物业环境管理论文
物权法的制定是中国的一件大事，关系到每个公民的切身利益。其中，建筑物所有权及相关产权的界定与物业管理密切相关。其意义在于，她从法律层面界定了建筑物区分所有权的三项权利，即区分建筑物所有专有部分的专有权利、区分所有建筑物与其部分的权利、建筑物所有权人的管理权。这为建立物业管理法律制度奠定了重要基础。物权法出台后。《物业管理条例》等相关法律法规将依据《物权法》不断完善关于物业管理的规定。
一、物权法引起物业管理变革的主要内容
总体来看，物权法中的建筑物区分所有权基本延续了物业管理条例的规定，但部分内容发生了重大变化，主要表现在以下几个方面:
1，明确规定了确定业主投票权的方式和法案通过的双重多数原则。
《物业管理条例》规定了业主有投票权，但对确定业主投票权的方式没有强制性要求。投票权的确定方式由业主大会议事规则规定。为保证首次业主大会会议的召开，各地人大及常委会在其地方性法规中规定了首次业主大会的投票权，一般以户或套为单位并结合建筑建筑面积计算，还对单个业主的投票权上限进行了限制。对此，《物权法》并没有采用《物业管理条例》中分权的方案，而是统一规定确定业主投票权的方式是建筑面积与人数相结合，业主决定的事项应当以双重多数通过，既要有占总建筑面积过半数的业主同意，又要有占总人数过半数的业主同意。
根据《物业管理条例》规定，普通议案需要物业管理区域内持有1/2以上表决权的业主参与，特殊议案必须由业主所持表决权的2/3以上通过，所以理论上普通议案可以由全体业主所持表决权的1/4以上通过。《物权法》规定了双重多数原则。普通法案的通过，需要占总建筑面积过半数且人数过半数的业主同意。专项法案的通过，需要占总建筑面积三分之二以上、总人数三分之二以上的业主同意。业主大会决议的双重多数原则是为了平衡大业主和小业主的利益，避免大业主垄断业主大会，但也会增加业主大会通过决议的难度。
2.在建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应首先满足业主的需求。
物业管理中停车管理的矛盾日益突出，物业管理条例中没有相关条款可以作为管理的指导意见，而《物权法》规定“为滞车规划的停车位、车库应当首先满足建筑区划内业主的需求。在建筑分区内，为停滞车辆规划的停车位和车库的所有权应由双方通过出售、赠送或出租的方式达成一致。占用业主所有的道路或者其他场地停放汽车的停车位，属于业主所有。”明确了车位、车库应首先满足业主需求的原则，为停车管理相关法律法规的修订和完善提供了依据和方向。
3.把房子改成营业用房，需要有意向的业主同意。
《物权法》规定“业主不得违反法律、法规和管理规约将房屋改为经营性用房。业主将住宅变更为经营性使用的，除符合法律法规和管理规约外，还应当经有利害关系的业主同意。”。行政法规对房屋的使用有严格的限制，住宅房屋改造为非住宅房屋需要相关部门审批。但是，即使“住改非”已经通过了行政部门的审批，物权法仍然试图从民法的角度进行二级限制，要求“住改非”必须征得有利害关系的业主同意，这为普通业主多了一层保护，有利于避免因行政失误损害其他业主的利益。
4.业主大会已经取得诉讼主体资格。
《物业管理条例》属于立法权限，没有提到诉讼主体资格。业主委员会的主体资格得到了最高人民法院[2002]民利字第46号批复的确认。关于业主大会和业主个人的诉讼主体，法学界普遍认为，业主大会不具有诉讼主体资格，不可能以自己的名义进行诉讼。司法实践中，似乎没有法院允许业主大会进行诉讼的案例。
《物权法》规定，“对任意倾倒垃圾、排放污染物或者噪声、违章饲养动物、违章搭建、占用通道、拒交物业费等损害他人合法权益的行为，业主大会、业主委员会有权依照法律、法规和管理规定，要求行为人停止侵害、排除危险、排除妨碍、赔偿损失。业主对侵犯其合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。”“业主大会或者业主委员会作出的决定侵犯业主合法权益的，被侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”，赋予了业主大会诉讼主体资格。
二、物权法对物业管理的现实影响
1，物业管理意识和行为的影响
对于行政部门来说，《物权法》对相关物权要件的法律解释，使其行政行为有了明确的法律依据。在行政行为和执法过程中，理顺相关主体之间的关系，摆正自己的位置，明确自己的责任，可以克服责任不清、管理缺位、过度干预物业管理市场活动等弊端。《物权法》对其产权进行了明确界定，使其在物业管理过程中的维权意识得到了很好的引导和支持，有助于业主树立正确的维权意识，依法处理与开发商、物业管理企业、业主的法律地位关系。正式颁布后，将从根本上改变今天物业管理业主之间的诸多关系和矛盾。对于物业管理企业而言，上述《物权法》中物业管理法律法规的重大变化，将促使物业管理企业及时调整具体经营行为，以适应法律环境的变化。更重要的是，物业管理企业改变了经营理念和生产意识。这种变化源于对《物权法》相关内容的深入研究和判断，及其给物业管理市场带来的变化，将对企业的市场定位、经营策略、服务产品定位产生一定的影响。
2、物业管理法律法规的影响
现有的与物业管理相关的法律法规将根据《物权法》进行大规模的修订和更新。《物权法》作为物业管理中的一项基本法律制度，在正式颁布后势必会进行清理，并根据《物权法》的规定进行大规模的修改和更新，对相互矛盾的条款进行修改，将新的制度纳入法律法规中，以完善相关的具体内容，使其更具操作性。比如如何召开第一次业主大会，车库能否由小区业主以外的其他人出售等问题，都有可能通过配套法律法规的修改和更新来解决，最终形成协调、统一、完整的物业管理法律体系。
3、物业管理业态的影响。
委托物业管理企业管理的模式仍将是物业管理业态的主流。《物权法》规定了三种物业管理模式，一是业主自己管理，二是物业管理企业委托管理，三是其他管理人委托管理。两种新模式的具体形式需要配套法律法规进一步明确。从可行性来看，“业主自管”模式很可能是业主大会或业主委员会直接聘请专业服务公司提供保安、保洁、绿化等专项服务，而“委托其他管理人管理”模式中的“其他管理人”很可能是指具有专业资质的注册物业管理人。这两种新模式的出现对物业管理市场的健康发展有积极意义，但并不能真正成为商业业态的主流。前一种模式存在专业知识欠缺、监督机制先天不足等缺点，后一种模式成为管理者嘲讽风险能力的最大软肋。当然，虽然物业管理公司有专业的知识和技能，有足够的能力控制和监督特服公司，有足够的能力抗风险和赔偿，但对于一些小规模的楼盘，由于物业收费标准的限制，没有规模效益，如果物业管理公司来做，必然会亏损，但通过第一种模式或第三种模式，可以节省一些费用，监管也更容易，更适合管理。
《物权法》颁布后，为应对物业管理市场业态的变化、各类专业组织的介入和业主诉讼维权力度的加大，物业管理人员应不断提高专业素质和综合素质，以优质服务为基础，严格遵守法律法规，积极面对和解决物业管理中的新矛盾和新问题。
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