工程造价概论

进入新世纪，中国特色的住宅开发正面临一场新的革命。倡导以人为本、天人合一的品牌定位理念，从规划设计、建筑设计、户型设计、建材采用到功能和品质的要求越来越高。作为房地产开发企业，第一要求是建设周期短，投资效益好。针对这些情况，必须在项目投资的全过程实施有效的成本控制。从组织、技术、经济、合同和信息等方面。，挖掘潜力，降低成本，提高投资效益和社会效益。本文就对工程造价影响较大的设计阶段、招投标阶段、施工阶段、竣工结算阶段的工程造价控制谈几点浅见，起到抛砖引玉的作用，供广大同行讨论。设计阶段的造价控制设计阶段是房地产项目造价控制的关键和重点。虽然设计费在建设项目全过程中所占比例不大，一般只占建安造价的1.5%-2%，但对工程造价的影响可达75%以上。由此可见，设计的好坏直接影响到工程造价的多少和工期的长短，直接决定了投入的人力、物力和财力的多少。合理科学的设计，工程造价可降低10%。但是，在工程设计中，很多设计人员重技术轻经济，随意提高安全系数或设计标准，而不太注重经济合理性，从根本上影响了工程造价的有效控制。比如高层住宅每层的电梯井走廊只有10多米远，中间没有防火分区，所以设置了三个消防箱，而按照消防规范的要求，只要两个水枪同时到达房间的任何一个部位，这种设计是不合理的，导致了一定的浪费。显然，项目的各项经济指标没有得到足够的重视。因此，设计阶段对项目投资的影响是极其重要的，尤其是最初的扩建设计阶段对项目经济的影响是70%-95%。实际上，初始扩能设计获批后，现有的技术问题和成本问题都很难解决，必须重视初始扩能设计。为了避免“先天不足”。1.开展设计招标，选择最佳设计单位，积极推行建筑方案与经济方案相结合的设计招标方式，尽量把工程主体和配套的围护、绿化放在一起招标，采取多次招标，组织有关专家综合评审，既优化了好的设计单位，又促进了设计人员在工程总体布局和建筑造型使用功能上的创新。努力降低工程成本。2.开展限额设计，有效控制成本，积极开展限额设计，完善设计经济责任制。设计人员要熟悉建筑工程预算定额、费用定额和建筑材料预算价格，然后根据工程投资估算控制初步设计和概算，再用初步设计概算控制施工图设计和概算。因此，在保证功能和技术指标的前提下，各专业必须制定双赢策略。合理分解使用投资限额，将施工图设计与施工图预算融为一体，将技术与经济有机结合。严格控制设计变更，确保不轻易突破投资限额。房地产开发企业的工程造价管理人员应积极配合设计部门，及时提供可靠的工程基础资料。目前普遍存在设计不精细，深度不够的情况。这是增加项目成本的一个不确定因素。由于设计变更频繁，给工程造价控制带来了一定的困难。根据开发经验和投资估算的要求，必须有效地确定设计限额(成本、三材消耗指标等。)并建立奖惩考核激励机制。对于哪个专业或板块突破了造价指标，一定要分析原因，用设计修改的方式解决。一定要克服重画轻核算的倾向。变“图算”为“图算”，利用类似建设项目的技术指标，科学分析、比较、优化设计，降低工程造价。3.采取合同措施有效控制成本。鉴于现在的设计师经济观念淡薄，设计改动随意。笔者认为设计合同的经济条款中应增加设计变更和修改的费用限额条款，如设计变更费超过施工合同价的一定比例(如5。扣除一定比例的设计费(设计质量保证金)。采取一定的约束力是控制设计规范、设计标准、工程量、概算等各方面的措施。二、招投标阶段的成本控制是1。工程招标过程中的成本控制包括两个方面:设备材料采购招标和施工招标。开发商通过招标选择施工单位或材料供应商。这对项目投资乃至质量和进度控制都非常重要。我认为，在招标过程中，业主应注意和加强以下几点:(1)招标工作应遵循公平、公开、公正和诚实信用的原则。投标前应严格审查施工单位的资质，必要时进行实地考察，避免“超级企业投标，一流企业分包，二流企业进场”，这对工程造价控制非常不利。(2)做好投标文件的编制工作，造价管理人员要收集、积累、筛选、分析、总结各种有价值的数据和资料，识别、预测、分析、评价影响工程造价的各种因素，进而编制投标文件。对招标文件中涉及的条款要反复推敲，尽量做到“知己知彼”。以便于以后的成本控制。(3)合理低价的投标人中标。作为业主，应杜绝盲目追求绝对低价中标，避免投标人以低于成本价的价格恶意竞争。所谓合理低价，就是在保证质量和工期的前提下的合理低价。2.要做好合同签订工作，要根据合同内容明确协议条款，明确合同中涉及的费用，如工期、价款结算方式、违约纠纷处理等都要有明确的约定。在签订过程中，对于招标文件和设计中不明确、不具体的内容，要尽量通过协商得到有利于合理低价的合同条款。同时，要正确预测施工过程中可能引起索赔的因素，对索赔要有前瞻性，有效避免过度索赔的发生。此外，还要争取工程保险、工程担保等风险控制措施。使风险得到适当转移、有效分散和合理规避，提高项目成本的控制效果。工程担保和工程保险是降低工程风险损失和补偿纠纷的有效措施。第三，施工阶段的造价控制是资金投入最大的阶段，是招标工作的延伸，是合同的具体化。加强施工控制，就是加强绩效管理。随着国家住房分配和供应制度的改革，房地产开发行业应运而生。虽然和基建项目是* * *关系，必然会产生“三超”现象，但“三超”的多余部分必须由企业的利润来弥补。如果不平衡得到控制，企业就会亏损。因此，房地产企业的盈利目的决定了项目投资必须达到预期目标。这个阶段成本控制的主要工作是:1。施工阶段造价控制的关键是有效控制工程变更。针对目前的工程量清单报价，建设单位往往采用“低价中标，索赔利润”的方式承接工程。作为业主的造价管理人员，有必要提前检查。积极监控并严格审核工程变更，计算每次变更对总投资的影响，从使用功能、经济、美观等角度确定是否需要进行工程变更，减少不必要的工程费用，避免投资失控；此外，对施工单位和材料供应商未能履行约定义务的，应及时提出反索赔，使成本得到有效控制。2.从管理模式入手，建立工程监理制度，实现对工程投资的有效控制。根据监理条例和实施细则，完善职责分工和相关制度，落实责任，从项目管理机制上建立健全投资控制体系。同时要对每月的工程进度款进行审计，避免投资失控。对于监理人确定的工程量，根据合同约定的计价依据，应用材料单价和费用定额进行核对价格，然后支付相应的工程进度款。3.从技术措施上对工程投资进行有效控制。在论证主要施工技术方案的基础上，采用新材料、新工艺、新方法等。试图从技术上有效控制项目投资。技术措施是实施项目投资的必要保证。据统计，材料费用一般占直接工程费用的70%左右。同时，直接成本的水平影响着间接成本的水平。因此，选用新技术、新材料是提高劳动生产率、缩短工期的有力保证。4.从经济措施上有效控制项目投资，严格控制现场资金和总部管理费，合理使用广告策划费、销售代理费等。，降低销售成本，最大限度地减少静态投资。比如绿化补偿费和其他补偿费等。，大宗材料或大型设备可根据合同要求由甲方直接供应，以达到降低成本的目的。甲供材料必须根据工序和施工进度进行安排，尽量减少仓储费用。此外，应加强甲供材料的现场管理，合理减少搬运和损耗。四、竣工阶段的造价控制是造价控制的最后一个阶段。根据合同、预算和费用定额、竣工资料、国家或地方相关法律法规，认真审核工程款支付。依据政策，核实报审决算工程量，落实联系单签证费，使审核结算真实反映实际工程造价。五、结论长期以来，习惯上将造价控制放在施工实施阶段。实际上，投资控制、工期控制和质量控制是相互关联的。有六种对立统一的辩证关系。为了搞好投资控制，必须抓好工程质量和进度。因此，项目成本、工期和质量是相辅相成的问题。工程造价控制是集经济、技术和管理于一体的综合性学科。只有综合评估各方，才能直接有效。在房地产开发项目中，必须在影响成本的各个阶段实施全过程控制，以利于房地产开发企业资金的合理流动，实现良性投资。