经济学毕业论文

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经济学毕业论文

一，房地产行业的现状和问题

近年来，中国经济的发展、城市化进程的加快、居民收入水平的提高以及政府启动内需的政策为房地产行业的发展注入了新的活力。总体分析，中国房地产业仍运行在绿色繁荣区，但局部过热和结构性问题应引起足够重视。

1，房地产投资稳中有升，区域热点显现。

发展经济理论告诉我们，资本积累和投资增加是经济增长的必要条件。没有投资的稳定增长，任何国家都不可能实现从农业国向工业化和现代化的转变。对于中国这样一个人口快速增长的发展中国家来说，保持一定的投资规模尤为重要。近两年全球经济增速放缓，中国经济实现了7.3%和8%的高增长，其中投资贡献率高达3.6%。在国内产业结构调整中，房地产投资占固定资产投资的比重从1990年的5.6%逐步上升到2001年的20.7%(表1)，弥补了传统工业投资增速的下降，对经济增长的贡献率逐步显现。

从总量上分析，1997 ~ 2001期间，社会投资增速分别为8.6%、13.9%、5.1%和10.3%，房地产开发投资增速分别为-1.2%。略高于全社会固定资产投资增速，但1992 ~ 1993增速高达117%和165%(图1)，没有出现过热现象。

房地产开发投资结构基本合理，住房占2001总投资的比重保持在66%。

其中普通住宅占51%，别墅和保障房分别占6%和9%，写字楼占12%，商业用房占12%。

从房地产持续投资热点的分布来看，主要集中在广州、上海、北京。

领先的三个城市群(图2)，根据2002年6月至9月的统计数据，北京、上海、广东、浙江、江苏、山东的投资增长率分别为29。%，365，438+0.4%，30%，33.4%，365，438+0.4%和。客观地说，这些地区的房地产投资热潮有其合理的因素和令人担忧的一面。这三个地区是中国发展最快的地区。经济的发展，居民收入水平的提高，消费的升级，大量外资的进入，劳动力的流动，都会增加对房地产的需求。然而，和其他产品一样，房地产投资应该以需求为后盾。没有有效需求，房地产投资就无法持续增长。那么，我国区域住房投资的稳定增长是由需求支撑的吗？

2.销售率、空置率、区域分化明显。

近年来，购房低息贷款、免税和户籍制度松绑是刺激居民购房的三大政策因素。2001年，商品房销售率(当年销售面积占当年竣工面积的比例)分别为88.4%和75%，商品房销售率达到历史最高水平(图3)。

但在销售率上升的同时，空置面积也在上升，达到120万平方米，其中空置超过一年的超过4000万平方米，占当年房屋竣工面积的13.4%，高于10%的国际警戒线。我们需要仔细分析空置率。首先，空置率的上升无论从哪方面来说都不是一个好现象。空置率高意味着供需不匹配，占用银行资金多，会影响资源的优化配置。其次，市场上的任何产品都需要有合理的库存。房地产作为高价值商品，合理的库存周期和库存比例是多少？以住房为例。国内房地产开发的房子多为高层、多层，而国外多为独栋。不同风格的房子，好的程度差别很大。所以有好卖和不好卖之分。那么，不同房子的空置率是否具有可比性，就值得商榷了。另外，国外的空置率是基于所有存量房的，而我国城镇的存量房数量还不得而知。第三，地域差异。即使在中国，不同地区的经济实力不同，对空置商品房的容忍度也大相径庭。1998东亚危机爆发后，海南有425万平方米的空置商品房，给当地房地产业和银行业带来重创，留下一座满目疮痍的“烂尾楼”。当时上海有近700万平方米的空置房，占全国的七分之一，却能化险为夷。

以房地产投资的三大热点为例。1998至2001，广东商品房销售率分别为66%、69%、71%、68%，均低于全国平均水平。在销售率低的情况下，建筑面积居高不下，令人担忧。同期上海的销售率为73%和90%。85%和100%。截至2002年9月，上海市商品房销售面积为1404万平方米，当期竣工面积为1194万平方米。销售量大于竣工面积，无疑有助于消化空置商品房。鉴于销售率和空置率是房地产前期投资和经营活动的一个结果，全面、动态地分析新开工面积、施工面积、竣工面积和拆迁面积的联动关系，可以对销售率和空置率的变化做出正确的判断。

3.价格基本稳定，结构变化突出。

2002年6-9月，全国部分大中城市房屋销售价格快速上涨，其中宁波的南昌、杭州、青岛、上海、厦门销售价格指数分别为119.2、109.3、108.4、65438+。但全国整体均价基本稳定，尤其是与百姓相关的商品房价格涨幅很小，在北京等大城市也略有回落(图4)。

但是面对更低的价格，普通大众还是找不到买得起的房子，这就需要我们仔细分析一下均价的构成，或者说房子的结构。在我们的统计分析中，只提供平均房价，很少提供不同价格的房屋比例或者每套房屋的价格。以北京为例，近年来为了配合旧城改造，加大了保障房的开发建设，而低价房供应的增加无疑会拉低均价。此外，这两年北京一直在炒作“入世”和奥运会，城市建设的快速扩张像馅饼一样蔓延开来。远郊的大量别墅和高档住宅错落有致。由于远郊土地成本低，别墅平价7583元/平方米，低于远郊11605元/平方米。如此大量的郊区房地产项目的推出，也有拉低整体房价的作用。

所以整体房价合理不代表住房供应结构合理，单价(元/平方米)较低不代表每套房子总价较低。虽然北京和其他城市的经济适用房单价由政府控制，但由于建筑面积大，建筑标准高，每套房子的总价太高，结果许多工薪阶层仍然买不起。另外，低价住宅的位置也不尽如人意，坐公交上下班的工薪阶层都想在北京四环以内买房，但低价住宅多在五环内和郊区。在地铁、公交等基础设施建设不配套的情况下，买经济适用房的人大多是经济收入可观的人，这并不奇怪。

4.炒地圈地热能，成为房地产行业发展的隐忧。

实事求是地说，北京等大城市的高房价有其合理的一面，其中“五多”——常住人口多、外地人多、外来人口多、高收入人群多、大量团购会推高房价；而土地市场不规范，地热炒作，才是北京等大城市房价上涨的根本原因。许多房地产开发商在2002年7月0日《招标、拍卖、挂牌出让国有土地使用权的规定》实施之前，抓住“旧城改造”的机会或占用土地，以增加自己的土地储备，导致2006年北京购买的土地增加了173%，5438+0，在全国名列前茅(图5)。

房地产巨头炒地获利丰厚，地价多次转手，房价也上去了。这种土地投机行为，从长远来看，可以说对北京房地产业的发展是有害的。俗话说“树大不如天高”，房地产的价格不可能永远走下去。因为任何一个来北京创业的企业或个人都不可能忽略生产和生存的成本，短期的物价上涨可能是在可以承受的范围内。但是，当房地产价格上涨过快，超过可接受的成本时，那么北京就会失去吸引创业型企业和人才的优势。香港的高地价和高房价已成为制约其经济发展的主要因素。这难道不应该引起我们的警惕和反思吗？

5.房地产信贷发展喜忧参半。

房地产是一种投资大、价值高的资产，其投资和消费都离不开金融支持。从住宅消费信贷分析，将房贷信贷机制引入住宅市场，对于多年来习惯于追逐“大企业”、“大项目”、“大贷款”的中国银行业来说，无疑是一次重大突破，对于习惯于“量入为出”的普通大众来说，也是一次消费观念和行为的巨大转变。个人住房抵押贷款的快速增长，不仅改善了银行的资产结构，提高了银行信贷资金的“安全性和收益性”，也促进了住房生产和消费的良性循环。

从房地产开发信贷分析可以看出，近年来银行对房地产开发企业的贷款增速很小，导致国内贷款在企业资金来源中的比重一直徘徊在22%。相比较而言，自筹资金和其他资金来源的比重在上升。那么在企业自有资金不足，多年负债率高达76%的情况下，自筹资金主要依靠预售房款和银行流动资金贷款。除了一部分个人储蓄，消费者购房预付款的相当一部分来自银行贷款。所以不管资金以什么形式出现，大多都是从银行出去的。

那么，银行信贷投资会诱发房地产泡沫和金融风险吗？在现代信用经济社会，银行借贷作为一种融资手段，本身并不是泡沫。能否诱发泡沫，取决于资金的投入和效率。如果将资金投向市场需求潜力大的中低档普通住宅，投资结果可以满足社会需求，提升社会财富。相反，盲目炒作土地、高档建筑、高档娱乐设施，表面上看异常火爆。事实上，供求关系严重失衡，泡沫不可避免。所以，分析房地产行业是否存在泡沫，银行信贷的规模和增速只是一个变量，关键还是看资金的投向和资产的质量。

此外，银行自身制度是否健全也是抵御房地产信贷风险的关键。衡量银行体系稳健性的基本指标包括:资本充足率、资产质量(坏账率)、管理水平、收益率和流动资产比率。1997东亚危机中，香港和新加坡的房地产信贷占银行资产的30 ~ 40%，但在房地产价格暴跌时是安全的，因为香港和新加坡的银行资本充足率高达15 ~ 20%，不良资产率仅为3%，而韩国、菲律宾和泰国的银行资本资产率为6 ~ 10%。在我国银行资本不足、不良资产率高的情况下，个人住房信贷和房地产企业贷款在银行资产中应占多大份额才能优化资产结构？在我国信用体系和房贷保险体系不完善的情况下，如何提高房地产信贷质量？这些都是亟待解决的问题。

二，防止房地产泡沫的措施

以上分析表明，中国房地产市场的整体形势是乐观的，此轮房地产热主要由消费需求拉动，与1992 ~ 1993的单一投资热有质的区别。但总体情况是乐观的，不代表没有问题和隐忧。我们认为，中国房地产行业的潜在风险不是总量，而是结构；不是速度，是质量。所以，对于不同的房地产热，政府的调控方式也应该是不同的。根据房地产泡沫的形成机理，我们认为应该采取以下措施来防止房地产泡沫:

1，从土地源头，规范土地市场。

土地资源的短缺不仅困扰着中国房地产业的发展，也困扰着城市化乃至整个国民经济的发展。从某种意义上说，如何利用相对贫乏的土地资源，为全体公民提供一个公正、平等、繁荣、稳定的发展和生活环境，取决于土地资源的优化配置。我们认为:首先，应通过立法确定城市规划的法律地位，防止因时而变、急功近利，保证土地利用结构的合理性，为城市和地区的长远经济发展奠定基础。其次，加快有形土地市场建设，实现国有土地使用权交易的公平、公开、公正。今后，无论国有土地的使用者是谁(政府还是其他企事业单位)，土地出让都要纳入有形市场，避免“暗箱”操作的诸多弊端，招投标也不是简单的价高者得。政府可以用综合指标，包括企业的资质、过去的开发业绩、用地方向、开发项目的市场前景等。，确定中标人的资格。通过这种方式，政府可以有效地调控土地供应的规模、条件、时机和位置，同时有效地保障人民群众迫切需要的普通住宅用地的供应。再次，应建立土地信息系统，所有城市政府应公开所有关于待出售土地、现有土地使用结构、规划、评估价格等信息。，以防止信息不对称为某些人抢占土地、投机牟取暴利提供便利；第四，对违规者进行严厉制裁，以确保市场秩序的正常运行。

2.灵活运用利率和税收政策调控房地产市场。

近两年来，房地产热在一定程度上是在政府宏观调控政策的刺激下形成的。在经济收缩时期，低利率和税收减免政策有利于刺激有效需求，这是可以理解的。但是，长期执行一项政策或者不顾受益者而执行同一项政策，可能会给市场一个错误的信号:反复降息，资金成本低，会诱使很多企业和个人涉足高风险投资，从而导致市场资源配置的失误。为引导企业投资开发更加符合市场需求，政府应适时提高投资别墅、高档公寓、高档娱乐设施、写字楼的贷款利率，提高非自住个人的贷款利率，使低息政策更好地向低收入人群倾斜；城市政府也应该对高档房产征收房地产税，可以采取累进税。对于仍处于发展阶段的中国来说，这将有助于遏制猖獗的铺张浪费，利用有限而宝贵的资源实现城镇化和工业化。此外，改善市场信息供给也是政府调控市场的重要内容。

3.完善房地产金融体系，防患于未然。

中国银行业是在金融体系不健全的情况下介入房地产信贷业务的。从外部环境看，我国的个人信用体系、房贷体系、房贷保险机制都不完善。从内部机制看，我国银行存在资本不足、不良资产高、资产负债管理水平低等诸多脆弱性，这将加大房地产信贷风险。然而，面对金融全球化的冲击和多次降低利差的压力，我国银行业迫切需要寻找新的利润增长点，新兴的房地产信贷尤其是个人住房抵押贷款成为银行业的理想选择。个人住房抵押贷款是很好的资产，但如果持有过高，也会增加资金成本和经营风险，这就是“鸡蛋不能放在一个篮子里”的道理。在美国，个人住房抵押贷款仅占商业银行资产的18%，占抵押银行资产的50%。不同来源的银行资金会有不同的资金用途。在香港，银行应该及时掌握贷款的质量。因此，我国银行业应从基础设施建设入手，提高抵御金融风险的能力；金融监管部门应从制度建设入手，完善信用体系、抵押贷款体系、抵押贷款保险和抵押贷款二级市场的发展，促进房地产业和金融业的同步发展。

4.努力提高企业竞争力，迎接21世纪的挑战。

21世纪全球经济结构的大调整和中国工业化、城市化进程的加快，为中国房地产业的发展提供了新的机遇。我们房地产企业要认清自己的使命和责任:我们不仅是未来城市的开发者和建设者，更是未来城市和区域空间的设计者；我们给人们提供的不仅仅是实物资产和价值载体，还有全新的知识和技术，全新的生产和生活方式。因此，我国房地产企业应坚持“以人为本”的理念，在投资和管理上少一些盲目，多一些理性；少点炒作，多点诚意，给消费者更多实惠。我国房地产企业只有在产品质量、功能和服务上下功夫，才能在激烈的市场竞争中立于不败之地。

主要参考文献:

徐殿青等，《泡沫经济与金融危机》，中国人民大学出版社，2000年8月。

林毅夫，“东南亚金融危机值得深思的几点教训”，《经济学消息报》，1998-05-08。

刘树成、王丽娜、常欣，“中国经济走势分析”，《经济研究》，2002年4月。

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