Xx企业(公司)税收筹划案例研究

土地增值税是对纳税人转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物(以下简称房地产转让)并取得增值收入征收的一种税。土地增值税筹划从两个角度进行:在报表允许的前提下，降低税基和税率。本文以房地产企业为主体，从土地增值税的特点出发，围绕具体案例进行规划。一、利息费用扣除方法的规划依据《土地增值税暂行条例实施细则》(以下简称《细则》)第七条第(三)项关于利息费用扣除项目的规定:“能够按照转让的房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不得超过按照商业银行同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用在本条第(一)项和第(二)项计算金额之和的5%以内扣除。不能按转让的房地产项目计算利息费用或不能提供金融机构证明的，在按本条第(1)项和第(2)项计算的金额之和的65，438+00%内扣除房地产开发费用。以上扣除的具体比例由各省、自治区、直辖市人民政府规定”。即当纳税人能按转让的房地产项目计算分摊利息费用，并能提供金融机构的贷款证明时，允许扣除的房地产开发费用为:利息+(取得土地使用权支付的价款+房地产开发成本)×5%及以下；纳税人不能按转让的房地产项目计算利息支出或者不能提供金融机构贷款证明的，允许扣除的房地产开发费用为:(取得土地使用权支付的价款+房地产开发成本)×10%。企业主要依靠债务融资购买房地产，利息费用占比高的，可以考虑分摊利息并提供金融机构证明，据实抵扣其他开发费用。如果企业在购买房地产时主要依靠权益资本筹集资金，利息支出很少，可以考虑不计算应分摊的利息，以抵扣更多的房地产开发费用。如某房地产开发公司开发商品房，当地政府规定的扣除比例为5%和10%，支付的土地价款为600万元，开发成本为100万元。我们计划90万元和70万元的利息费用(假设利息费用是可分摊的且能提供金融机构证明，且不超过同期商业银行同类贷款利率计算的金额)。首先扣除利息费用的差额计算为(土地使用权支付的金额为十项房地产开发费用)×(10%-5%)=(600+1000)×5% = 800(万元)。其次，判断允许扣除的利息费用为90万元时，因为90万>:80万元，所以公司应严格按照房地产开发项目进行利息分配，并提供金融机构证明，使利息费用和其他房地产开发费用扣除90+(600+1000)×5% = 170万元，否则只能扣除(600同样，当允许扣除的利息费用为70万元时，因为70万元

二是根据《通过合理定价规划实施细则》第十一条的规定，“纳税人建造普通标准住房出售，增值额不超过本细则第七条第(一)、(二)、(三)、(五)、(六)项扣除项目之和的20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目之和20%的，增值总额照章纳税。”企业可以利用20%的临界点进行规划。假设某房地产开发企业销售标准普通住宅，除营业税、城建税、教育费附加外，扣除额为C，销售总价为X，营业税、城建税、教育费附加为5.5%X，如果企业要享受优惠门槛，最高售价只能是X=(1+20%)(C+5.5%X)，解为X=如果价格低于X，虽然可以享受优惠门槛，但利润更低。如果企业想通过提高售价来增加收入，就要按照低于50%的税率缴纳土地增值税，也就是30%。对于企业来说，只有涨价幅度超过已缴纳的土地增值税和新增的营业税、城建税、教育费附加，涨价才会有利可图。假设售价增加Y，X为增值率20%时的售价，新价为(X+Y)，附加营业税、城建税、教育费5% × (1.17%+3%) Y = 5.5% Y，扣除工程量为C+5.5×(X+Y)，假设增值率。30%×(X+Y-C-5.5%X-5.5%Y)+5.5%Y，且Y >；0.0971C。为便于理解，我们举个例子如下:建泰房地产公司已建并销售普通标准房，当地同类房屋市场价格在18万元至19万元之间。已知土地使用权金额200万元，房地产开发成本900万元。利息支出无法通过金融机构证明，也无法按照房产开发。当地政府规定允许扣除的房地产开发费用扣除比例为10%。通过选择规划方案，可以在保证较低售价的情况下，减少土地增值税，增加企业利润。上述情况中除营业税、城建税、教育费附加外的可抵扣项目为:200+900+(200+900)×10%+(200+900)×20% = 1430万元。方案1:公司想享受税收优惠门槛，获得最高利润，最高售价应该是1430×1.2848 = 1837264元，此时的利润是(1837.264-1430-。当价格定在654.38+08万元至654.38+08.37264万元时，虽然利润会逐渐增加，但会少于306.2万元。方案二:如果公司想通过提高售价来获取更多的利润，那么涨价幅度至少应该是(1430×0.0971)= 138853元，即房产的总售价至少应该是138.853+1837.264 = 976。因此，当市场价格在18万元至19万元之间时，公司应选择1837264元作为房地产销售价格。可见，企业在销售普通标准房时，通过合理的定价和规划，可以保持较低的价格，获得较高的利润。

三。项目核算方法的选择规划依据实施细则第八条:“土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为基础计算”，可根据不同情况，对多个开发项目选择单独或合并的成本项目，减免土地增值税。如大华房地产开发公司2005年的商品房销售收入为150万元，其中普通住宅100万元，豪宅5000万元。税法规定的扣除项目金额为110万元，其中普通住宅扣除项目金额为8000万元，豪华住宅扣除项目金额为3000万元。方案1:不单独核算，增值率为(15000-11000)/11 = 3.6%，适用税率30%。应纳土地增值税(15000-11000)×30% = 1200万元。方案二:单独核算时，如果普通住宅增值率为(10000-8000)/8000=25%，则适用30%的税率，应缴纳土地增值税为(10000-8000)×30% = 600万元；如果豪宅增值率为(5000-3000)/3000 = 67%，则适用40%的税率，应纳税额为(5000-3000)×40%-3000×5% = 650万元。普通住宅和豪华住宅纳税总额为654.38+0250万元，比不单独核算多花了50万元。因此，应选择合并项目会计。

四。通过收取费用进行估价规划根据中华人民共和国财政部、国家税务总局《关于土地增值税若干具体问题的规定的通知》(财税字[1995]48号)第六条“房地产开发企业在销售房屋时按照县级以上人民政府的要求收取的所有费用，收取的费用包含在房价中的， 可以作为转让不动产取得的收入征税，计算时可以扣除项目金额。 代收费用未计入房价，而是在房价之外单独收取的，不能作为转让不动产的收入，在计算增值额时不得扣除代收费用。”按照上述规定，征收的费用可用于规划。如华德房地产开发公司以3000万元的价格销售商品房。按照当地市政府的要求，其在卖房期间收取了200万元的各种费用。房地产开发企业开发商品房的支出为:土地出让金200万元，房地产开发成本600万元，其他允许税前扣除的项目合计200万元。如果公司没有将代收费用并入房价，而是单独代收，则允许扣除金额为200+600+200+600)×20% = 1165438，增值金额为3000-160 = 65438。增值率为1840÷160 = 158.62%，应交土地增值税为1840×50%-1160×15% = 746万元。如果收取费用与房价一起收取，允许扣除金额为200+600+200+(200+600)×20%+200 = 1360万元，增值金额为3000+200-1360=1840万元。应交土地增值税1840×50%-1360×15% = 716万元。很明显，无论公司如何收费，其销售的商品房增值额为654.38+0840万元。但采用第二种征收方式，即将征收费用并入房价，将增加200万元抵扣项目，从而使房地产企业少缴纳土地增值税746-765.438+06 = 30万元。