一篇3000字的房地产论文

第一,我国商业银行房地产金融业务的现状。

1.房地产调控政策走向

据预测,2007年房地产调控的关键是加强政策落实,政策的重点是加快住房结构调整,完善住房保障体系,大力规范市场秩序,继续做好监督检查。同时,鉴于当前我国经济社会矛盾的复杂性和房地产市场主体行为的不确定性,房地产调控政策仍存在一定的不确定性。

2.房地产市场状况

据预测,2007年中国房地产市场的整体发展将有所好转,结构调整的趋势将进一步加大,市场分化的特征将更加明显,但市场的改善仍是一个渐进的过程。这主要表现在四个方面:一是房地产市场需求仍然比较旺盛;第二,房地产市场的投资和供应结构将大大改善;三是房价整体涨幅将企稳回落,各细分市场价格走势分化;四是中西部地区和二三线城市房地产市场快速发展态势基本形成,大型房地产企业集团跨区域经营格局更加明显,全国房地产市场波浪式扩张格局初步形成。

3.同行业竞争进一步激烈。

目前,我国商业银行在对公房地产信贷业务市场竞争激烈,特别是近年来,各家银行都把大力发展个人住房贷款业务作为战略转型的重点。为促进个人住房贷款业务发展,各银行加大了对优质房地产开发企业和优质住宅的公共房地产信贷资源配置。目前,开创了第一笔也是最大一笔对公房地产信贷业务的中国建设银行,凭借其传统优势,仍占有较大的市场份额,保持着较强的竞争优势;近年来,中国农业银行在业务结构中一直积极发展资产质量和效益良好的房地产信贷业务,快速增长势头十分迅猛;中国银行和中国工商银行上市后,对公业务板块的调整大大增强了其业务竞争力和后发优势;民生银行等股份制商业银行依靠灵活的激励机制,加大优质客户营销力度;随着中国加入NT0五年后金融业的全面开放,外资银行将充分利用其优越的管理能力和风险控制能力,依靠领先的产品和服务,进一步占领北京、上海等重点城市的部分高端市场。此外,随着国家开发银行逐步向商业银行过渡,市场竞争将进一步加剧。

4.直接融资的影响

发展房地产直接融资在一定程度上既是我国房地产市场和金融市场发展的客观需求,也是人民银行等政府部门积极倡导和努力的发展目标。近年来,在银行信贷闸门持续收缩后,或因资金链紧张,或因拓展业务、储备土地资源的需要,或因收购其他房地产企业股权或资产的需要,许多房地产开发企业纷纷寻求通过IPO、配股、私募、信托、债券等多元化融资渠道筹集资金。越来越多的房地产企业,尤其是优质房地产企业,会寻求更多形式的金融支持,这在一定程度上会分流我国商业银行更好的信贷需求。

二、当前形势对我国商业银行房地产金融业务的影响

当前,我国商业银行的房地产金融业务机遇与挑战并存。

1.发展机会

一是有利于商业银行业务持续健康发展。根据我国“全面建设小康社会的居住目标”,为实现2010年城镇人均住房面积30平方米的目标,可以明确预测,未来我国房地产业仍有较大的发展空间,这为商业银行拓展房地产金融业务空间提供了依据。目前,国家对房地产市场的宏观调控有利于房地产行业的长远发展,从而有助于房地产金融业务的持续健康发展。

二是有利于商业银行优化业务结构。随着土地和信贷政策的收紧,房地产市场将进一步出现优胜劣汰的局面,有利于商业银行优化房地产客户结构;中西部地区和二三线城市的发展有利于商业银行拓展业务和发展的新的区域空间;以普通住房为主的自住需求得到了政府的进一步引导和支持,有利于商业银行贷款进一步投向有真实需求的普通住房项目。

第三,有利于商业银行防范和化解信贷风险。一是2006年监管政策再次重申自有资金低于35%等贷款条件的企业不得发放贷款,并增加了新的信贷管理要求,表明管理部门旨在建立规范商业银行稳健经营的长效机制,有利于商业银行进一步强化风险防范意识。二是相关量化指标有利于商业银行清晰准确地把握政策,增强管理的科学性和可操作性。比如90平方米以下的住宅比例不低于70%,有利于商业银行分支机构以此为标准,掌握普通住宅项目的准入条件,提前排查风险;再比如,规定空置三年的商业用房银行不得作为贷款抵押物,会促使商业银行在发放贷款时选择更好的抵押物或者加快贷款资金的回收。第三,房地产市场的信息透明度将加强,这将有助于商业银行实时监控项目销售情况。

2.面临的挑战

首先,政策风险仍然存在。目前中国的房地产市场在一定程度上还是政府主导的市场。调控政策能否达到预期目标,取决于相关部委和地方政府的具体措施,以及市场主体的反应。市场发展和未来政策导向存在一定的不确定性。这使得商业银行对市场、项目、客户的判断更加困难,信贷业务潜在风险增加。

第二,当地房地产市场的风险仍然存在。首先,部分区域部分楼盘销售进度放缓或卖不出去的可能性依然存在。其次,在宏观调控背景下,部分中小房地产开发企业综合实力弱,负债率高,无法获得持续的资金支持,资金链面临断裂风险。再次,土地供应方式的调整、土地使用权出让收支和拆迁规模的控制对土地储备贷款有一定影响。比如调控政策调整了供地模式,由过去单一的最高价土地,转变为在限户型、限房价的基础上,竞争性地价、实价的综合竞价模式。因此,未来可能出现地价下降或“拍卖”现象,导致政府土地出让收入低于现有土地收储成本或根本无法实现土地出让收入;又如,调控政策适度控制了拆迁规模和进度,会增加土地收储过程的不确定性。

第三,市场发展的加速分化对商业银行的房地产信贷管理水平提出了更高的要求。房地产市场的差异不仅体现在不同区域层面的同一产品市场上,也体现在同一区域层面的不同产品市场上。这就要求商业银行根据市场的差异化特点,进一步细化商业银行的房地产信贷政策,科学制定有区别、有保有压、有进有退的差异化政策。

第四,同业竞争的加剧和融资渠道的多样化对商业银行的管理和服务提出了更高的要求。近年来,土地和金融调控政策的加强,进一步表明了资金和企业实力对企业发展的重要性。比如土地的招标方式对地价款的支付时间有严格的要求,没有足够资金实力的公司无法在短时间内完成地价款的支付。一方面,商业银行将在少数符合监管要求的优质客户和项目上加剧竞争。另一方面,由于开发企业的资金需求与符合监管要求的信贷供给存在时间错配,房地产开发企业在满足“四证齐全”等信贷条件时,往往不再需要银行信贷支持。越来越多的开发企业积极寻找传统银行信贷之外的其他方式获得资金,这将对商业银行的有效信贷需求产生巨大影响,这就要求商业银行在信贷流程、品种、服务等方面积极采取相应对策,扩大有效业务需求。

第三,当前形势下我国商业银行房地产金融业务的发展策略

l正确解读调控政策,科学分析房地产市场形势,特别是加强对本地房地产市场的分析和相关政策的研究。

我国商业银行要正确认识房地产调控政策对促进房地产业持续健康发展的深远意义,明白调控的重点是发展“满足当地居民自住需求”的“普通商品住房”;理解监管政策的认真执行和业务的稳健发展具有内在的协调性和一致性。鉴于房地产行业区域性强、各地情况差异大,商业银行一方面要加强与地方政府部门的沟通,重点分析关注规划、国土、规划、建设等地方政府部门已经或即将出台的实施细则或政策措施;另一方面,要认真分析当地房地产市场的供求状况、市场运行特点,以及各项政策对当地市场和商业银行房地产信贷业务可能产生的影响。通过加强对区域市场的分析和研究,可以增强对业务发展环境判断的准确性,为业务决策提供更科学的依据。

2.强化经济资本对风险资产的约束,实施科学的贷款总量和投放节奏策略。

商业银行应以监管部门的资本充足率要求为导向,强化资本对风险资产的约束,以经济资本配置为重点,实现对公房地产金融业务中各类风险资产的有效配置。要根据自身资产负债结构、房地产行业风险限额等指标,合理确定银行全年房地产公司信贷业务的发展规模。同时,要综合考虑各分行2006年业务发展、2007年房地产市场、客户和项目储备情况,科学合理制定各分行2007年房地产公司信贷业务发展规划,建立各分行业务新增控制目标与资产质量水平挂钩的动态调整机制。对于资产质量出现不同程度恶化的分行,其新增规模应相应减少。为避免全年业务发展大起大落,商业银行应指导分支机构加强对年内拟投放客户和项目的分类、排序和规划管理,根据全年新增规模合理配置信贷资源,科学把握贷款投放节奏,切实做到投放时间均衡、规模控制有效。

3.细分客户,扶优汰劣,实施客户结构调整策略。

商业银行要在客户细分的基础上,根据各项业务的不同特点,制定科学合理的客户准入和退出标准,实行优秀客户准入和不良客户退出机制,实施“有进有退、进退并重、有为而后好退”的客户结构调整策略。一方面,在业务受理初期,要严格按照既定的客户准入标准,规范客户信用营销和信贷管理,将风险控制门槛前移。在房地产开发贷款业务中,要重点支持资质等级高、信用好、综合实力强、经营业绩好的房地产企业(集团),或成长性、盈利性好的房地产项目公司;对于不属于上述优质客户的一般客户,除符合中国人民银行和中国银监会规定的贷款条件外,客户还应符合以下条件:开发企业或其股东、主要负责人具有丰富的房地产开发经验,有成功运作房地产的案例,投资者和开发企业近两年无拖欠银行贷款的不良信用记录;对空置率大、资产负债率高的房地产开发企业,要严格控制贷款;对资本金达不到规定标准、挪用和逃废注册资本的开发企业、未按合同约定支付工程款并被建设行政主管部门列为信用不良单位的开发企业,不得发放房地产开发贷款。在土地储备贷款业务方面,重点支持法人组织完善、资本充足、管理规范、垄断经营、地方政府财务状况和信誉良好、房地产市场行为规范、发展前景良好的省、直辖市和经济发达地区中心城市的土地储备机构;对符合上述条件的其他城市,应谨慎发放土地储备贷款。另一方面,商业银行要实行劣后客户退出机制,利用监管的有利时机,主动退出规模小、风险高、效益差的客户。当客户能够正常经营,但发展前景不佳,财务状况恶化,客户决策出现偏差和错误,或存在潜在风险,或客户经营期即将到期,正在经营的项目即将完工时,应采取措施主动退出。

4.合理把握贷款项目投向,实施项目结构调整战略。

与商业银行的一般公司贷款相比,包括房地产开发贷款和土地储备贷款在内的公司房地产信贷业务的突出特点是还款来源主要依赖于特殊产品——房地产项目的销售/转让收入。因此,贷款项目的选择对商业银行来说意义重大。

根据我国政策导向和市场发展情况,商业银行房地产开发贷款应重点支持具有区位优势、价格适销对路的中小套型住宅项目,积极支持节能省地项目;严格控制向价格明显高于当地平均水平的大户型高档商品房和写字楼、商业设施等非住宅项目发放房地产开发贷款;严禁向不符合当地经济发展水平的“形象工程”、“政绩工程”和各种违规房地产项目发放贷款。对于土地储备贷款,商业银行应审慎选择土地储备贷款项目,拟收购储备的土地应符合城市开发建设和近期城市建设规划的需要,纳入政府制定的年度土地收购储备计划,并具有拟收购土地的选址意见。未纳入统一规划管理、未按要求编制和调整近期建设规划的各类开发区、园区和Sasaki(县)变更后的土地,不得发放土地储备贷款。

5.积极关注区域发展趋势,实施区域结构调整战略。

根据我国经济和房地产市场的发展特点,东部地区尤其是珠三角、长三角和环渤海地区仍是市场发展最重要的区域,值得商业银行重点支持,应重点关注市场秩序规范、具有后发优势、房价稳定的区域性中心城市。对房价高、波动大的城市要注意审慎投资,对房地产投资过热、房价上涨过快、房地产市场秩序混乱的地区要严格控制投资。此外,积极支持发展潜力大的中西部地区和二三线城市,稳步提升市场份额。

6.区分和实施差异化服务和管理策略。

为有效实现上述客户、项目和区域结构调整,商业银行应重点在以下几个方面加强信贷服务和管理。一是建立业务流程绿色通道,对重点项目支持的区域、客户和项目给予优先考虑,减少信贷准入审查环节,优先安排专业人员完成重点客户和项目的评估,优先审批,适当延长授信期限;二是建立差异化定价和担保机制,对重点领域、客户和项目给予优惠贷款利率,适度降低担保条件;对审慎支持和不予支持的客户和项目,原则上应提高贷款利率和担保条件;三是建立差异化的客服团队。对于重点支持的客户和项目,特别是跨区域的重点客户,要建立专门的客服团队,为客户提供及时便捷的服务。第四,建立差异化的资源配置机制,在信贷规模和营销费用上向重点支持的区域、客户和项目倾斜。

7.强化风险和质量意识,实施动态风险监测和预警,稳步提升资产质量战略。

首先,要加强市场风险的防范。商业银行应当提高对房地产市场发展形势的分析和预测能力,及时对不利于房地产信贷业务发展的因素进行预警分析,规避和防范房地产市场风险。要特别关注不同地区经济发展不平衡带来的区域市场调整风险,不同地区房地产市场发展水平不同可能带来的产品供给结构性失衡风险,国家加强房地产市场调控的政策风险,规避市场本身不成熟、不规范可能带来的市场风险。其次,要加强信用风险的防范。商业银行应提高对客户信用风险的评估能力。要加强对房地产企业客户的信用评价和综合授信,积极推进客户信用评级,扩大信用评级覆盖面,实现科学测算、合理授信,提高客户评价和授信质量。应根据客户的评级结果和授信额度,科学合理地开展授信业务。三要加强操作风险防范。商业银行应认真执行房地产金融业务操作规程,严格执行贷款“三查”制度(指企业发放贷款时所做的贷前调查、贷中审查和贷后检查),加大对违规贷款的处罚力度,有效防范操作风险。根据房地产开发贷款和土地储备贷款的业务特点,商业银行应探索和完善项目贷款资金的封闭运行管理,有效控制项目信贷资金的使用,防范客户抽逃、占用或挪用资金导致的信贷风险。

8.以客户为中心,以市场需求为导向,实施产品创新战略。

首先,商业银行要加快对传统房地产开发贷款产品的梳理,优化传统信贷产品。根据住宅、写字楼、商业设施、工业建筑等不同物业的性质及其目标客户的特点,细化和差异化房地产开发贷款的产品要素,制定差异化的服务措施,提高房地产开发贷款对客户需求的满足程度。当前应结合当地政策和市场情况,特别是加快探索适合中低收入者和中低价位住房需求特点的产品,实现我国商业银行商业价值和社会利益的有机结合。其次,商业银行要积极探索新的业务品种和业务模式。例如,一些企业对一些商业物业采取长期持有运营而不是传统的开发后销售运营模式,并加快研发适合运营物业的产品。同时,要加强信贷业务和投行业务的联动。共同为客户提供财务顾问服务等,积极适应客户多元化融资和商业银行综合化经营的发展趋势。