光明区这次涨幅最大，但也是去年限价下调最多的区域。可以看出，这些地区的价格体系正在逐步修复。预计后续地产联动将对引导楼市预期、提振市场信心起到积极作用。
深铁集团胜诉3起。
坪山区石井街道G13305-0046地块，是今年第二批拍卖地块。这次重新挂牌，成交结果显示该地块被深铁集团以底价拿下。
深铁集团* * *在本次土拍中收获了三宗地块，除坪山区石井街道G13305-0046地块外，还有坪山区另外两宗地块——坑梓街道G14306-8011地块和坑梓街道G14306地块。
坑梓街G14306-8011初始挂牌价最高，最大地块面积192237.39平方米。建筑面积427834平方米；上市起拍价32.92亿元；最高限制地价37.85亿元；住宅商品房初建建筑面积204960平方米；竞争性企业拥有的保障性租赁房最大建筑面积为40980平方米。
G14306-8012为二类居住用地、公园、绿地、商业用地、教育设施用地，用地面积176349.5平方米；建筑面积289305平方米；挂牌起拍价654.38+0.646亿元；最高限制地价654.38+0.892亿元；初始住房商品房建筑面积为101660平方米；竞争性企业拥有的保障性租赁房最大建筑面积为20330平方米。
根据出让条件，普通商品住房G14306-8011、G14306-8012宗地销售均价不高于35300元/平方米(不含室内装修价格)；住宅商品房销售均价不高于17600元/平方米(不含室内装修价格)，最高销售价格不高于18500元/平方米(不含室内装修价格)。
此外，位于光明区马田街的A629-1340地块因无人报名而流拍。
深圳本批出让将继续坚持地产与地产联动，明确普通商品住房最高销售限价，继续采用“三限双竞摇号”方式挂牌出让，初步建设公租房，竞价达到地价最高溢价后竞争建设保障性租赁房。与前两批相比，首批建设的公租房类型不仅有保障性租赁房和公共租赁房，还有以住房为导向的商品房。
“三限双竞抽签”，即:限定地价、限定普通商品住房销售均价、限定企业拥有的保障性租赁房建筑面积、限定竞得地价和竞得企业拥有的保障性租赁房建筑面积。达到最大建筑面积后，通过抽签确定竞买人。
李指出，与前两批相比，公租房向政府无偿划转和企业自有保障性租赁房的比例在20%至30%之间，既满足了二次房改的要求，也适当调整了这一比例，加上达到自持租赁房源上限后的摇号，增加了公租房的规模，这些都是由政府向开发商倾斜。他进一步表示，深圳土地的公共属性越来越强，这是从高位回归理性，是房地产回归公共服务融资的表现，是与区域开发、轨道开发协调发展，是房地产与实体经济良性循环的表现。土地市场降温，通过限制房价，引导预期，为后续房价稳定奠定基础。深圳卖地，限制了未来房价的水平，具有价格锚定效应，引导市场价格向锚定价格靠拢。