关于房地产价格影响因素的3000字论文
房地产业是第三产业的重要组成部分。它是综合性产业，是国民经济的基础性和先导性产业。房地产价格的形成非常复杂，受到自然、经济、社会、地域和个人的影响。据测算，在房地产价格的构成中，各种费用的比重大致如下:土地约占20%；建安项目35%左右；“大市政”设施约占15%；各种税费约占10%-15%；开发企业利润约占15%-20%。
本文试图从土地、房地产金融市场和交易成本三个方面对我国房地产价格进行分析，寻求新的制度安排。
与土地问题相关的制度安排和制度建设
土地是房地产开发的核心要素。我国土地资源稀缺，供给弹性小，但随着经济的发展，人们对土地的需求不断增加。我国土地所有权属于全民，建设用地原则上应使用国有土地。土地不是私人的，也不是政府的，而是全民的财产。这种产权形式暴露出以下制度缺陷:
在目前的制度条件下，土地的所有权不能转让，也不能买卖，但使用权可以买卖，实际上就是土地租赁。目前土地是以“租赁”的形式，即把多年的土地使用权捆绑在一起，一次性授予使用者。因为时间跨度长，开发商可以在“租”和“卖”之间抵押土地，将多年的土地租金一次性转入房价，这是对产权的错位和侵犯；
目前土地流转的市场化程度很低。协议出让土地比例不仅过大，而且定价随意；同时，一级市场缺乏透明度，土地使用上没有公开、公平、公正的竞争机制；基准地价的确定不够科学合理，难以跟上实际发展的步伐；
房地产投资对地方GDP增长的贡献率很高，往往被一些不负责任的地方官员作为政绩工程和形象工程。在这一波“跑市”中，利用土地牟取暴利成为一些单位和个人寻租的手段，地方政府自然不会是最后的买单者。
面对现实，要求我们做好以下几个方面的工作:设计合理的不动产分离定价和征收方法，即购房者逐年缴纳地租，不再与开发商发生关系，改变土地“租”的局面；严控土地市场，加快土地招拍挂制度，堵住土地交易“黑洞”；建立科学的基准地价确定和公布体系，以便及时动态更新；政府要做好并认真执行土地供应和使用计划，规划问题不能一个一个谈；通过税收手段提高土地投机成本，收回长期未开发的闲置土地；建立土地储备制度，使政府能够根据土地市场及时购买或供应土地。中国未来将实行最严格的耕地保护制度。
与房地产金融市场问题相关的制度安排和制度建设
房地产是资金密集型行业。如果说它是一辆战车，金融就是它的发动机。从近几年信贷的超常增长来看，房地产信贷的增长可以说是疯狂的。房地产之所以能不断获得资金支持，与房地产行业的强劲反弹效应有关，房地产开发投资回报率高于其他行业。银行也将住房贷款作为新的业务增长点，但现实中存在严重的信息不对称。银行低估了风险，大量投资房地产。开发商开始盲目乐观地借贷，非理性的预期导致非理性的繁荣，这样房地产价格的泡沫就会出现，随时可能破裂。
我国房地产金融市场存在发展水平低、金融品种单一、住房抵押贷款二级市场不发达、经营管理机制、风险分散机制、监管约束和担保体系不完善等问题。其中，融资渠道单一是最严重的问题。合理的制度建设也应围绕其展开，房地产融资多元化势在必行。
在新的融资渠道中，最好的选择是通过资本市场直接融资。对于房地产企业来说，资本市场运作可以缓解来自房地产项目资金需求的压力。大力发展房地产信托。整体来看，信托产品呈现出地方政府基础设施建设、房地产融资、证券投资的格局。安排房地产基金。因为文件号。121 2003年，作为房地产重要融资渠道的房地产基金不得不从幕后走向前台，这无疑为房地产企业提供了新的融资渠道，而对于投资者来说，不仅可以从基金中获得较高的投资回报率，还可以有效规避风险。
房地产金融市场的制度建设任重道远。要改进旧的信贷制度，严格控制信贷准入，加强审查和管理，完善信贷、抵押和保险制度；更重要的是，要做出新的制度安排，拓宽融资渠道，将金融创新与中国国情相结合，促进房地产金融市场健康快速发展。只有这样，才能有效防止房地产价格泡沫的出现和破灭。
与交易成本相关的制度安排和制度建设
房地产市场是一个复杂的市场，其参与者包括买卖双方、建设单位、政府、监督评估机构、媒体等。他们提供的服务是市场交易顺利进行的条件，这些服务的成本可以看作是交易成本的一部分。建立合理的控制交易成本的系统平台应考虑以下几个方面:
合理的税费安排
在房地产开发中，人们对城市基础设施和公共设施配套费的征收有许多异议。早就有学者建议，城市基础设施配套费不要一次性向开发商征收，而是直接逐年向业主征收；供水、供电、供气等设施建设成本在产品价格理顺后应自动退出历史舞台；对于一些带有明显摊派性质的收费，如人防建设费、教育费附加等，属于惠及全民的范围，那么就不应该只由开发企业缴纳。
项目审批中的交易成本
房地产行业在很多权力部门眼里还是一块“肥肉”，大家都想沾点“油水”，项目审批环节太多也是我们计划经济体制留下的后遗症之一。开发企业在公章部门来回奔波，不仅降低了效率，还增加了很多“跑部钱”，而这些交易成本也包含在了楼盘价格中。
投标中的交易成本
在管理不善的建筑市场，“黑白合同”已经成为公开的秘密。所谓“黑合同”，是指在工程招标过程中，建设单位在公开签订的合同(“白合同”)之外，私下与中标单位签订合同，迫使中标单位提前以资承包，压低工程造价。此外，工程转包、“经纪人”浑水摸鱼等问题也十分严重，招投标过程也是滋生腐败的温床。
项目成本管理中的交易成本
监理、咨询、评估部门作为房地产市场的重要组成部分，在工程造价的形成过程中发挥了至关重要的作用。但是我们的成本管理有很多漏洞。预决算审计人员素质参差不齐，监督体系难以操作。这样的决算必然与工程的实际造价有出入。事实上，在开发建设项目中，我们只重视工程质量的监督，而忽视了成本的监督。只有设计出切实可行的造价编制和审核程序，科学全面的监督体系，完善激励机制和监督机制，才能保证工程造价的公平合理和建筑市场的健康规范。
与媒体相关的交易成本
媒体是提供房地产交易信息的主要工具。疯狂的房地产广告，说到底是开发商在为业主烧钱，而媒体更热衷于概念炒作。从“奥运”概念到“世博”概念，从“亲水景观”概念到“别墅豪宅”概念，每一轮炒作都推高了房价。当然有合理的概念促销，但我们更需要的是真实可信的房产交易信息。在巨额广告费的诱惑下，一些媒体不惜出卖版面，大肆吹嘘。最终，昂贵的交易成本带来了虚假的繁荣，这对房地产是致命的。因此，我们需要一种制度安排来保护业主的利益，也保护房地产的未来。
我们应该理性看待房地产市场的各种问题。目前，我国房地产市场住房市场化进程的加快与制度建设的滞后之间存在矛盾，这就要求我们保持制度安排的科学性、合理性、适用性和可行性。只有这样，才能预防和解决房地产市场的诸多问题，尤其是价格问题，只有这样，中国房地产才能走向辉煌！
参考资料:
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3.万，王红，日本房地产泡沫成因分析及对中国的借鉴[J]，中国房地产金融，2003(5)
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