房地产管理与估价专业毕业论文如何选题
摘要:收益还原法是收益性房地产估价最常用也是最重要的方法。但由于下调利率难以确定，因此难以确定其是否准确、科学，导致其应用受到一定限制。通过分析目前常用的确定下调利率的方法，得出了用复合调整法确定下调利率的优化方法。
关键词:复合调整法房地产评估还原率
房地产估价是一项复杂的经济活动。为了使鉴定活动高效、准确、公正，必须注重活动过程的严谨性和科学性。房地产评估收益法是目前国际上最流行的资产评估方法之一。它是利用资金的时间价值原理，对房地产的未来收益进行贴现，求出其当前市场价值的一种估价方法。然而，在实践中，收益法有一些困难。中心难点在于确定未来的净收益和资本化率，尤其是资本化率是否准确，这将极大地影响该方法得出的评估结论的真实性和客观性。因此，在使用收益还原法评估房地产价值时，还原率的准确性对估价结果的准确性有重要影响。
还原速率本质
由于房产具有定位固定、不可再生、个性化和可持续性的特点，具有投资和消费的双重属性，当用户占有一处房产时，房产不仅能为其提供当期的净收益，还能期望在下一年继续获得。因此，购买房产可以看作是一种投资，房产的价格可以看作是购买房产收入若干年后投入的资本。房地产的价格取决于可以获得的预期收益，这就产生了房地产估价收益法。收益还原法的基本公式是:
收入价格=年净收入/减少率(如果年净收入相等且不确定)
还原率是资本投资收益率的一种，或称为收益率、报酬率、利润率、利润率、利率，用于将房地产的净收益还原为房地产价格的比率。降息的实质体现在以下几个方面:
减少率会因投资性房地产的位置和用途而异，并随时间而变化。
降低利率必须为正值。如果还原利率小于零，意味着房地产投资收益损失，无法获得年净收益，那么收益还原法的应用就失去了基础，计算也就没有意义。
最低下调利率必须高于银行同期定期存款利率或国债利率，否则投资收益不会高于资金存入银行或购买国债，因此不经济。
缩减率与投资风险成正比。如果预期未来会有较高的通货膨胀率，或者收益性房地产的未来年收入风险较大，投机性较强，资本化率较高，房价较低。反之亦然，即房地产的未来收益更确定，或者没有明显的通货膨胀率，那么资本化率更低，房价更高。
用收益还原法评估房地产价格时，估价结果的准确性取决于评估师对净收益和还原率的确定，尤其是还原率，其微小的变化都会产生很大的影响。对评估师来说，选择一个合适的还原率更为重要。确定合理的降价幅度是准确计算房地产价格的关键。
计算缩减率的常用方法
确定还原利率有多种观点，如:市场提取、银行平均利率、贷款利率、资本投资于有息证券的利率、安全利率加风险调整率、资本增值率(机会成本率)、抵押和自由资本组合法获得的利率、一般利率、租售比等。以上观点各有特点，其利率计算也各有侧重。理论上，房地产估价师通过合理选择不同的估价项目，可以得到满意的结果，但实际操作中，这是建立在估价师对市场充分了解的基础上的，真正做到这一点并不容易。
在降低率的确定过程中，影响因素较多，主要包括自有资金比例、外资利息、折旧或功能下降导致的折旧和收益减少、通货膨胀导致的房地产升值和收益增加、还款后自有资金增加等。此外，风险补偿、免税政策、房产类型、区位、年限、租赁、结构等也影响着还原率，所以房产还原率的影响因素非常复杂，难以确定，不能简单用银行利率来代替，这就需要评估师充分利用自己的专业知识和智慧，确定一个最接近房产市场价格的还原率。
本文将系统阐述实践中常用的几种压下率计算方法及其比较。
(一)市场抽取法
这种方法适用于房地产市场成熟活跃，市场租金和交易价格容易收集的情况。该方法直观，易于理解和接受，准确性高。一般来说，计算分为有限年减少率和无限年减少率。有限年递减率的计算比较复杂，可用逐步逼近迭代法求解。值得注意的是，采用市场租金(收益)/价格比率法计算还原利率时，选取的市场实例必须与待评估房地产相似，即要求在最近同一供求圈的用途、结构、功能、权益等方面相同或相似。此外，为了避免或有事项带来的误差，需要抽取几个相似的房地产，求出净收益与价格之比的算术平均值或加权平均值，作为待评估房地产的还原率。
这种方法的缺点是需要丰富的市场信息和很多可比较的实例，而且要在评估人员对一些特殊的交易情况进行修正后才能应用，所以计算比较复杂。此外，每个比较例的建筑条件和运营期可能不同。另外，市场上出售的房产未来收益年限不可能完全相同，下调利率与未来收益年限有关。如果估价对象与可比实例的未来收益年限不同，则得出的还原利率不实用。而且对于这种方法，国内很多评估师认为，既然市场上有可比的例子，不如用市场比较法，而不用收益法。
(2)积累法
累积法又称安全利率加风险调整值法，是评估实践中广泛使用的一种方法。其理论基础是投资者必须获得相应的报酬才能投资；它的出发点是选择一个接近无风险的投资收益率，也就是所谓的安全利率。如果国外认为美国国债利率接近无风险，中国往往以一年期固定银行存款利率作为安全利率。加上各种不如安全利率的调整。一般加起来有三个因素:额外的投资风险、流动性不足、管理负担。我们可以得到投资者要求的收益率，减去预期的收益增长率，就可以得到房地产的减持率。
安全利率加风险调整法的缺点是:第一，安全利率的选择缺乏一定的准则；其次，我国存贷款利率经常变动，对房地产价格有一定影响；再次，投资要素附加值的确定具有一定的主观成分，房地产市场的实际风险水平通常难以确定。另外，随着不同地区、不同类型、同一房地产的权益不同，实际风险利率不同，所以结果也不同。
(三)投资收益率排名插入法
投资收益率排序插入法是找出相关的投资品种及其收益率，根据风险程度进行比较判断，根据经验判断风险等级，然后对各种利率进行排序分析，得出收益率。比如银行一年期存款利率2.52%，一年期国债利率2.72%，公司债收益5%，一年期贷款利率5.85%，投资股票收益率12%。考虑到投资房地产的风险大于银行一年期贷款但低于投资股票的风险，其收益率应高于一年期贷款利率但低于投资股票的收益率，可确定下调幅度为5.85%。
该定律从宏观的角度把握房地产和其他投资资产(银行存款、贷款、国债、保险、企业债券、股票及相关领域)的收益与风险的关系，其前提是确定其他投资资产的收益，作者将其归结为各种投资资产的收益与风险问题。在竞争有序的投资市场环境下，投资收益的排序插入法是一种可取的方法，但当房地产投机行为增加，出现房地产泡沫时，应谨慎把握各种投资收益中的减息排序。另外，如上所述，5.85%-12%之间的数据范围还是比较宽的，对鉴定结果的影响比较大，所以这种方法非常依赖鉴定人的经验，对鉴定人的素质要求比较高，很难对其最终值做出科学的解释。
(4)收益风险倍数法
收益风险倍数法是在参考投资收益率排序插入法的基础上，对安全利率加调整值法的一种改进方法，即将安全利率加调整值法中所需的风险调整值改为一个额外的倍数，用于确定房地产投资和安全投资的年回收金额。因为房地产投资的风险高于国债，所以房地产投资的收益率应该高于同期国债的年利率。具体思路是:假设房地产投资购买的盈利性房地产总价为V，使用年限为N，资本化率为R，年净收益为A..同时，如果投资金额为P，期限为N，年利率为I，每年带息回收金额为A，则有:
v = a/r×[1-1/(1+r)n]
p = a×(1+I)n-1/I×(1+I)n
因为房地产投资的风险和收益大于国债投资，如果两种投资相等，回报期相同，那么房地产投资的年回报(净收入)大于国债投资的本息回收。假设房地产投资的年回收额比国债投资的本息回收额高B的倍数，则有:
a=(1+b)×A
因为V=P，所以有:
(1+I)n-1/I×(1+I)n =(1+b)/r×[1-1/(1+r)n]
这个公式是收益风险倍数法确定资本化率的基本公式，其中B称为收益风险倍数。利用这个公式，只要事先知道I和N，就可以根据收益风险的倍数确定资本化率R。该方法的关键是确定一个合理的倍数，倍数的确定依赖于评估人员的经验判断。
(五)复合投资收益率法
该方法以购房按揭收益率和自有资本收益率的加权平均值作为还原率，并按以下公式计算:
R=M？RM+(1米)RE
其中:r-还原率(%)；m-贷款价值比(%)，抵押贷款金额与房地产价值的比值；RM——抵押贷款减息率(%)，第一年还本付息额占抵押贷款额的比例；再-自有资本要求的正常收益率。
其使用的前提是确定房地产融资的抵押利率、自有资金的投资回报率及其在总价值中的比重。投资回报最大化，抵押贷款占总价值的比例有一个合理的值，在我国一般在60%-70%之间。这个值不是越高越好，过高会带来债务风险。一旦所有参数都能合理确定，就能得出客观合理的资本化率。但正如难以确定风险补偿一样，难以确定自有资本投资(产权投资)的收益率。另外，根据这个公式，如果假设贷款价值比率为0，那么还原利率就等于要求的自有资本收益率，这显然是不现实的。
(六)行业基准收益率加价格指数调整法
这样确定房地产资本化率的前提是把房地产当作一种投资。假设你以P价格(资本净流出)投资一个房地产，每年可以获得一笔净收益(资本净流入)，假设A每年不变，收益的周期为n:
FNPV = a/(1+R)[1-1/(1+R)n]-P
其中，FNPV是财务净现值，R是贴现率。
设FNPV=0，则:
R=FIRR(财务内部收益率)
当FIRR & gt；RC(行业基准收益率)，fnpv >；0，投资房地产可以获得超额利润；当FIRRC、fnpv
这种方法简单可行，有一定的理论基础，比较准确，目前应用广泛。但这种方法的缺点是只计算房地产的一般还原利率，需要用其他方法将这个一般还原利率调整到待评估房地产的具体还原利率。
还原率计算方法的优化
以上六种确定还原利率的方法都是目前比较流行的方法，但有些方法存在一些不合理的缺陷，有些不能完全反映还原利率的本质，有些过于依赖评估人员的经验。作者在实践中总结了还原率的确定过程，在分析还原率本质的基础上，将对还原率影响较大的几个因素进行整合，相互进行必要的复合和修正，得到所需的还原率。详情如下:
(1)步骤1，确定参考缩减率
选择一年期国债利率作为减持利率的基准，明确减持利率的盈利能力；选取行业平均利润率作为下调利率的修正值，体现房地产的投资属性；取国债利率和行业平均利润率相加后的平均值，确定某一点(参考点)的下调利率，确定为基准下调利率。公式如下:
基准下调利率=(一年期债券利率+行业平均利润率)/2
比如一年期国债利率为2.72%，房地产行业利润率为12.2%，则基准下调幅度=(2.72%+12.2%)/2 = 7.46%。
因为这两项都有官方认可或行业统计的现成数据支持，所以评估人员一般更容易确定基准还原率的数值。
(2)第二步，修订物价指数。
查询房产所在估价时点的房地产价格指数，与参考时点的价格指数进行比较，得到估价时点与参考时点之间的价格变化(以百分比表示)，将其值作为价格调整系数，得到估价时点的下调利率修正值。
例如，如果在评估基准日和评估日的房地产价格指数分别为65，438+003.6和65，438+026.7，则根据第一步的结果可以得到评估日的折旧率修正值= 7.36 %× (65，438+065，438+06.7/65，438+003.6) = 8.29%。
这个数据不依赖于评估师的经验，可以根据权威的房屋销售价格指数和土地交易价格指数计算得出。
第三步是调整风险。
评估人员根据土地风险小、房地产风险大、住宅风险小、商业空间大的原则，判断待评估房地产的风险，得出其风险调整值，确定最终下调利率。
例:假设风险调整值为0.5%，可以推导出最终的缩减率为8.29%+0.5%=8.79%。
我们把这种方法命名为“复合调整法”。从以上步骤可以看出，复合调整法既兼顾了还原率确定的科学性，又体现了还原率确定的艺术性。第一步和第二步的依据不是来自评估师的经验，而是来自现有的权威数据，操作简单明了；第三步体现风险对还原率的影响，加上风险调整值前的还原率实际上接近最终结果，无形中降低了实际工作中评估师确定还原率的难度系数。
当然，房地产估价=科学+艺术，评估师必须有丰富的经验，才能做出准确合理的判断。无论采用哪种方法确定还原率，都必须结合评估经验进行验证，才能更准确地评估房地产价格。
参考资料:
1.管理高度。房地产收益率与房地产估价理论和方法的探讨[W].评估专家网络，2006年
2.吕立夫。关于资本化率(还原率)评估的几点思考[W].评估师信息网，2006年