论以房养老的可行性
首先，概念的提出
笔者提出的以房养老的基本思路是，考虑家庭生命周期与住宅生命周期的区别，根据单个家庭拥有的资源在生活中得到最优配置的理论，通过一定的形式和机制，实现住房作为不动产的价值流动，从而对家庭的养老保障起到相应的作用。以房养老(HEcM)又称反向抵押贷款、住房反向抵押贷款，是指已经拥有一套住房的老年人将其产权抵押给银行、保险公司等金融机构。相应的金融机构对借款人的年龄、预期寿命、房屋现值、未来升值、贬值以及借款人死亡时房屋的价值进行综合评估后，从房屋的评估价值中减去预期折旧和预支利息，按照人的半衰期计算。它使借款人能够提前使用该房屋的销售款，借款人在获得现金的同时继续享有该房屋的居住权并负责其维护。借款人死亡，相应金融机构取得房屋产权，出售、出租或拍卖，收益用于偿还贷款本息，同时享受房屋升值。
第二，社会背景
以房养老模式有着广阔的市场前景和社会需求，具有重要的理论意义和可操作性。
1.住房商品化，居者有其屋，潜在市场广阔，为家庭采取这种模式养老奠定了物质基础。第五次人口普查数据显示，我国城镇人口中购买商品房的家庭有751224户，占城镇家庭户数的9.2%；53.33%的家庭购买了经济适用住房，占6.5%；2401.075户购买原公有住房，占29.4%；26.8%的家庭自建住房，城镇有房家庭达到587万户，占总数的72%。可见，以房养老业务有着巨大的潜在市场。
2.独生子女政策加速了老龄化社会的到来，促进了以房养老的实施。在养老保障体系不健全，实行独生子女政策的情况下，未来“4+2+1”的家庭结构模式将占主导地位。如果老人的子女没有能力或者不愿意承担赡养义务，“反向抵押贷款”是一种很好的养老转型方式。
3.会计意识和理财观念深入人心。当老年人到了退休年龄，社会养老保险虽然提供养老金，但养老金低于工作时的收入，可能会降低老年人的生活水平。因此，需要多渠道筹集养老金。住房是家庭财富的重要组成部分。如果能提前实现老人去世后剩余住房的价值，老人的生活质量就能大大提高，而这根本不会影响老人目前的生活，只是通过一种金融手段盘活了住房这一巨大的不动产。
4.社会保障体系还不够完善，资金缺口大，政府和企业还不能完全担负起社会养老的重任。中国的老龄化问题越来越严重。虽然目前社会养老政府起主要作用，但由于我国人口基数大，政府难以承担庞大的养老基金。从理论上讲，以房养老具有很强的可操作性，也是解决养老基金的重要思路。既能盘活住房存量，又能解决社会保障问题。
三、新模式及可行性分析
从“以房养老”(房屋产权)的前提出发，从合理处置产权的角度出发，笔者认为理论上有几种模式可以采用:对于尚未取得房屋所有权的老年人，如果想加入“以房养老”的行列，可以采取合资养老的模式:对于这样一群住房资金不足的老年人， 他们可以申请贷款买房，贷款期间不用还本息，死后还可以用。
合资住房可以解决老年人的住房问题，也可以通过变相投资获得住房带来的收益，但合资住房的产权分割是最容易出现问题和矛盾的。所以在合资购买之前，一定要签订合资购买协议，明确产权分配。随着银行参与房地产投资，它们面临着房地产行业更大的不确定性。
对于拥有房屋的老年人，可以选择以下模式:
1.反向抵押贷款。这种模式适合有房一族，尤其是空巢老人家庭。对于反向抵押贷款模式，金融机构和老年人面临房产风险，老年人也可以获得抵押贷款，提高生活质量。国外比较流行，中国的金融工具还不完善，这个业务还在探索中。
2.为老年人卖房子。老人把房子的所有权卖给特定的机构，使用权一直延续到去世。老人用房款养老。这种模式和反向抵押贷款最大的区别就是房子的所有权和房产风险的面对。卖房养老主要面临传统观念的障碍。
3.房屋置换。老人可以卖掉自己的大房子，在郊区买小房子，用差价养老。而且目前我国的养老、医保等保险都是可以转移的。这种模式主要是基于老年人的意愿，具有很强的可行性。
4.住房出问题了。老人把房子交给金融机构，获得一定的典当款，提高生活质量。老人的子女可以选择回购房产。老人走了以后，子女只需要偿还这些年金融机构给老人的全部款项，然后按照消费贷款的利率支付利息，那么房子还是他们子女的。
5.把房子抵押给养老院，养老院负责养老。老人将自己的房子抵押给了养老院，经过公证，让他住进了老年公寓，并重申免除一切费用，老人去世后房子产权归养老院。2005年4月，南京的一家私人公寓——唐山柳园老年公寓率先推出了这种“以房养老”的模式。幸福人寿成为第一家试点这项业务的公司。
6.异地集中养老模式。在环境优美、交通便利但经济不发达的地区，建立大规模的养老基地，有专人照顾，把城市老人迁到这里养老。原房屋将由债权人另行处置。这种养老模式降低了养老成本，提高了养老质量，解决了老年人的孤独感、生理护理、日常饮食和娱乐等问题。
以上选择模式可行性分析:(1)房价问题。养老的房价问题有两个阶段:签约时的价格和临终债权人收回房屋时的价格。这就需要房地产评估行业的加入，但是房地产的风险是不可避免的。同时，它需要有健全和公平的法律作为后盾。金融机构要参与房地产领域，政府要协调，防止房地产被一些机构控制，房价飙升。(2)观念的问题。以房养老面临严重的观念障碍，中国人的传统是“节约空间，留给子孙后代去培育”。作者提出的房屋出版模式很好地解决了这一障碍问题。老人通过公布房屋获得养老金，缓解了子女资金周转问题，充分发挥了房屋带来的福利功能。子女只需要支付金融机构在发行期内支付给老人的总金额，就可以收回原来的房子，这其实是一种延迟支付子女养老消费的计划。(3)拓展金融业务多元化发展。无论是合资买房养老，还是其他以房养老模式，银行、保险等机构都有参与。它使金融机构能够将社会责任与利润目标紧密结合起来。有效促进正常社会转化机制的运行和发展。
第四，以房养老的现实意义
1，老年人出售自有房屋养老，有效解决养老资金来源，减轻家庭养老负担，有利于规范家庭经济生活，为家庭自有资源的优化配置提供了新思路。以房养老将养老保险、社会保障和购房养老结合起来，为庞大的保险资金找到一个安全、稳定、可靠的投资出路，减轻社会和家庭养老压力。
2、激活房地产市场，拉动内需，增强中老年人购房和晚年幸福生活的积极性，增加国民经济新的增长点。为金融保险机构的业绩和利润增长开辟了新的渠道，实现了保险资金“从养老金到养老金”的新型循环机制。
3.倡导子女独立自强、老人自我保护，减轻老人及其子女的养老负担，建立适应市场经济体制的新型代际关系。
动词 （verb的缩写）结论
以房养老作为一种新型的养老模式，是对现有养老制度的补充和完善，有利于提高老年人的生活质量，减轻国家和社会对老年人的压力，真正是把钱花在了最关键的地方。当然，作为一种新的经济模式，“以房养老”的运作必然会面临各种困难；但是，就像中国人接受“按揭买房”的过程一样，随着制度的健全和完善，“以房养老”必将成为我们可以选择的养老方式之一。
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