国有企业资产管理分析

本文对现有企业物业管理的现状、存在的问题及解决方法进行了简要客观的陈述和分析。

关键词:物业管理国有企业物业管理

1.物业管理的概念

物业是指已建成并投入使用的各类房屋及其配套的设备、设施和场地。

物业管理就是对这些资产的管理，主要服务对象是享有这些资产的业主。

物业管理是一种经营管理方式。

管理的对象是物业，服务的对象是人。

物业管理的专项业务有:工程管理、治安、消防安全、环境卫生、园林绿化、车辆管理等。

2.国有企业资产管理中存在的问题

2.1管辖权负担重

国企对小区的物业服务基本都是免费服务或者收取少量的物业管理费。企业承担住宅区的建设费、管理费和职工工资。他们管理的小区越大，承担的费用就越大，负担就越重。

2.2充电困难

居民习惯享受福利待遇，免费享受物业服务，对收取社区卫生费、维修费等物业费持矛盾态度，收费工作难以开展。

也有企业按照总表向当地水、电、气等相关行政管理部门交费，再向小区居民收取水、电、气等费用，不收取服务费的情况。企业经常因为居民不交费而亏损倒挂。

另外，物业管理是公共的，不可能按户或按人口分别享受小区的公共设施和设备。因此，一些居民产生了搭便车的想法，拒绝缴纳物管费。

比如小区的保安服务、绿化、公共区域的卫生管理、公共设施设备的维护和维修等。，付费者无法享受，不付费的居民也不可能停止享受公共设施设备，相关费用难以收取。

2.3小区居民来源混杂，邻里之间联系不频繁，增加了管理难度。

国企住房制度改革后，住房从公房变成了私房，住房转让导致外地人变成了小区居民。

将原企业员工划分为在职员工、退休人员和有偿解除劳动合同人员，导致社区居民多元化，邻里之间由熟悉变为陌生。

此外，一些居民把公共场所当成自己的地盘，在楼道里堆放杂物，到处乱放自行车摩托车。

甚至个别居民不关心公共环境和公共设施，不听管理人员制止和劝导，难以管理。

2.4员工素质和观念有待提高。

经过改革的洗礼，国企物业从业人员的观念有了很大的转变，从刚性管理到服务理念。

但是从主业分离出来后，感觉没有得到企业的重用，工作的积极性和主动性比较差。等待服务？服务方式单一。

有些管理者年龄较大，受教育程度较低，素质不一。

其质量和理念有待提高。

3.如何解决国有企业物业管理中存在的问题

3.1提供有偿物业服务，减轻企业负担

从原来的免费服务或收取少量费用到有偿服务，合理确定物业管理服务价格，坚持？公正公开公平？原则，在兼顾业主经济承受能力的同时，控制市场化物业收费标准进行定价，收取适当的管理费，制定和完善收费制度，禁止乱收费。

扩大服务范围，只开展一个业主的服务，方便收费。

3.2打造自营物业管理模式，解决收费难的问题。

自营物业管理是指业主大会选举产生业主委员会，业主委员会是自营管理的主体。

通过合同将小区公共部分的物业管理移交给业主委员会管理，业主委员会聘请专业人士完成相应的物业管理。

比如业主委员会直接从社会上招聘保洁员、保安、绿化人员承担相应的服务工作，向居民收取相应的服务费，协助物业管理，解决物业与居民的矛盾，为企业节约成本。

3.3加大物业管理的宣传力度。

充分利用宣传展板、图片公开信等多种形式进行广泛宣传，要求物业员工和业主委员会既是管理者又是宣传员，深入千家万户，引导人们转变观念，理性认识物业管理。

要让业主明白，取消住房福利管理是住房管理制度改革的必然要求，实行物业管理有利于业主。

业主应无条件履行义务，居民必须按期交纳物业管理费。

3.4开展多种形式的文体活动，促进居民和谐共处。

定期组织健康向上的文体活动，为居民搭建和创造平台和条件。

激活居民生活氛围，陶冶情操，其乐融融，邻里和睦。

设立便民服务站，让居民亲身体验到物业管理人员的热情和关心，拉近与物业管理的距离。

3.5提高员工素质，增强服务意识，增强履职能力。

首先，更新服务理念，全心全意为业主服务，想业主之所想，急业主之所急，从方便业主出发。

其次，提高员工素质。

物业管理从业人员，无论是管理还是运营，都必须具备一些特殊的素质才能胜任工作。

管理人员不仅要有服务意识、专业知识、商业头脑和管理能力，还要熟悉所辖物业的建筑、施工项目、结构、园林绿化等，物业管理、经济管理、法律、心理学、财务管理、公共关系、计算机等方面的知识也必不可少，这样物业管理人员才能在服务中游刃有余。

3.6充分调动物业从业人员的积极性

建立和完善考核制度。

在管理方面，制定考核标准，按期按考核标准对管理人员进行考核，评价其工作质量。

服务方面，要借鉴市场化物业，让业主对员工的服务进行评价打分，综合管理考核和业主考核，提供物质激励。

总之，在国有企业物业管理向社会化、市场化、专业化物业管理的过渡阶段，我们要创造新的管理模式，提高物业管理服务质量，拓展业务范围，找准企业发展定位，在激烈的竞争中生存发展，让业主满意，让企业自身取得相应的效益。

参考资料:

[1]尤建新，孙继德编。《物业管理实务》，中国建筑工业出版社，2006年

[2][美]彼得·德鲁克。《有效的管理者》，机械工业出版社，2006年。