中国的房贷规模有多大？

2022年一季度末，人民币房地产贷款余额53.22万亿元，同比增长6%，比去年末增速低1.9个百分点。一季度增加7790亿元，占同期各项贷款增量的9.3%，比上年水平低9.8个百分点。

颤抖吧！暴涨57%，2021一季度，2万亿“房贷”来了。

伟哥在房地产市场既不是牛也不是熊，而是政策派。房地产市场短期看政策，中期看政策，长期看政策。

政策是什么？当然，核心还是信用。没有资金，房地产不可能上涨，所以从历史上看，房地产市场的上涨与信贷宽松程度密切相关。尤其是近一年多来，房地产市场的上涨与经营性贷款进楼有着非常高的相关性。

那么，要分析判断2021一季度的市场以及未来的市场走势，就必须看央行公布的一季度信贷数据:

4月12日，央行公布的一季度金融数据和社会融资数据显示，即使在去年受疫情影响的高基数影响下，今年一季度银行新增信贷规模仍然十分可观。

今年一季度人民币贷款增加7.67万亿元，即使在去年同期基数较高的基础上，同比增量仍为5741亿元。

“个人债务的快速增长与我国经济发展阶段、居民年龄结构、消费升级、城镇化发展等因素密切相关。总体来看，个人贷款增速将保持较快增长。阮表示，从结构上看，新增个人贷款是“一升一降”，这意味着个人经营性贷款增速有所回升，而个人住房贷款增速有所下降。

3月末，个人住房贷款余额同比增长14.5%，分别比上月和去年同期低0.2个和1.4个百分点。个人经营性贷款同比增长24.6%，比去年同期高11.5个百分点。

部分楼市热点城市加大了对个人经营性贷款违规流入楼市的查处力度。即便如此，3月份新增信贷数据显示，以个人住房按揭贷款为主的居民中长期新增信贷明显淡季。当月居民中长期新增贷款6239亿，环比增加2126亿。在基数上升的背景下，依然增加了654.38+05065.438+亿，与当月商品房销售依然火爆。

1:历史上第一次单季度住户中长期贷款2万亿！

2021一季度人民币贷款增加7.67万亿元，多增5741亿元。分部门看，住户贷款增加2.56万亿元，其中短期贷款增加5829亿元，中长期贷款增加1.98万亿元；

2020年一季度金融统计报告显示，一季度人民币贷款增加71万亿元，同比多增1.29万亿元。分部门看，住户贷款增加1.21万亿元，其中短期贷款减少509亿元，中长期贷款增加1.26万亿元。

再看之前同期数据，2019年一季度，住户部门贷款增加1.81万亿元，其中短期贷款增加4292亿元，中长期贷款增加1.38万亿元；2018年一季度，住户部门贷款增加1.75万亿元，其中短期贷款增加4669亿元，中长期贷款增加1.29万亿元；

众所周知，中长期家庭贷款的核心是房贷。往年住户贷款最高在5万亿左右，2021一季度高达2万亿。如果这个数据累加起来，就是7-8万亿。

2.经营性贷款创历史新高。

央行数据显示，经营性贷款额度依然惊人，因此热点城市楼市依然活跃。

2019之前，不太可能用商贷买房，因为无利可图。一般来说，经营性贷款会在1-3年还清，利率远高于按揭贷款。在这种情况下，大多数人不会用商业贷款买房。得不偿失。

但到了2020年，因为特殊政策，经营性贷款周期越来越长，利率远低于按揭贷款，所以购房者和银行都有了经营性贷款搬进楼的想法。

经营性贷款之所以流入楼市，核心原因是与按揭贷款的利差，与银行在放贷过程中既是运动员又是裁判员有很大关系。从银行的角度来说，经营性贷款的风险相对高于按揭贷款，但在政策要求下经营性贷款的利率低于按揭贷款，所以银行的执行存在扭曲，变相鼓励了经营性贷款进入楼市。

最近的打击力度很大，打击了一些短期内用新房和新注册企业套取商业贷款的行为。这个政策的力度肯定能抑制市场过热，让经营性贷款回归本质，帮助企业经营，一定程度上抑制整个楼市的非理性、不健康发展。

但只要蔓延存在，任何政策都只能治标不治本！

在经营性贷款利率3-4，抵押贷款利率5-6的情况下，利差高达2个点，经营性贷款周期和抵押贷款基本可以是20年。

同样贷款300万，购房按揭贷款利息比商贷少82万！

此外，经营性贷款泛滥的最大影响是对刚需的歧视，大部分适合投资住房，基本都集中在改善型豪宅，所以这一轮楼市的火爆显然是从中高端市场开始的。从2020年第二季度开始，从深圳、上海、杭州开始，中高端物业突然火爆起来。

3.商业贷款买房已经从深圳、上海等一线城市蔓延到二线城市。

从经营贷款入楼来看，目前的银保监管网站基本都是二三线城市，可见这个规模非常大。

经营贷款进楼的根本原因是两点利差。对于既当裁判员又当运动员的商业银行来说，风险高的经营性贷款利率低，风险低的房贷利率高，自然要动。如果经营性贷款和抵押贷款的利差没有拉平，那么经营性贷款就管不了。

简单总结一下，中国人的个人贷款大部分是购房。央行数据显示，一季度个人贷款增加2.6万亿元，同比多增1.4万亿元。这个数据支撑了房地产市场在暴风雨般的调控中，为什么还能保持量价齐升。

很多购房者关心的房价会跌吗？其实核心还是看信用。只要央行公布的个贷数据同比上涨，房价就不会下跌。

房地产调控的核心是调银行，银行的钱管不了。任何调控都只能是春风，包括深沪京广等一二线城市的房价。总体来说，在信贷充裕的环境下，上涨仍是主流。

央行发布“限贷令”！2021以来，48万亿房贷面临“高压线”

据央视新闻报道，2月31日下午，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，将根据银行业金融机构资产规模和机构类型，设定不同阶段的房地产贷款集中度管理要求，通知自10月1日起执行。

所谓房地产贷款集中管理制度，主要是指中资银行，其房地产贷款余额比例和个人住房贷款余额比例应符合中国人民银行和中国银行业监督管理委员会规定的管理要求，即不得高于监管部门规定的上限。

注意，新规分为两部分:房地产贷款比例和个人住房贷款比例。

两个领域的信贷流动都不能超过规定的限额，这是楼市将要面临的两条“高压线”。

那么，房地产贷款的“上限”在哪里？

具体分为五大档，每个档有两个上限，分别是房产贷款上限和个人房贷上限。先列出新规的内容，再分析出台规定后对楼市的影响。

六大国有银行(工农中建、邮政、交通)和国家开发银行为第一档，两档上限分别为40%和32.5%，为五档中最高。

招行、农发行、浦发、中信、兴业等17中型银行次之，两个上限分别为27.5%和20%。

第三档为中资小型银行和非县域农合机构，主要包括城市商业银行、民营银行、大中城市和城市农合机构，两档上限分别为22.5%和17.5%。

第四档为县级农村合作机构，两档上限分别为17.5%和12.5%。

最后一档是村镇银行，两个上限分别是12.5%和7.5%。

显然，我们经常打交道的大型股份制银行的条件是最宽松的，而城商行或者县城、村镇的小银行的条件是最严格的。

如此细致、严格、细致的房地产贷款比例规定，2020年最后一天出台，2021第一天立即实施，不给市场缓冲期，这在以前是从来没有过的。

当然，以前央行也有对涉房贷款比例的要求，但大多规定了一个模糊的比例，或者通过突击检查来限制信贷的流向。

比如2003年银发121号文件、2004年银监发46号文件、2009年银监发25号文件中，楼房必须满足“四证齐全，自有资金30%，开发商具有二级资质以上”的要求，才能向银行贷款，也就是所谓的“432”要求。

比如2015年末，央行推出MPA考核，新增房贷规模和房贷与开发贷比例指标。任何一家银行考核不合格，母亲都不会给钱。

央行和银监会认为这些措施还远远不够，我们还要继续提高银行的价格，不能让房地产得偿所愿。在我们的记忆中，真的没有所谓的下发公文，分级，设置上限，让整个市场有一种压迫感。

央行和银监会为什么要“放大”房地产贷款？

答案很简单:房地产贷款占比越来越高，出现了“大到不能倒”的现象，束缚了整个金融体系。

央行数据显示，2020年三季度末，人民币房地产贷款余额48.83万亿元，同比增长12.8%，比上季末低0.3个百分点，连续26个月下降，前三季度新增4.42万亿元，占同期各项贷款增量的27.2%，比上年同期水平低6.8个百分点

易纲行长前段时间发了一篇论文，里面提到房地产和金融资产是双重关系。

一方面，房地产是居民和企业的重要资产，居民和企业通过房地产融资对银行构成负债。银行的金融资产部分对应居民和企业手中的房地产。

另一方面，以房地产为抵押的信贷快速扩张，会导致金融风险向银行和地方集中，容易形成自我强化机制。

白兰当时写过一篇文章解释过，给你举个例子:A是买家，B是银行，C是城市，D是房企。

c城将土地卖给房企d，c城获得财政收入。

房企d将土地抵押给银行b建房。

购房者A以收入和现金作为首付，抵押给银行B，转化为房产，房产是家庭最重要的资产构成。

因为房贷，B银行的资产端不断膨胀，居民房产实际上对应的是银行的资产。

涨了，大家都高兴。c的财政收入会越来越多，A的资产会越来越优质，可以再次抵押获得更大的融资。B银行的资产也很健康，很难有坏账。d的规模继续扩大，拿地会变本加厉。到处都是上千亿的房企，一片欢腾的景象。

但本质上，购房者A、房企B、城市C都将风险和杠杆转嫁给了银行B，一旦楼市出现流动性危机，无人问津的城市价格崩盘，房产市值缩水，抵押物价值暴跌。银行的资产端必然恶化，坏账和集中兑付会批量出现。

据统计，2019年，香港房价收入比高达49.42倍，居全球第一，而中国大陆为29.09倍，居全球第二。

相比之下，美国只有3.5倍，日本是11倍，反映出中国的购房负担已经明显较重，房价不可能再往上走了。

要知道，美国和日本都经历过房地产的“硬着陆”。“地价税”出台后，日本经济崩溃，经历了“失去的20年”。美国的次贷危机最终需要全世界来买单。

房地产调控刻不容缓。

先说一下新规对房地产行业的影响。

短期内(1-2年)影响真的不大。

郭盛证券整理了相关数据。从房地产贷款总占比来看，第一档中，建设银行和中国银行占比41.72%和50.01%，需要压降1.7%和10%。

第二档招商银行、中信银行、浦发银行、兴业银行均超额完成，压降分别为6.8%、0.6%、1.2%、7.8%。

第三档，杭州银行、成都银行、郑州银行、青岛银行、青农银行需要降低压力2.7%、13.3%、10.5%、9.3%、7.7%。

可以看出，由于央行近年来多次申请降低房地产贷款比例，银行超过的比例并不多。比如第一档，工行、农行、邮储、交行都在“天花板”之下，额度没有用完。

即使建行和中行的涉房贷款占比超限额，下一步也要控制贷款增速，因为信贷总量一直在增加。

分母增大，分子不动，即使超过10%的贷款上限，依然可以达标。

更何况银行还有一个过渡期。

住房相关贷款比例超过2%的，过渡期为两年，比例超过4%的。业务调整过渡期长达四年，大部分银行都能平稳落地。

但从长期(5-10年)来看，对购房者和房地产行业都极为不利。

关键词只有一个:长效机制。

以前控制的是现状，控制的是银行股。一阵风过后，并没有影响房产作为优质抵押物的“真香”地位。银行、房企、购房者皆大欢喜。

现在的调控控制了硬指标、预期和信贷增量，想像以前一样把所有有价值的信贷资源投入房地产，但是没有办法。

房企“三条红线”针对的是房地产的贷款需求。

银行的“两条高压线”瞄准的是金融体系的贷款供给。

在抑制“需求”和控制“供给”的同时，用了很长时间才逐渐“熨平”房地产业快速扩张带来的副作用，缓解金融体系对楼市的依赖。

江天阳有句名言:做大事有三个条件，第一银，第二银，第三银。

无论开发商的资金整合手段有多高，购房者突破限购限贷限售的能力有多强，没有银行持续的“白银”支持，信用扩张的基础就没有了，说什么都是徒劳。

所以央行一开始就选择2021发布“限贷令”，这是一种态度“宣示”:房地产“去金融化”，我们是认真的。

2020年是近五年房地产最困难的1年，也可能是未来10年最好的1年。

6月5438+10月，全国个人住房贷款新增1000多亿元。这些数字说明了什么？

这说明人们的买房欲望已经达到了顶峰。另外，国家给贷款买房开了绿灯，人们充分利用了这个有利条件。最近，房贷政策有所调整，以促进房地产市场的稳定发展。房企融资正在回归正常，居民购房意愿也在边际增加。

扩展数据:

第一，国家对房地产市场的调控

1，个人层面:经过前期调控，居民对房地产市场的认识逐渐回归理性，房子在部分人的意识中逐渐从投资品回归到居住需求，人们对房地产市场的预期也发生了变化。对于房地产市场来说，预期非常重要。其实前期非理性发展的一个很大的支撑因素就是房价上涨的预期，但是这个预期已经不合时宜了。但另一方面，为了保证房地产市场的健康发展，也不是让人们对房地产市场形成过度悲观的预期。毕竟，过度悲观的预期与房地产市场的健康发展背道而驰。

2.政策层面:“住而不炒”是当前和今后一个时期中国房地产市场发展的基本取向。房地产市场的非理性发展会导致很多经济和社会问题，利少弊多，这里就不赘述了，所以中央下决心让房地产市场回到正常发展轨道。但也要明确，让房地产市场回归理性发展轨道，并不意味着一味打压房地产市场，而是要保持其健康发展。毫无疑问，房地产市场是经济的重要组成部分，其合理发展将对经济产生积极作用，有助于满足人们的住房需求。宏观政策的跨周期调整也会考虑到房地产市场的稳定发展。

3.财务水平:

一是要防范房地产市场的风险，包括房价过快增长和房地产开发商的债务问题，并传导到金融领域；

第二，保证刚性住房群体的信贷需求，在贷款首付比例和利率方面支持首次购房者。比如数据显示，银行个人住房贷款90%以上是首套房贷；第三，与房地产市场相关的信贷变化是经济整体信贷状况的一部分，一定范围内的松紧是正常的。而且房地产是实体经济的重要组成部分，信贷合理支持很正常，但信贷政策不会支持房地产市场的非理性发展；

第四，金融机构在满足监管要求的情况下，在房地产信贷方面有自己的节奏和把握。个人住房贷款前期的低增速给后续的信贷形势留下了很大的空间；

5.在保证刚性需求的情况下适度增加个人住房贷款(包括房地产市场其他相关贷款)，有利于缓解部分房地产开发商的债务问题，有利于抑制房地产市场的负面效应向其他市场主体蔓延。