房地产企业的财务风险及其防范

根据目前掌握的资料分析，房地产开发中遇到的风险可以归纳为以下四个方面:

1，国家宏观调控风险；

2.项目开发的法律风险；

3.市场风险；

4.不可抗力风险。

这四种风险中，除了法律风险，其他三种风险都是企业无法控制的，只能提前预测，尽可能规避。法律风险是最容易控制和防范的，也是最容易发生的风险。虽然大多数房地产企业都不愿意有各种法律风险，但任何房地产企业，只要在房地产市场上经营，无一例外都会面临各种法律风险。

二，房地产开发中的法律风险

房地产企业在开发经营过程中的行为会产生可预见或不可预见的违法或违规的风险。结合司法实践，我们简要分析房地产开发中的法律风险:

1，房地产项目的合法性

这是房地产项目首先需要解决的法律问题。房地产项目的设立和开发必须符合下列条件，才能受法律保护:

1)通过出让方式取得的国有土地使用权；

2)房地产企业资质；

3)项目已经主管部门批准。

具备上述条件，就可以说明房地产项目的主体是合法的，受法律保护。当然，其实单纯看以上几个方面还是远远不够的。比如，经常有房地产开发商擅自改变项目用途和项目规划设计参数。如果擅自变更不能通过政府审批，房地产项目就不能通过竣工验收备案，也就意味着无法对外销售房屋，无法办理产权证。即使最终获得政府批准，也要承担巨额罚款。这里需要说明的是，并不是项目所有的规划设计参数都可以改变。按照我国的法律，有些是可以修改的，有些属于房屋建筑国家强制性标准。一旦批准，就不能更改或调整。当然，还有许多其他方面的合法性需要审查。

2.房地产开发过程中的法律风险

房地产开发是一项系统工程。在这个过程中，每个阶段、每个环节都会有相应的风险:

1)土地流转阶段的风险主要包括土地流转引发的纠纷；

2)在项目公司成立过程中，因双方、三方甚至多方共同建设、合作而产生的争议；

3)房屋拆迁阶段，主要与被拆迁人发生纠纷；

4)与施工承包商的纠纷，因规划、设计、公摊面积引发的纠纷，开发前期因项目抵押引发的法律风险；

5)房屋销售阶段，主要有认购和预付款纠纷、按揭还款纠纷；

6)接管验收收楼后的后期管理期间发生的纠纷，主要有不符合收楼条件引发的纠纷、产权证明迟迟不办理引发的纠纷、房屋质量问题引发的纠纷、与施工公司工程保修的纠纷等。

基于以上纠纷，可以看出，可能发生的房地产纠纷主要有以下几个特点:

1)大量纠纷是因为资金不足，房价下跌；

2)开发商成为国土部门、建设单位、购房者、代理商等的目标。，并成为纠纷的主要目标；

3)要求终止合同的纠纷越来越多。无论是购房者还是合作开发商，此时都会想方设法在合同内容中寻找对方履约的瑕疵，以达到自己解除合同的目的。

4)与项目公司相关的公司纠纷，如投资人未按期出资、项目公司破产解散、合作开发商之间的纠纷增多。