求一篇5000字的关于我国房地产交易制度的缺陷与完善的论文。
税收杠杆是国家进行宏观调控的有力工具。近年来，我国北京、上海等部分地区房价飙升，房地产业发展，极大地影响了市场交易能否顺利进行，土地资源能否得到充分利用，城市居民能否安居乐业。在这种持续高温的形势下，加强房地产市场的监督管理，规范市场交易，实现资源的有效配置，成为国家宏观调控的重点。为了抑制畸高的房价，给过热的房地产市场降温，税收的杠杆作用不容忽视。科学的房地产税费改革，比控制土地、加息、开征房地产转让税等其他控制房地产热的措施更有力、更有效。因此，完善我国房地产税费制度，充分发挥其对经济的宏观调控功能是必要的，也是势在必行的。
中国房地产税费制度的现状
随着市场经济的发展和改革开放的深入，我国房地产税费制度逐步建立和完善。中国的房地产税制由两部分组成，一是房地产税，二是房地产费。
(一)房地产税收制度
1994税制改革后，我国房地产税制在税种设置、税目税率调整、内外税制统一等方面逐步完善，形成了一套适应社会主义市场经济发展要求的复合税制。根据征税对象性质的不同，房地产税可分为四类:流转税(包括营业税、城市维护建设税和土地增值税)、所得税(包括企业所得税和个人所得税)、房产税(包括房产税、契税、城镇土地使用税和耕地占用税)和行为税(包括印花税和固定资产投资方向调节税)。2003年6月5日至10月的党的十六届三中全会决议中明确提出:“实施城镇化建设税费改革，有条件的地方对不动产征收统一规范的房产税，相应取消相关收费。”2005年2月26日，国家税务总局、财政部、国务院发展研究中心等有关部门讨论了《中国房地产税收政策研究报告》。会议明确，中国从2005年开始设计新的税制，并在合适的城市进行模拟。目前，政府正在积极推进以“清租、正税、清费”为改革方向的房地产新税制改革。
(2)房地产收费制度。
房地产费用是指在房地产市场活动中发生的各种费用。是国家机关为不动产提供某种服务(管理)或国家授权他人开发利用国家资源而取得的报酬。也是国家在房地产上获取财政收入的一种形式。根据相关规定，目前房地产收费主要有三种:一是国家作为土地所有者在房地产一级市场上向土地使用者收取的土地使用费，主要包括土地租金、国家对土地的开发成本、土地征收补偿费和安置补助费；二是房地产行政机关或其授权机关履行行政职能对房地产行业进行管理而收取的费用，即房地产行政性收费，主要包括登记费、勘测费、权证费、手续费、房屋租赁登记费、监管费；三是房地产行政机关或事业单位为向社会或个人提供特定服务而收取的费用，即房地产费，主要包括拆迁管理费和房屋评估费。
二，现行房地产税制存在的问题
通过不同的税收，对中国房地产业的发展进行了多层面的调节。但是，目前的房地产税大多是参照其他行业的税种设定的，没有考虑房地产行业本身的特点，所以这些税收结构已经不适应房地产行业发展的客观需要。
(一)宏观税收制度的缺陷。
首先，房地产交易缺乏监控，税收征管难度大。第一，房地产估价制度没有普遍建立，房地产交易只能以实际交易价格为依据。此外，法律没有设定政府有优先购买明显低于市场公平价格的房地产交易的规定，为炒房提供了条件；二是没有严格的登记制度，导致税务机关无法核实纳税人的虚假申报。其次，在“隐形市场”逃税，国有资产流失较大。以行政划拨方式取得国有土地使用权，但未缴纳出让金，或者集体所有土地未被国家征用，直接进入市场交易的。是否采取行政处罚措施或者征收土地增值税，如果是，增值额如何计算，这些都是法律空白。三是土地出让和转让界限不清，难以确定免税。一是难以确定两类权属土地的纳税人。法律规定，我国土地所有权分为国有和集体所有，《城市管理法》也规定，城市规划区内集体所有的土地被依法征用并转为国有土地后，国有土地使用权方可有偿转让。这样，实际上是将集体所有的土地逐步收归国有，导致现实中两类土地的归属难以确定，衍生土地的出让和转让难以划清界限，从而影响纳税人的确定和免税、免税的具体界限。二是性质不明的房地产公司，很难划定免税的界限。目前很多“房地产公司”隶属于国土部门，是要履行行政职责、体现政府意志的法人，导致税务机关很难区分公司的业务哪些属于政策性“代理”，哪些属于“自营”项目，很难确定免税的界限。
(2)微观税制的缺陷。
首先，税收的分配结构不合理，持有环节比较轻。这个环节主要调节政府和房地产占有者之间的收入分配。现在的结构会让土地成为持有人的无息贷款，持有阶段的增值几乎全部流向持有人，进一步刺激炒房。持有阶段的低税负导致流通环节承担过高税负，助长隐形交易和偷税漏税。其次，计税依据不合理，税负不平等。比如从价税税率和从价税率差别很大，导致隐形市场泛滥；现行契税区分国有和非国有企业纳税；耕地占用税、房产税、固定资产投资方向调节税都是内外资分开执行。第三，个税范围需要扩大。第一，现行税制中，除耕地占用税外，其他税种的征税对象、征税范围和征税主体不包括集体土地和地上建筑物及附着物，无形中失去了国家对这部分不动产的管理和调控；第二,《城市土地条例》还不包括机关、人民团体、军队和由国家财政拨给个人使用的单位所有的非经营性房地产。