一篇关于住房问题的论文

摘要:本文首先论述了我国房地产存在的问题，并说明了突出的问题。然后，针对房地产市场的不足，提出了政府在房地产调控中应该发挥的作用。文章的第三部分重点论述了房地产调控中政府职能的转变。

关键词:政府；房地产调控；角色；功能

摘要:本文对我国当前房地产存在的问题进行了探讨，并阐述了突出的问题；随后根据房地产市场的缺陷提出了政府的作用；第三部分重点阐述了房地产调控中政府职能的转变。

关键词:政府；房地产调控；角色；功能

介绍

在当前的市场经济条件下，政府如何在房地产市场中发挥作用已经成为一个重要的问题。处于不同市场经济阶段的国家都在根据社会经济发展的需要，探讨政府行为和职能的转变。政府不仅要对房地产市场进行必要的宏观调控，而且要通过体制改革和制度完善，将房地产行业规范到有利于民生的方向健康发展。

1中国房地产市场的突出问题

1.1房地产供给结构性矛盾突出。

住房与非住房、高档住房与廉租房结构不合理、比例不协调。一方面，盲目去大户型、高档项目，超出了用户的承受能力，导致销售不畅，空置率高；另一方面，低价商品房供不应求，保障性住房建设支持力度不够，建设标准和购买对象把关不严。

1.2开发融资结构不合理

在国外成熟的房地产金融市场，房地产开发经营的融资不仅包括债务融资，还包括股权融资，以及债务融资和股权融资一级市场之外的证券化二级市场。而国内房地产商主要是向银行贷款，信贷比例过高[1]。一方面对银行资金需求大，导致利率较高，增加房地产开发成本；另一方面，房地产项目占用资金量大，开发周期长，坏账风险高。

1.3供应市场垄断

由于房地产的地域性，房地产本身具有局部垄断性，政府和少数房地产开发商构成了市场的垄断。经济学原理告诉我们，一切高利润的本质来源是垄断，利润的分配来源于他们垄断力量的大小。

1.4中介市场缺乏市场信息传递机制

由于房地产建设的长期性和房地产商品的耐久性，房地产中介市场的发展是房地产市场发展中非常重要的一部分。中介市场不仅仅是买卖房地产、物业管理等。，但其最重要的功能是传递房地产市场的信息。我国房地产中介市场的发展还很不完善，很难发挥其作为房地产市场最重要的信息传递工具的作用。

1.5居民的房地产消费倾向

中国很多城市房租房价比很低，换句话说，房产的节约——投资倾向大于消费倾向。具有较高的储蓄和投资倾向，对当前的房地产有很大的需求，这不仅直接推动了高房价，而且抑制了其他消费，导致社会投资结构失衡。

2政府在房地产市场中的作用

目前，我国房地产立法行政色彩浓厚，部门规章和地方规章充斥，行政权力过度干预公民权利的现象普遍存在。要扭转这种局面，首先要明确政府在房地产市场中扮演什么角色，即应该承担的职能。根据现代管理理论，政府在房地产市场中的职能主要包括以下几个方面。

2.1监督功能

政府是监管者，承担执行机构的角色，而不是市场的直接参与者。这就要求政府不直接经营土地，退出市场，减少审批，加强对房地产市场的全过程监管。

2.2调节功能

政府对房地产市场的调控主要是间接调控。政府不是调控具体的房地产市场行为，而是通过市场机制调控和引导市场参与者的行为，从而在一定程度上抑制房地产市场的投机行为(包括商品房投机和房地产开发投资过热)，为其进入市场创造更加公平的条件，制定必要的市场竞争规则并监督规则的实施，以提高市场交易效率，降低交易成本。

2.3平衡供应功能

在房地产市场发展过程中，政府根据房地产资源的稀缺性，特别是土地资源的禀赋，结合经济发展水平，确定与其他居民消费水平相协调的房地产供给水平，并通过政策引导予以保障，实现房地产市场均衡供给的目标[2]。它包括供需平衡两个层面。一是房地产市场供给与其他商品供给相对均衡，居民住宅消费与其他商品消费水平相协调；二是房地产内部结构供给相对均衡，各档次商品房供给与需求基本相当，特别是低档商品房供给与居民住房需求基本相当。

2.4社会保障功能

政府在住房方面的职能是管理不同层次的社会利益群体，通过建立住房保障制度实现全体公民的住房权利。政府应确保满足社会中下层和弱势群体的基本住房需求，为部分居民提供一定的房地产消费福利，充分实现房地产产品的公共价值，为中低收入居民提供适宜的住房条件，实现住房资源的优化利用，实现“居者有其屋”的社会理想。

3政府应在房地产调控中发挥作用

美国著名经济学家弗里德曼认为，政府的职能主要有四个:确保国家安全、维护司法公正、弥补市场失灵、保护和帮助穷人。在《经济学》(第16版)中，马尔森认为政府的经济职能主要有四种:提高经济效率；改善收入分配；通过宏观经济政策稳定经济；执行国际经济政策。基于以上观点，针对中国目前的房地产经济，政府调控有两个基本出发点和落脚点。一是通过宏观调控稳定房地产经济，弥补市场失灵，促进行业健康发展，提高经济效率；二是改善收入分配，保障低收入者住房，缓解中等收入者住房困难。具体措施可以是:

3.1政府从“获利者”变成了“裁判者”

房价飙升的一个重要症结是行政权力行使中的“利益倒错”——地方政府通过收回巨额土地保证金和提款，成为房地产交易中的获利方。国务院发展研究中心的报告指出，由于房地产是当地的支柱产业，高利润、高税收、高物价、高产值、高GDP的五高对政府部门的吸引力很大。土地资源的稀缺性、地方政府逐利(政绩)的冲动、土地出让程序的不透明，使得主管官员面临巨大的“公关”压力，容易出现集体或个人权力寻租。

目前，就政府土地供应模式而言，无论是协议出让土地还是公开拍卖土地，都存在不可避免的缺陷。前者由于主管官员的自由裁量权较大，在操作过程中容易因暗箱操作而导致腐败，后者则使政府成为拍卖过程中的最大赢家。要有效解决这一问题，政府首先要退出“利益相关者”的位置，成为“裁判”。这就需要促进“程序正义”:通过土地获取程序的公开、公平、透明，限制官员寻租的空间；通过土地出让金管理和使用的透明化，降低地方政府及其官员处置出让金的自由度，减少官员和地方政府“抢”土地出让金的冲动。土地供应中的商业用地应由政府拍卖，以确保市场的有偿选择；用于大众住房的土地必须通过政府政策进行转让，并减少税费和加强控制，以确保公民在住房消费中以最低成本满足其基本住房需求。在这个过程中，针对行政权的行使，需要加强立法、司法、政党、舆论、公民和公民集体的监督，减少土地成为少数人牟利工具的可能性。

3.2直接生产和提供公共产品，重点建设廉租房。

目前廉租房建设存在房源不足、建设资金来源不稳定、租赁分配不公平等问题。有专家建议[3]:一是落实廉租房建设的融资渠道，将市级政府土地出让净收益的一定比例用于廉租房建设；二是制定政策，选择一批国有房地产公司专门从事廉租房的建设、运营和管理，解决建设和管理的问题。特许廉租房公司不再从事商品房开发，不以营利为目的；第三，解决廉租房建设用地问题，可以采取定向拍卖的方式，同时避免在郊区建设廉租房形成新的“贫民窟”；四是建立严格规范的廉租住房租赁审核制度，确定合理的分层次租金。因此，解决当前的住房矛盾，政府的政策目标应该是尽快实现“人人有房住”，而不是“人人有房有产权”。政策的重点已经从经济适用房转向廉租房建设。

3.3规范和稳定市场秩序，尽可能保证充分竞争。

“完全自由竞争的市场”需要四个条件:充分的信息；相同性质的货物；买卖双方自由进出；交易有多方参与。与完全自由竞争市场相比，房地产市场具有信息不充分、投资巨大、回收期长、风险高、投资者难以进入市场、房地产商品交易双方难以完全自由地进入或退出市场等特点，所以说房地产市场是不充分的。虽然“完全自由竞争的市场”只是理论上的一种想象状态，但我们可以用它作为政策调整的坐标，来缩短房地产行业与it的距离。

为了规范和稳定市场秩序，政府应在以下几个方面发挥作用:

3.3.1促进信息流通

由于购房者信息的缺失和信息的不对称，开发商通过“内部认购”等手段欺骗消费者，造成房子“供不应求”的假象，一定程度上扰乱了公平交易。政府要加强和完善宏观监测体系，及时收集、整理和分析全国房地产市场信息，对市场运行情况进行评估和预测，定期发布市场分析报告，合理引导市场，当好政府宏观决策的参谋。增加市场参与者

建设部部长汪光焘明确表示，中国目前的房地产市场机制过于单一，无法满足多样化的住房需求。并认为这是“近年来房地产价格一直追高的重要原因”。因此，在房地产市场中加入一些新的市场元素，降低市场门槛，让更多的市场参与者拥有建房资格，尽可能使房地产市场多元化，可以让竞争更加充分。

3.3.3促进商品质量的透明化。

除了上面提到的宏观信息，房地产交易中微观层面的信息不对称也很严重。开发商频频炒作“智能住宅”、“绿色住宅”、“景观住宅”、“新概念住宅”、“生态住宅”，夸大科技、环保等因素在其中的应用，炒作“申奥”、“入世”、“CBD”等季节性概念，同时掩盖其产品的诸多缺点，这在期房销售中表现得更为严重[4]。而个人消费者处于信息弱势地位，往往很难确定房屋的真实质量。因此，应完善住房评估的指标体系，由政府或第三方进行客观的评估和认证，使住房质量透明化。另外，房产质量纠纷双方，消费者都处于弱势地位，维权成本巨大。政府在引导业主委员会成立并依法、规范其活动的同时，也要当好“执法者”，依法惩处违规者。

3.3.4规范房地产交易秩序。

重点防范和制止各种规避结构调整政策、变相囤积房源的行为，严厉查处违规销售、哄抬房价、虚假合同套取银行贷款、偷逃税款、扰乱市场秩序等违法违规的房地产开发企业和中介机构。

3.3.5加强宏观调控，防止产业“泡沫”和金融风险。

要正确运用政府调控和市场机制，保持合理的房地产投资规模，优化商品房供应结构，加强房价监管和调控，抑制房地产价格过快上涨，保持合理的价格水平。不规范的按揭贷款操作导致的房地产价格膨胀，会增加消费者的负担，增加购房者的违约风险。一旦经济不景气，大量买家违约，形成银行不良资产，最终导致金融风险。近年来，中国房地产业持续高速增长，吸引了大量企业投资房地产。加快建立和完善房地产宏观调控体系，通过土地供应、税收、完善预售管理等手段进行及时干预和调控，防止房地产业出现“泡沫”。深入整顿和规范房地产市场秩序，加强房地产市场监管，依法惩处房地产开发、交易和中介中的违法行为。地方各级政府要切实负起房地产市场调控和监管的责任。

3.4加强权力制约，遏制腐败。

孟德斯鸠说:“一切有权力的人都容易滥用权力，这是一种从来都不容易的体验。有权力的人使用权力，直到他们遇到一个边界。”目前房地产交易中存在行政权力过大、行政过程阳光化不足等问题。在完善行政权力的同时，应建立合理的制约机制。针对当前的房地产市场管理，应建立立法、司法、审计、舆论、官方纪检、公民和公民团体监督等多种渠道的制约机制，对政府及其成员的行为进行监督。

参考

[1]石珊珊。中国房地产市场中政府职能的合理定位[J].北方经贸，2007(10):12-14。

[2]刘长发。论房地产市场中政府管理的越位与缺位[J].攀登，2007，26 (5): 5-8。

[3]张道行。明确政府在房价调控中的角色和职能定位[J].云南省委党校学报，2010(11):56-62。

[4]易宪容。房价博弈[M]。北京:中国经济出版社，2008: 145-164。

[5]黄著。政府调控房价的国际经验及启示[n]。光明日报，2009-10-11 (7)。

[6]顾昌浩，何乃刚。土地储备制度的实证研究[J].中国房地产研究，2008 (5): 43-47。

[7]刘铁峰。中国房地产市场存在的问题及原因[J].科技信息，2009 (10): 34-41。