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关键词:商业地产；投资风险；预防策略
一、商业地产概述
(一)商业地产的概念
房地产按用途可分为住宅地产、工业地产和商业地产。顾名思义，商业地产主要用于商业运营，包括各种零售、批发、休闲、餐饮、娱乐等经营用途。商业地产形式多样，主要包括批发市场、购物中心、专业市场、品牌店、酒店、休闲商业地产和底层住宅商铺。工业园区一般不归为商业地产。
(二)中国商业地产的发展
随着整个房地产行业的快速发展，中国的商业地产也逐渐发展起来。1998之前，受国家政策、市场环境等因素影响，商业地产发展较为缓慢。比较有代表性的商业地产建设项目有广州天河城、北京新世纪中心、东方广场等。1990后，特别是21世纪初以来，随着改革开放的深入和市场经济体制的不断完善，商业地产进入了快速发展时期，尤其是商业地产竣工面积持续快速增长。
然而，随着商业地产的快速发展，其投资风险也不断显现，成为房地产企业生存和发展的主要威胁。我国商业地产的经营还处于发展的初级阶段，开发模式主要是“分割销售、售后包租”。建设完成后，将出售全部或部分分割的路面产权。但相关统计数据显示，商业地产的销售面积仅占竣工面积的50-60%，大量待售物业空置，导致商业地产空置率很高，导致房地产开发企业投资巨大。
二。商业地产投资的风险类别
政治风险
1政策风险
政策风险是由于国家政策对商业地产发展的预期变化而导致的经济利益损失。房地产业作为一个国家最重要的固定资产投资，与国家的宏观经济政策密切相关。国家会通过房地产相关政策的调整来调整宏观经济运行，包括产业政策、土地政策、税收政策等。比如在产业政策方面，近年来国家陆续出台鼓励和支持保障房和廉租房建设的政策，这必然会改变房地产行业的内部结构，大量资金会投入到国家政策支持的保障房和廉租房建设中，一定程度上会影响商业地产的发展。
2.城市规划风险
由于我国城市规划的不完善，以及一些地方政府对政绩和形象工程的追求，近年来我国部分城市商业地产布局不合理、过热。据统计，截至目前，全国县级以上城市商业街超过3000条，部分地级及县级城市新建商业街显性空置率达到15%，隐性空置率超过20%。另一方面，商业地产的建设运营周期长，这期间城市规划的变化会导致项目彻底破产，大部分建设成本无法收回，所以很多项目只能放弃。
经济风险
1.市场供求风险
商业地产的市场供求风险是市场供求失衡带来的风险。主要表现在以下两个方面:一是商业地产供给过多，供过于求导致大量空置地产。主要原因是近年来随着我国房地产业的快速发展，在利益的驱动下，大量资金投入房地产业，商业地产建设规模迅速增长，已经超过了社会经济发展水平和居民消费水平。另一方面，已建成的商业地产项目不能满足市场的要求，市场的结构性矛盾突出。已建成的商业地产项目在区位、规模、结构等方面与商户需求不符，无法满足商户的经营要求。产生这种风险的原因是开发商没有实现完善的商业计划，没有根据市场需求开发项目，而是非理性地先开发后招商，必然导致市场结构性矛盾突出，严重的市场供求风险将直接导致房地产企业的经济损失。
2.融资风险
商业地产的融资风险主要是利率风险，即银行贷款利率变化给房地产企业带来的风险。由于我国目前资本市场的不完善发展和传统投资观念的影响，房地产企业被限制使用股票、债券等直接融资方式，只能大量向银行借款。据统计，在中国的房地产企业中，大部分企业对银行信贷的依赖程度约为70%-80%。对于商业地产项目来说，项目资金回收期比住宅地产更长，所以受利率变化的影响更大。利率是国家调节宏观经济的重要指标。从2001到2008年，国家调整五年期以上贷款利率多达18次(如图1)。仅2007年就加息6次，累计涨幅超过10%，这将大大增加巨额贷款生产企业的融资成本。
(三)开发商自身经营能力的风险
商业地产行业横跨两个领域:房地产行业和商业运营。不仅在经营管理的后期要进行有效的商业经营管理，在建设开发的前期也要进行充分的商业策划，进行有效的招商活动。而我国大多数商业地产企业以住宅地产为主，缺乏商业运营管理的人才和经验，套用住宅地产的开发模式，未能开展有效的商业策划和招商活动，项目建成后直接出售产权或出租。出售产权虽然可以快速回笼资金，但现金流中断，不符合商业地产建设的初衷和企业效益最大化；由于缺乏商业运营经验，商业地产出租管理混乱，容易激发与商户的矛盾，严重影响企业利益。
三、商业地产投资风险防范策略
(一)符合国家政策和城市总体规划，规避政治风险。
房地产企业要时刻关注国家宏观政策的变化，包括产业政策、土地政策、税收政策等，根据政策合理调整业务的内容、经营方式和区位选择。比如，可以利用城市高新区建设商业地产的税收优惠政策，调整企业建设项目的选址，以获得税收优惠。
如上所述，城市规划的风险对企业影响很大。因此，房地产企业在新项目开工前不仅要符合城市发展规划，还要根据城市发展规划确定商业地产项目的位置、定位、规模、档次，做好充分的市场调查，对项目所在区域的人流、竞争、周边商业环境、交通状况等进行全面的调查研究。如果调查结果显示城市规划不合理，企业开发商业地产项目无利可图。
(二)加强对市场供求风险和融资风险的控制。
1.根据市场需求规避市场供求风险。
针对商业地产市场供需风险的两个原因，要做好以下两点。一是根据市场需求，合理安排建设规模和类型。由于商业地产的建设运营时间较长，上述安排应在充分调研和合理预测的基础上具有前瞻性。比如，由于国家政策的调整，未来几年将会建设大量的经济适用房和廉租房，这必然会对商业地产产生影响。因此，需要适当减少商业地产的建设，以避免供应过剩的风险。另一方面，商业地产项目成功的关键在于后期商业管理运营的效果，而后期商业管理运营的效果取决于项目开发前是否有完善的商业计划书。只有精心规划项目选址、业态定位和项目设计，根据商户的业态和位置需求进行建设，才能顺利进行后期的管理和运营，商户才能实现其预期的经济效益，既避免了与商户的冲突，又能从房产升值中获得更大的利润。
2.拓展融资渠道，防范融资风险。
为防止融资风险中利率变化带来的成本增加，一方面可以通过固定利率贷款锁定项目成本，但根本解决之道在于大力开拓融资渠道，提高自有资金比例，增强企业抗风险能力。既要完善公司治理结构，争取上市融资或发行公司债券，也要引进外资，扩大外资在企业资本总额中的比重。通过以上措施，可以减少对银行贷款的依赖，不仅可以有效防范贷款利率风险，还可以通过上市或引进外资提高企业管理水平，借鉴国外房地产企业的先进经验，促进企业的长远发展。
(三)加强商业地产的管理和运营，防范开发商自身经营能力的风险。
商业地产的开发与其他类型地产的最大区别在于项目建成后的管理运营阶段，因为项目成本补偿和利润获取都是在这个阶段实现的，所以管理运营阶段就成为了商业地产开发中至关重要的阶段。研究国内很多商业地产项目可以发现，开发项目的失败大多源于商业管理和运营的缺失或不成熟。在商业地产的开发中，可以考虑以下策略来防范开发商自身经营能力的风险。
1.树立房地产企业管理和运营的理念。
商业地产建设项目的竣工是商业运营管理的基础，而不是整个项目的结束。商业地产的增值依赖于后期的商业管理运营而不仅仅是产权的出售。因此，国内房地产企业应改变应用住宅地产的商业模式，树立房地产商业管理运营的理念，在项目建成后通过有效的商业管理运营沉淀到房地产项目中。
2.增加人才库，改善管理和运营。
商业地产的管理和运营涉及房地产开发和商业运营，需要具备这两个领域专业知识和实践经验的人才来进行项目合理的商业策划和招商活动。房地产企业可以联合高校，根据企业对管理者的素质要求设计培训方案，培养企业需要的人才。
3.统一商业主题，树立商业品牌。
一个商业地产项目会有各种业态。现代商业地产经营管理的本质是将松散的经营单元和各种业态统一为一个商业主题，最终建立消费者认可的商业品牌。根据各区域的消费水平、消费结构、消费环境、项目运营规模，通过对项目内商户的统一招商和物业管理，实现项目运营的精准定位，发挥一体化的优势，避免商铺间定位不均、形象难以统一的弊端。在商业主题统一的情况下，通过引入主力店和品牌店，在主力店和品牌店的影响和带动下，逐步建立项目的商业品牌。
参考资料:
[1]王。新时期中国商业地产发展模式研究[J].建筑经济，2007，(07)。
[2]李翔。商业地产项目投资风险分析与研究[D].重庆大学，2008
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[4]高松。商业地产企业如何构建核心竞争力[J].辽宁经济，2009，(05)。
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