毕业论文:济南房地产行业现状及趋势分析。

1.房地产开发商正在向规模化、品牌化方向发展。房地产过热时期，房地产行业的利润率比较高，吸引了太多的商家进入。然而，一些房地产公司规模较小，房地产开发规模太小，配套设施不齐全。经过几年的调整，房地产行业的盈利能力呈下降趋势，房地产开发商之间的竞争日趋激烈。在这种情况下，规模优势和品牌优势日益成为企业赢得竞争的关键。许多综合实力较强的房地产开发商将开发成熟的品牌管理系统，实现高效、科学的管理，构建优质的服务体系作为提高竞争力的重要手段。

②房地产供应将向多元化方向发展。随着住房制度的改革，中国城市住房多渠道供应体系将逐步形成。房地产供应不仅包括中高收入群体的商品房，还包括中低收入群体的经济适用房，以及贫困住房和廉租房。房地产供应的多元化将大大改善中国城市家庭的居住条件。

(3)商品房价格将稳中有降。近年来，商品房市场供大于求。根据供求规律，应该降低商品房价格来刺激需求。商品房价格居高不下，供求规律在中国房地产市场失灵的主要原因是中国房地产市场是一个不发达的市场，其需求主体不是个人消费者，而是群体。从65438年到0998年，中国开始在全国范围内进行福利分房制度改革，制定了停止福利分房的时间表，逐步将个人住房消费推向商品房市场。商品房市场的需求主体会逐渐从群体转向个人，需求规律在房地产市场会逐渐增强。所以在商品房大量积压的情况下，房价要逐步降下来。

2.市场需求预测

2000年底，中国人均住房建筑面积为20.4平方米，刚好处于中等收入国家人均住房水平。世界各国的经验表明，在人均住房面积达到30 ~ 35平方米之前，都会有旺盛的住房需求。随着城市化进程的加快，城市人口数量增加。随着大量危旧房改造和房地产二级市场、租赁市场加快发展，住房市场仍有较大发展空间。最近几个城市一些机构的调查结果显示，居民对现有房屋的满意率不足20%，约48%的居民愿意在两三年内换房；67%的已购公房家庭希望通过购房改善居住条件和环境，许多居民愿意投资住房。所以住房的潜在需求还是蛮大的。以城镇人口人均增长10平方米计算，需要增加住房近40亿平方米。另外，随着城市化进程的加快，对住房的需求会增加，住房会自然淘汰(每年约10亿平方米)。未来10年，中国住宅建设将继续发展。具体来说，投资和消费将同步增长(投资增速可能放缓)。加入WTO后，中国房地产市场将逐渐从团体或机构消费向个人消费转变。个人购房比重提高，住房质量进一步提高，销售环节规范化建设加快，住房消费服务领域扩大，住房个人贷款总量增加，物业管理覆盖面扩大，住房和房地产法制建设加强。

中国入世后，商业建筑将会大行其道。目前外资企业对中国经济形势普遍持观望态度。很多外企在中国内地只设办事处而不设公司，一般只租不买，大型集团公司除外。中国入世后，关税等条件放宽，在华投资有了保障。各种规模的外资企业都有条件和信心进入国内市场，可以为写字楼和外销公寓市场提供可观的客户群。而入世后的房地产市场由于自身的非流动性，只会扩大出口需求，不会直接增加海外供给。

②普通居民住房需求持续增长。据统计，我国城镇居民人均住房面积只有10多平方米，我国有5亿城镇居民，潜在需求巨大。再加上家庭规模小型化的趋势，小户型市场将会增加。在福利分房制度下，普通居民购买力不足。导致房地产市场有效需求不足，这种情况有望在实行货币化分房后得到极大改变。

③城市人口增长的市场需求预测。目前我国城市化水平为40%，城市人口约为5654.38+0亿。预计2020年，城镇化水平达到55%，全国人口6543.8+04亿，城镇人口增加到7.7亿，城镇人口增加2.6亿。按人均居住面积65.438+00平方米，即建筑面积20平方米计算，* * *需要为新增人口建设住房52亿平方米，年均住房建设3亿平方米。

(4)生活条件改善，市场需求增加。目前城镇居民住房人均居住面积为13.6平方米，到“十五”末将提高到22平方米，与发达国家相比差距较大。比如美国的住房人均居住面积是40平米，欧洲是45平米，德国是38平米，日本是31平米，新加坡是30平米，台湾省省是28平米，都是使用面积。按照最保守的估计，2020年城市人口将达到7.7亿，每人增加4平方米。前20年需要新建住房30.8亿平方米来提高生活水平，平均每年654.38+0.8亿平方米。

⑤拆迁改造导致市场需求增加。预计每年需要拆除重建65438+亿平方米。未来20年，每年至少要新建5.8亿平方米的住房。剔除重叠部分，未来20年中国每年的住房需求将维持在4-5亿平方米。

三、房地产支持系统的发展趋势

①房地产金融的完善和发展。房地产行业是资金密集型行业，金融干预是房地产行业发展不可或缺的条件。房地产金融一般可分为开发信贷和消费信贷。就国内现状而言，这两项房地产金融业务的发展很不平衡。开发信贷业务开展已久，业务量也比较大，有力支持了我国房地产业的发展，但消费信贷的发展还是近一两年的事情。随着福利分房制度的改革，中国房地产市场的需求主体逐渐从群体转向个人，住房消费信贷在房地产市场发展中的重要作用日益显现。各大商业银行纷纷推出以个人住房抵押贷款为核心的居民消费信贷业务。1997年5月，中国人民银行颁布了《住宅担保贷款管理试行办法》，不仅为房贷业务提供了法律依据，也在房地产金融方面取得了突破。从目前房贷业务的发展情况来看，还存在贷款时间短、贷款比例低、担保方式单调、风险规避不足等缺陷。可以预见，随着我国房地产市场的进一步发展和住房制度改革的不断推进，房地产消费信贷行业将会快速发展，可以预见在不久的将来，担保方式可能会有较大的突破，如试行担保、引入保险机制等。

②住房一级市场将在房地产行业发展中发挥越来越重要的作用。现在对住房的需求往往不是无钱无房的家庭，而是有钱有房的人。这些人如果有房子就想扩大居住空间，途径之一就是换房，通过市场交易增加需求。预测住房实物分配被切断后，会走向货币分配，个人收入会增加。全面开放一级市场的好处，比切断实物配送带来的增加还多。未来，一手房市将充满活力，将是购房者挑剔的市场。住房是个人最大的消费品。货比三家是非常谨慎的。因此，房地产开发商应该注重产品质量和品位的提高以及服务。

第四，“十五”期间房地产业的发展

“十五”期间是中国房地产业蓬勃发展的时期。2000年，我国城镇居民4.58亿人，人均住房建筑面积19.8平方米(根据2006年《中国统计年鉴》数据计算，5438+0)。预计到2005年，全国城镇人口将达到5.4亿，按人均建筑面积22平方米计算，人均住房建筑面积将增加28亿平方米。如果以每年4%的速度拆除重建原有旧房，五年后总面积为20%，总面积为18亿平方米；在第十个五年计划期间，总共将建造46亿平方米的新住房。按照2000年城市商品房平均每平方米造价65438+万元计算，“十五”期间城市住房建设投资将达到4.6亿元。如果商品房占商品房面积的85%(1996 ~ 2000年平均)，城镇五年需要完成商品房54亿平方米；按照2000年商品房每平方米平均造价1139元计算(见《中国统计年鉴2001》)，五年内商品房建设总投资将达到6.2亿元。“十五”期间，全社会固定资产投资总额约为221064亿元，商品房投资占其中的28%，表明房地产业将在“十五”经济社会发展中占据显著地位。