求经济学本科毕业论文
房地产市场调控要以“稳”字为主，把改善供给、稳定需求作为政策调控的重中之重，既促进市场稳定发展，又促进房价回归合理水平。
对当前我国高房价相关问题的几点看法
■周宗良经纬
今年以来，中国房地产市场逆势上涨，“量价齐涨”再次成为各界关注的焦点。
楼市“量价齐升”，市场需求集中释放。
今年以来，中国房地产市场量价齐升，市场需求集中释放。前8个月，全国商品房累计销售面积4.94亿平方米，同比增长42.85%，较2008年同期下降近15个百分点。销售额增长更快。前8个月，商品房销售总额23464.7亿元，同比增长69.86%，比2008年同期下降近13个百分点(见图1)。
在成交量大幅增长的同时，房价同比涨幅由负转正，连续6个月正增长。8月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨2.0%，涨幅比7月份扩大1个百分点，为年初以来连续第二个月上涨。环比上涨0.8%，连续6个月正增长(见图2)。
政策因素是房价过快上涨的根本原因。
宽松的信贷政策是直接原因。
在供给端，适度宽松的货币政策和信贷的扩张为开发商提供了充足的资金，缓解了开发商的资金短缺，开发商前期打折促销的压力已经消失；在需求端，存贷款利率下调和购房首付比例降低同时放大了自住和投资投机需求。当供给弹性较小甚至降低时，需求的集中释放必然导致房价大幅上涨。
通胀预期是间接原因。
对全球和国内银行向市场注入大量流动性的担忧，以及国际国内经济已经见底的形势逐渐明朗，投资者对未来通胀的预期越来越强烈。在金融市场发展缓慢，投资渠道有限的情况下，买房成为中国富裕阶层资产保值增值的首选。如果说今年一季度，市场需求仍以自住和改善型需求为主，那么到了二季度，投资投机需求成为推动房价的主力。三季度货币政策的动态微调(如收紧二套贷款)使得投资投机需求再次退潮，导致成交量再次放缓。
信贷资金违规进入楼市和股市。
据测算，今年上半年新增贷款与GDP之比高达0.53，而往年这一比值一直稳定在0.1 ~ 0.2。上半年GDP同比增长7.1%，为1992以来的最低增速。目前经济增长的低水平不需要也不可能吸收这么多的信贷资金，必然导致部分信贷资金流入资产市场，从而进一步推高房价、股价等资产价格。
中国房价总体水平明显偏高。
从房地产行业的周期来看，2008年的这轮市场调整并非完全不充分。
在宏观经济繁荣周期的四个阶段(萧条、复苏、繁荣和衰退)，经济增长和价格有四种组合，高增长、低价格、高增长、高价格和低增长、高价格。事实上，房地产行业也有类似的周期性发展规律:一般来说，房地产市场的调整总是以成交量的下降为先导，但此时房价依然坚挺，存在所谓的“量价齐跌”阶段；然后价量双双下跌，即“量价齐跌”阶段；随着价格下跌，有效需求开始增加，交易量开始回升，进入“量价齐涨”阶段；最后，随着经济的好转，交易量的不断增加，投机需求活跃，进而演变为“量价齐涨”的阶段。从一个阶段发展到另一个阶段所需的时间主要取决于房地产发展的阶段和外部环境的变化。
根据行业发展周期，我们可以将2000年以来中国房地产的发展过程分为三个阶段:
第一阶段(2000 ~ 2002年):“量增价跌”阶段。表1中的数据显示，现阶段全国房价略有上涨，三年间房屋销售价格指数年均涨幅为2.0%。由于价格涨幅较小，住房制度改革前积累的大量有效需求得到集中释放，这一阶段的市场成交量也大幅增长(年均增长20%以上)。
第二阶段(2003 ~ 2007):“量价齐涨”阶段。自2003年以来，受经济周期上升、北京奥运会临近等诸多因素影响，我国房屋销售量持续增加(年均增幅约24%)，与此同时，我国房价也进入快速上升通道，房屋销售价格指数年均增幅超过7%。这一阶段持续时间较长，市场存在调整的客观需要。
第三阶段(2008年):“量价齐跌”阶段。随着市场的不断活跃和投机活动的增加，全国房价不断提高，但不断上涨的高房价超出了大多数购房者的承受能力，迫使大多数购房者退出市场，再加上国家宏观调控的打压和全球金融危机的影响，导致现阶段市场成交量急剧下降。2008年营业额下降近20%，是房改以来的第一年。
但这个时期只持续了不到1年。2009年，受国家经济刺激政策特别是货币政策的影响，房地产市场提前结束调整，回归“量价齐涨”的景气周期。但根据行业发展规律和国际(如日本)经验，房地产调整周期至少应为三年，2008年调整持续时间不到1年。所以，这一轮房地产市场调整是不完全的，不充分的。由于前期价格上涨，购房者观望气氛再现，8月份以来部分城市房地产成交量开始萎缩，表明当前中国房地产市场正处于“量价齐跌”到“量价齐跌”的关键阶段。
过高的房价不利于行业的健康发展。
普通人觉得现在的房价高到无法承受，但是一些开发商、一些官员、一些学者认为房价其实不高，并且有城市化、工业化、消费结构升级等证据证明。在这里，笔者通过房价收入比、价租比和绝对价格法三种方法来衡量我国房价的总体水平。
第一，房价收入比远高于合理水平。当房屋用于满足自住需求时，决定房价的是居民的实际购买力，通常用“房价收入比”来表示。联合国人居署在调查了50多个国家的首都城市后认为，一套房子的合理价格应该是居民年收入的2-3倍。超过6倍，大部分人就买不起了，市场就有问题了。但如表2所示，2008年，我国房价收入比高达8∶1。北京、上海、广东、海南、天津的房价收入比均超过10∶1，北京核心区高达22∶1，明显高于东京、伦敦、温哥华等国际城市。
二是价租比逐年上升，市场泡沫和风险同步放大。当住房作为投资需求时，决定房价的一个重要因素是住房租金。在国际上，通常用“房价租金比”来表示房价的高低。受限于数据的可得性，这里我们用国家统计局公布的商品房销售价格指数和租赁价格指数的比值来表示房价和租赁价格的相对变化:如果比值大于1，说明价格和租金相对较高，投机成分和市场泡沫在增加；反之，如果比值小于1，则说明价格和租金相对较低，市场中的投机成分和泡沫在减少。近年来，中国房地产市场的“价租比”不断提高，2003年为1.03，2004-2008年保持在1.04以上。虽然2009年上半年有所回落(1.01)，但仍在1的临界值之上。说明随着房价的上涨，中国房地产市场的投机成分和泡沫越来越多。
第三，从绝对水平来看，中国一线城市的房价已经接近甚至超过发达国家。2008年，在美国芝加哥，面积200平方米的独栋别墅售价中位数为每套26.4万美元，单价约为9240元人民币/平方米。日本东京一套80平米带车位的公寓楼价格约3000万日元，折合人民币654.38+0.92万元，每平米约2.4万元。2009年，北京四环以内70%以上的楼盘售价达到2万元/平方米。考虑到购买力平价，中国的住房只有70年的土地使用权，考虑到美国、日本的人均收入比中国高几倍甚至几十倍，中国像北京、上海这样的一线城市的房价其实已经远远超过发达国家。
因此，无论从行业发展周期还是衡量房价的三大指标来看，目前我国房价的总体水平已经明显偏高。
高房价对经济发展的影响
从国民经济和全社会成员福利增进的角度来看，房价过快上涨弊大于利，其危害主要体现在以下三个方面。
“正反馈效应”加剧宏观经济波动
房价快速上涨有“财富效应”。即随着房价的上涨，抵押贷款资产的市值会增加，从而带动居民消费的增加和经济的增长，即房价和财富之间会形成正反馈机制。从经济波动的角度看，在经济扩张时期，房价上涨会进一步推高经济增长；在经济收缩期，房价下跌会进一步拖慢经济增长。
在供给方面，当房价上涨时，开发商和银行预期价格将继续上涨，这导致信贷和投资开发增加；需求方面，房价上涨导致投资需求增加。在短期供给缺乏弹性的情况下，需求大幅增加必然导致房价快速上涨。由于产业关联度高，活跃的房地产市场会促进建筑、冶金、建材、交通、金融等相关产业的快速发展，从而加快经济增长；同样，在经济萧条时期，会加速经济下滑。
“挤出效应”制约了居民消费的扩大
由于房价上涨较快，近年来居民购房首付和月供不断增加，月供和租房支出在居民总消费支出中的比重也不断增加。住房支出的增加和比重的提高，挤占了购房者在生活和发展其他方面的支出，严重制约了居民消费的持续扩大。特别是在当前国际金融危机的背景下，房价过快上涨挤压了居民消费，扭曲了社会资源配置，成为扩消费、保增长的绊脚石。
“再分配效应”扩大了居民收入差距
住房既是普通商品，也是投资品，房价上涨会对不同家庭的财富存量产生不同的影响。对于无房家庭来说，房价上涨增加了租房和买房的难度，让这些人实现买房梦想的希望越来越渺茫；对于有自有住房的家庭来说，房价上涨会增加房贷消费；对于拥有房屋并用于投资的家庭来说，房价上涨不仅可以获得租售收入，还可以获得更多的按揭贷款，是房价上涨的最大受益者。总的来说，房价过快上涨会进一步拉大收入差距。
以人为本，促进房地产市场健康发展
房价过快上涨不利于房地产业本身的发展，不利于经济金融的稳定，不利于构建社会主义和谐社会的目标。因此，房地产市场调控要以“稳”字为主，把改善供给、稳定需求作为政策调控的重中之重，既促进市场稳定发展，又促进房价回归合理水平。
坚持以人为本，促进房地产市场健康稳定发展
安居是民生之本。这几年中国房价的上涨远远超过居民收入的增长，基于老百姓真实需求的房地产开发必然是不可持续的。房地产政策应以科学发展观为指导，以人为本。从构建社会主义和谐社会的高度出发，千方百计满足老百姓的自住需求，抑制投资需求，严厉抑制投机需求，促进房地产市场健康稳定发展。
微调动态货币政策，严格执行二套房贷政策。
针对我国住房市场结构性需求过大的问题，应采取切实有效的措施抑制不合理需求。金融监管部门要督促商业银行严格执行房贷首付比例政策；严格限制信贷资金违规进入房地产市场，住房信贷的增长必须与经济增长和借款人的还款能力相匹配。在经济企稳回升、物价进一步上涨时，适时加息。借鉴国际经验，对非本地购房者(包括境外和非本地)，特别是购买多套住房的，进行一定的政策限制。加强对外资流入房地产市场的监管。
改善供应结构，继续加大保障性住房建设力度。
坚持政府和市场“两条腿”走路，明确和强化政府在保障居民基本住房方面的责任和义务。近年来，虽然各级政府加快了保障性住房建设步伐，但从保障性住房在住房总供给中的比重和满足中低收入家庭住房需求的角度来看，我国保障性住房建设步伐仍然过于缓慢，需要进一步努力增加市场有效供给。要加快研究出台房产税政策，抑制投资投机需求。
建立和完善房地产市场信息系统
加强市场监测。市场规范，信息公开透明，有利于市场参与者形成合理预期，避免盲目投资和消费。建议各有关部门加强房地产市场运行数据的收集、整理和共享。建立房地产风险预警系统，提供公开、透明、权威的动态信息。■
作者单位:中国银行(4.13，-0.06，-1.43%)战略发展部。
中国高房价的原因分析及趋势预测
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对于一个成熟的市场经济国家来说，房价的上涨离不开经济的基本面。对于处于经济转型期的中国来说，房价上涨有经济基本面，但也有很多非经济基本面和非市场因素。从这个意义上说，中国房地产价格的形成和走势比成熟市场经济国家要复杂得多。那么，现阶段是什么推高了房价？
成本推动价格上涨。
在我国现行土地制度下，土地供应不仅受自然条件限制，还受政府垄断；一方面，一些地方政府依靠“事实上的所有权”和控制->；右，在政绩和集团利益的影响下，盲目圈地占地，造成土地资源的大量浪费和破坏；另一方面，经济效益好的企业和普通居民所需土地不足，土地供需不匹配导致地价和房价上涨。
需求推动价格上涨。
2003年，我国商品房平均成本仅占平均售价的58%左右，这说明当前商品房价格已不再是简单的“生产者价格”或“成本价格”，而是市场价格，在现阶段更倾向于需求价格。现阶段巨大市场需求的存在，为房地产开发商抬高房价，将土地、原材料、税收等各种成本转嫁给消费者提供了便利。开发企业不会因为地价、原材料价格的上涨而减少丰厚的利润。
2003年，中国城镇人均可支配收入首次突破65438美元+0000元大关，达到8472元。按照经常被引用的“国际标准”，房价收入比在3:1 ~ 6:1之间，我国城镇居民家庭的经济适用房价格应该在15 ~ 30万元/套之间。但实际上，在很多城市，新房价格与家庭收入的比值都在10: 1以上。
这种反常现象往往无法用经济基本面来解释，只能从制度变迁中寻找答案。
(1)高收入群体的形成。我国正处于经济转型时期，制度建设的滞后、政策的失误以及各种利益的冲突和博弈，导致我国城乡之间、地区之间、城镇居民之间的收入差距不断扩大，并且有愈演愈烈的势头。
收入差距的扩大意味着财富向少数高收入人群集中。这些高收入者包括:民营企业家、国企经理、银行家、理论家、IT精英、商业巨头、文艺新秀、体育明星等等。虽然数量有限，但在收入和消费中占据了不可低估的份额。根据世界银行的统计，占中国总人口20%的最高收入群体占总收入或消费的46.6%，而占20%的最低收入群体的份额仅为5.9%，相差7.8倍。根据我国的相关统计，从金融资产的分布来看，在20多万亿的金融资产中，80%的居民金融资产为占人口37%的城市居民所拥有，其中一半为20%的高收入群体所拥有。如果城市中有10%的高收入人群，那么以现有的5.2亿城市人口计算，就是5200万人，形成的市场规模是1.7倍的加拿大住房市场。这种“倒金字塔”的社会结构是现阶段城镇住房需求畸形的主要原因。这也对我们的决策者提出了挑战。在收入差距扩大的新市场环境下，政府应如何引导市场，优化住房供应结构，提高大部分群体的住房支付能力，保障少数低收入群体的基本住房需求？
(2)住房福利成为商品。2000年以后，中国才告别住房福利分配。事实上，员工住房与单位之间的脐带至今没有被割断。住房供应双轨制一方面弱化了改革的阵痛，另一方面也有利于住房福利在市场上的实现。一些财力雄厚的政府部门和具有垄断地位的国企，有地给员工盖房子，没地给员工买商品房。工人将出租和出售他们从单位得到的福利房。虽然房子因建造年限、地段、质量不同，但在北京等大城市依然能拿到二六十万，相当于普通工薪族几年甚至几十年的收入。占有的住房福利越多，可以变现的资产就越多。然而，靠资产致富的链条并没有就此结束。人们通过将“福利房”变成“商品房”获得初始资本，这些资本可以用作首付和个人储蓄或银行贷款，因此他们可以从市场上购买更满意的住房。拥有一套属于他们的不动产，业主还可以将房产抵押，向银行贷款，从事商铺、房屋租赁等投资性物业管理。靠资产致富的速度比靠人力资产简单劳动要方便得多，从中释放的住房需求也不容小觑。
(3)代际财富的积累。居民住房消费是一个按照其生命周期规律逐步释放的过程。但在中国，一方面，二手房和租赁房市场不发达，制约了消费者的多元化选择；另一方面，购买商品房不仅关系到一个人当前的收入，还关系到持久的收入；它不仅与个人和小家庭的金融资产积累有关，还与代际财富积累有关。很多年轻人结婚买房，不仅仅是靠个人收入积蓄，而是靠父母的大笔补贴；这种代际财富积累释放的住房需求，很难用一个简单的“房价收入比”公式来衡量。
计算口径的差异
我国房地产业虽然发展很快，但仍是新兴行业，很多基础数据还不完善，统计口径和方法与国外有较大差异。这往往会影响人对事物的判断。
(1)房价收入比。是衡量居民住房承受能力的指标之一。1992年，世界银行专家的研究报告《中国城镇住房制度改革:问题与替代方案》将“房价收入比在3: 1至6: 1之间”的概念引入中国。
我们对房价收入比的理解至少存在以下误区。首先，根据联合国监测指标的定义，房价收入比只是反映了不同地区和国家的承受能力差异，并不能反映住房质量和收入差距的差异。这意味着这个指标不能完全反映居住条件的差异。其次，计算方法不同。联合国的计算方法采用的是房价中位数与家庭收入中位数之比，而不是平均数，因为考虑居民住房购买力主要看中等收入家庭是否有购买力，他们是市场需求的主体。即使在经济发达、收入水平高的国家，也不是每个人都买房。美国的住房自有率是69%，英国是66%，德国只有50%，都低于中国81%的水平。但这并不意味着这些国家的生活条件比我们差。再次，房价和家庭收入的定义和计算也与国内不同。根据联合国的定义，房价应该是自由市场价格，这有两层含义:一是非市场交易活动(如出售公房、集资建房等)不应纳入计算；第二，市场上交易的房屋不仅包括新房，还包括现房的交换和流通。在美国，现房交易量是新落成房屋的5 ~ 6倍，香港市场流通的房屋有三分之二是库存。二手房市场的发展对稳定住房市场价格具有重要作用。联合国在计算家庭年收入时，将家庭收入定义为各种税前收入，包括工资、养老金、经营活动收入、租金收入和各种实物补贴。而我国只考虑工资性收入，或者说人均可支配收入，各种福利性收入和隐形收入不包括在内。由于计算方法的差异，中国的房价收入比根本没有国际可比性。
(2)住宅销售价格指数。从住宅销售价格指数的变化来看，近两年，上海、重庆、天津、杭州、宁波、沈阳、青岛等全国35个大中城市房价名列前茅，均超过两位数。但是从平均房价来看，上海的房价并不比北京高多少。早在1997，北京商品房销售均价就超过了5000元。所以不能简单的以价格来判断房地产泡沫。实际上，这个例子反映了我国目前的平均价格和价格指数存在一些缺陷，难以全面反映住房市场价格的变化。
首先，目前的商品住房销售价格指数虽然包含了各类上市房源，但如果新建商品房权重比较大，就很难全面反映住房市场的整体供求状况。当然，这也与我国住房供应体系和二手房市场不发达有关。我国二手房市场发展滞后，大量存量房流通不畅，导致住房需求过度集中在新建商品房市场，从而推动市场价格上涨。
其次，商品房不同于其他商品。商品房空间的不可移动性决定了每个楼盘都是独一无二的。因此，在价格指数的“套餐”样本中，当年新开商品房位于不同地段，其价格也有很大差异。以北京为例。近年来，随着城市的快速扩张，大量新建在售商品房都在四环外，且占比很大，必然导致整体均价的下降。为了准确把握不同商品的房价变化，美国采用重复销售价格指数，其要点是:它是实际成交价格；它以同质住房的再交易价格为基础，将全国住房市场划分为九个区域，甚至细化到每一个具体城市。这和不考虑房子质量和地段，简单计算一个成交均价是不一样的。从统计上看，房价低，市场上卖的房价就高。难怪消费者在抱怨。
基于以上分析，可以说在中国高速城市化进程中，房价上涨可能是一种常态。解决体制转型导致的房价过快上涨与普通居民承受能力不足的矛盾，政府应加强宏观调控和改革，包括:加快土地制度改革，优化土地资源配置和利用效率；培育二手房租赁住房市场，增加普通商品房供应；建立公开透明的网上交易系统和信息咨询系统，以正确的信息引导投资和消费，遏制恶意炒作。只有积极从制度建设入手，才能保证房地产市场的持续健康发展。