城市住房分配趋势的分析与研究
不同学科对城市化的现象和过程有不同的解释:根据经济学，城市化是各种非农产业的经济要素向城市聚集，城市化与非农产业结构同步发展的过程；人口学认为，城市化是指人口城市化的现象和过程，即农村人口逐渐转变为城市人口。在克里斯托弗·威尔逊主编的《人口学词典》中，解释是:“人口城市化是指居住在城市地区的人口比例上升的现象”；从地理学上讲，城市化是居住聚落的空间位置分布和经济布局，并且呈现出日益集中的过程；社会学认为，城市化是一种城市生活方式的发展过程，意味着人们不断被吸引到城市，并被纳入城市的生活组织。综上所述，我们可以从四个层面来理解城镇化的定义:第一，城镇化是农村和城市的人口分布结构的转变；二是城市产业结构及其布局区域结构的转变；第三，城市化是传统价值观和生活方式向现代价值观和生活方式的转变；第四，城市化是人们生活形态和聚集方式以及相关制度安排的改变或创新。但就城市住宅产业而言，要研究城市化对住宅产业的影响，首先要从农村人口分布结构的转变入手，这是城市化的结果。
从“人口学”的角度来看，城市化的概念大多被定义为农村人口向城市聚集的过程，或者城市人口在总人口中所占比重逐渐增加的过程。然而，发达国家和中国一些大城市(如上海、北京)的城市化实践表明，这一定义过于狭隘。事实上，人口城市化的过程不仅是人口集中的过程，也是人口分散的过程(所谓人口郊区化)。因为人口郊区化本身就是一个人口流动的动态过程，会有“流出”和“流入”，会有“拉力”和“推力”，所以是一个协同的过程。探讨人口郊区化的原因，首先要找出人口流动的原因。关于人口流动的原因，历来众说纷纭:马克思认为人口流动的根本动因在于社会分工和生产社会化；西方学者如Everett S.Lee在他的《迁移理论》中认为，决定人口迁移的因素有四个:第一是迁出因素，第二是迁出因素，第三是中间障碍因素，第四是迁移者的干预因素；库兹尼茨认为，人口流动是技术进步引起的经济机会变化的结果；舒尔茨等人认为，人口流动是人类投资的五个主要方面之一，是一种投资行为，由成本和收益决定；根据托达罗的预期收入理论，不发达国家的人口流动由两个主要变量决定:一个是城乡之间的实际收入差距，另一个是城镇中的就业概率，这两个变量决定了流动人口在城镇中的预期收入。综上所述，笔者认为人口流动的根本原因在于社会经济发展导致的地区收入差距以及对品质生活的向往和追求。
可以认为，人口城市化过程的本质是由于社会、经济、技术发展造成的区域生活差距，导致人们对预期收入的预期和对城市品质生活的向往的过程。从词性来说，人口郊区化应该是人口城市化的反义词，但实践证明，“人口郊区化”始终是人口城市化的副产品，绝对不是字面上的简单理解:人口从城市居民变成了农村居民，成为人口流动的主流。因此，笔者认为人口郊区化的真正含义可以从两个方面来理解:一是它是“人口城市化”中人口再分布的一种辅助现象；第二，是一个阶段性的动态发展过程。本文中的人口郊区化现象主要是指人口从原来的中心城市或郊区向中心城市的边缘地区和郊区流动。
二，人口郊区化的实证分析
有学者在研究了发达国家的城市化进程后，将世界城市化发展进程分为三个阶段、六个时期:中心化城市化、郊区化和逆城市化(见表1)。
研究表明，当一个国家或地区的城市化率达到75%时，城市化的发展速度将进入一个相对稳定的发达阶段，这标志着发展型城市化阶段已经基本完成。此时，城市化将进入集中趋势和扩散趋势并存的阶段，扩散趋势主导的发展期(核心城市将进入衰退阶段)。上海的城市发展从两个方面证明了这种情况:一是核心城区人口的郊区化。自1980年以来，市中心的卢湾、静安区人口在1980~1982期间仍呈小幅增长趋势，年均增长1000人以上。但从1982开始，转为持续减少，年均减少5000 ~。1982被专家认为是上海人口分布和城市化发展的转折点。到2000年，卢湾和静安(其他区见下表2)人口分别由1993年的50万和42.04万减少到32.89万和30.54万，减少了17115438+0.5。两区人口密度相应由1.982年的每平方公里64900人和66900人下降到1.997年的46700人和50000人，2000年下降到40800人和40000人。可以说，近年来上海中心城区尤其是中心城区人口的郊区化现象相当明显，核心城区人口主要向中心城区边缘区域转移；从大的范围来看，1.993-2000年期间，核心城区(黄浦、卢湾、静安、虹口)人口从251.4万下降到206.93万，年均减少6.35万。核心城区边缘区(徐汇、长宁、普陀、闸北、杨浦)由1.993年的389.25万增加到486.083万，增长24.87%，年均增长1.383；郊区浦东新区和闵行、嘉定、宝山区由307.36万人增加到560.07万人，增加451%，年均增加36万人；远郊区县从3461.300人增加到3894600人，增长1.1.2%，年均增长7.2万人。
比如，上海人口分布的总趋势是，核心城区人口不断流出，人口不断减少，中心城区边缘和郊区人口快速增长，继承了核心城区的流出人口和进城人口。据相关统计，自1990以来，上海核心城区向外围扩散迁移的规模平均每年达到65438+万人左右。二是核心城区人口迁移和分布的空间演变。从人口迁移流动来看，迁入或流入人口的集散地也从市中心向外移动到边缘地区。以户籍迁移人口为例，自上世纪80年代以来，一方面，净迁移率与距市中心的距离呈正相关关系(见表3)，如1980、1985、1990的净迁移率与距市中心距离的相关系数分别为0.844和0.84。同时，随着时间的推移，从市中心净迁出的强度不断加大，净迁出的区域逐渐扩大。从流动人口来看，分布也是如此。20世纪60年代以来，上海流动人口比例分别占12% ~ 20%和60%，到了90年代，这一比例分别变为5% ~ 8%和75%。根据人口主要分布在城区边缘街道和一般街道的情况，比例在60%以上；而且这个比例有明显的上升趋势。1980年代与上海市第六次流动人口调查相比，中心城区(核心城区和边缘区)10区域的流动人口为11.4%的本地户籍人口。宝山、闵行、嘉定、浦东新区等新城区流入人口654.38+0.22万人，占当地户籍人口的25.1%，其他郊县流入人口44万人，占当地户籍人口的8.5%。宝山等新城区流入人口比例明显高于中心城区和郊县。而且流入郊县的比例也随着郊县人口的减少而减少。第三，人口郊区化对城市住宅产业空间分布的影响
国内外学者普遍认为，住宅产业的发展可以分为三个阶段:起步阶段。随着产业在城市的集聚，城市的数量和人口规模也在逐渐增加。因为城镇化增速慢，城镇人口基数低，城镇住房压力不大。另一方面，经济发展水平低，城市的物质基础决定了大部分居民只能生活在恶劣的居住环境中。加速发展阶段。当一个国家或地区的城市化水平，即城市人口占总人口的比例达到30%时，工业化和经济发展已经奠定了一定的基础。在其惯性的驱动下，城市化水平在短时间内迅速提高，城市数量和人口急剧增加，大城市骤然扩张。对于突如其来的人口浪潮，城市建房的速度远远落后于城市人口的增长速度，造成了住房紧张的局面。晚期。其主要标志是:城市化水平超过70%后，城市人口增长速度放缓，大城市中心区人口向郊区扩散，产生所谓的“郊区化”现象。工业推动城市化的主导作用被第三产业所取代，全区形成了大中小城市紧密结合、有序发展的城市网络。这一时期的城市经过长期的建设和积累，物质基础丰富，经济水平较高，住房。笔者综合各种数据可以得到一个城市化率、居民收入、住房要素的图表。目前，上海人均GDP已达4000美元，城市化率达到并超过70%。也就是说，上海居民的消费结构应该处于追求个性和时尚的阶段，城市应该是服务型的，居住消费支出占比应该在16%以上。但上海居民的实际住房仍处于第二阶段和第三阶段的交汇点，以第三阶段为主。一方面，住房紧张没有得到有效缓解，人有一面。另一方面，大多数居民对住房的需求已经从数量转向数量与质量并重的阶段，进入追求个性化住房的时代。作为第三阶段的一个重要特征，人口郊区化对上海住宅产业空间分布的影响可以从以下两个方面来分析:
1，城市居住布局的空间特征
商品住宅的空间分异是20世纪90年代中心城市住宅空间结构演变的主要特征。从1993到2000年，为了改善市民的居住条件，上海每年都在住房建设上投入大量资金，累计投入16305亿元。20世纪90年代以来，上海住宅建筑面积逐年增加，累计增加1，993-1，998达到6000多万平方米，增幅近40%。从分布比例来看，上海住宅主要分布在城市边缘区和郊区，占城市住宅总面积的80%以上，而核心区仅占10%。从增速来看(表5)，核心区住宅增速明显低于边缘区和郊区，其占比逐年下降。从数据分析可以看出，随着大量人口的郊区化，城市住房的布局也发生了很大的变化，大量的住房建设正沿着核心区-边缘区-郊区向外扩展。
此外，根据上海市国内商品房的一些统计数据(表6)，郊区商品房预售、住宅交易转让、存量房转让的批准比例均在70%以上，边缘地区的比例均在20%以上，而核心城区的比例仅为1 ~ 3%左右，这充分说明随着人口郊区化的进程，郊区已成为人们置业的主要场所。随着当前房地产市场的进一步规范化和市场化，可以预见郊区住宅将会有很大的发展前景。而且我们认为，随着部分远郊区县的进一步发展和人口的大量迁移，上海城市住宅的布局将因核心区主要发展金融、商业等产业而进一步扩散和郊区化。
商品住宅价格的空间分异特征
根据西方学者提出的城市住房分布决定模型，不同经济地位的住宅形态围绕城市商业中心呈现扇形布局；不同家庭地位的居住模式围绕城市商业中心呈现同心布局；不同的种族生活在各自独立的社区中，这使得不同位置的不同民族的生活模式呈现出分散和孤立的状态。在市场经济条件下，居民的经济收入和家庭结构是城市住房空间分布的主要因素。这里我们以多层住宅的价格作为参考。由于上海对多层住宅的容积率控制相对严格，多层商品住宅与土地的相关系数相对稳定，能够准确反映所在地段的土地等级差异。根据上海房价指数，这个城市的房价可以分为几个档次。随着上海人口郊区化的发展，各区县的房价也发生了很大的变化:目前4000元以上的房子基本都沿着内环路(中山环路)，突出西南三个区域，分别是徐家汇地区(徐家汇到锦江乐园沿地铁北侧延伸，即西部核心区-边缘区-郊区)、虹桥古北地区(西南沿虹桥路到虹桥古北地区)和浦东陆家嘴。引人注目的是，这三个突出的地区在90年代以前不是核心城区可比的，但现在它们已经成为上海最热的房地产投资和开发密集区。究其原因，人口郊区化的发展是其中非常重要的一部分。正是因为这些区域接受了第一波人口郊区化(即这些区域是大部分人口流出核心城区的首选)，所以房地产业在这里迅速成长。从数据分析来看，核心城区多层住宅价格基本都在5000元以上，这是因为核心区是土地等级差最高的成熟地块，每平方米土地价格达到8000-1万元。为了降低楼面地价，只能采取高层高容积率来摊地价，这样会把住宅的建设成本夹在中间，住宅每平方米的价格仍然会达到5000-8000元。
价格在一定意义上进一步提高了人们居住在核心区的准入门槛，加速了人口的郊区化。从上海地价基准图可以看出，在距离内环路5公里的区域，住宅价格基本都涨到了3000元左右，其中手指状的突起都在主要交通线路的两侧，比如北部的* * *和新马路、西南地铁等。同时，在华牧、杨静和浦东的世纪公园地区，张江、刘力和堰桥也达到了这个价格。我们可以从本文前面提到的10年来上海各区县人口和人口密度的变化中清晰地找到一个脉络:哪个区域成为人口郊区化发展的选择区域，哪个区域就会快速发展，这个区域的房价也会呈几何级数增长。想想当年“宁要浦西的一张床，不要浦东的一间房”的场景，再看看现在浦东的房价走势，不得不感叹人口郊区化对城市发展的影响之大。
以上对人口郊区化和城市住房分布的分析表明，我国大城市的住宅空间结构正处于重构过程中。政府管理部门应高度重视如何引导和合理布局城市居住空间。
第四，对人口郊区化的反思
从我们对10年来上海人口流动的研究分析，得出上海人口郊区化的实质是人口城市化的结论。如今，许多学者认为，中国现代化发展的重要途径是城市化。作者认同城市发展是一个重大的综合发展问题，但同时认为城市化的提法并不安全，这更符合当今中国的发展现实。因为集中了中国20年改革开放成果精华的东部沿海一些大城市，已经进入了城市化发展的后期，正在逐步进入人口的郊区化，也就是郊区城市化的道路。同时，郊区也承接了大部分的流动人口(包括区外和农村)，所以城镇化的提法更能体现城镇之间的互动关系，同时也更能体现两地人口的流动关系。国外大量实例证明，城市化的推进对缓解城市人地矛盾有着非常重要的作用。是城市实现可持续发展，实现城市社会、经济、生态系统协调有序、良性循环的目标，解决中心城市房价过高、人居环境差的状况，减少中心城市人口，实现人口郊区化，增加城市化的光明之路。根据笔者对上海城市发展的研究，可以得出这样一个发展格局:随着上海郊区化(城市化)的发展，上海的城市布局不仅是浦东陆家嘴、外滩约5平方公里的CBD(中央商务区)，还有原核心城区约30平方公里的中央商务区。未来5-10年左右，上海将在内环外形成多个新的副中心城市:西南的闵行莘庄、东北的杨浦五角场、西的普陀真如、东的华牧，从而真正形成上海副中心城市-副中心城市(像徐家汇)-中央核心区。人口将在未来5-10年涌入这些地区。可以想象，房地产行业，尤其是住宅行业，将在这些领域蓬勃发展。
加大人口郊区化的力度需要政府的大力支持，特别是:人口郊区化的过程应该是政府宏观主导的过程。我国城市化进程已滞后多年，必须加大城市化建设力度，以“机不可失，时不再来”的态度加快改革，加快消除一切人为的城市化障碍。首先，要树立以人为本的城市建设和发展理念。发展是硬道理，但是对于人口郊区化和城市化来说，发展是什么，它的本质是什么，它的目的是什么，它的标志是什么？我们都要把握和理解。城市化进程的滞后在于当年没有掌握发展观的问题。只谈收入增长不谈分配关系，一些实质性的改革拖了10年，从而积累了大量的经济社会矛盾。在城市化发展中，农民首先要解决的是社会保障问题。只有解决了这个问题，无论是从核心城市流出的居民，还是从农村流入的居民，都有了同样切实的社会保障，城市化的道路才会越走越顺畅。其次，政府要通过明确出租、纳税、去费等方式理清分配关系。租金、税费是所有者与使用者、政府与市场主体之间分配关系的理论表达和概念联系。开租，就是要搞清楚生产要素的有偿使用，解决住房的产权问题，让核心区“郊区化”的居民安心。同时，通过公开出租，将城乡要素资本化、商业化，城乡处于同一体系和轨道，城乡一体化。正税是指政府为纳税人服务所需的一切费用都必须明确界定为税。税收是政府行为。在所有宏观经济政策中，税法对房地产行业的影响最大。同时，房地产商为了转移税收，会抬高房价，极大影响人口流动。除了收费，就是不要乱收费，收费是商业行为。除了正常的税收，就是不搞价内税和行政性收费，而是税价分离，价费合一。最后，要进行产业政策区域化，提高城镇化集中度。城市最大的好处之一就是集聚，大大降低了交易成本。因此，随着人口郊区化进程的加快，要做好城镇发展的规划，进一步明确城镇的功能定位和各自产业结构的特点，不要因循同一模式。