网络预售问题分析报告

给某人一篇类似的文章！房地产业税收管理中存在的问题及对策。房地产业税收管理存在的主要问题1。房地产行业企业纳税意识不强。目前，房地产行业的大多数企业都是由地方政府通过招商引资来经营的。这些企业曲解地方优惠政策，有的甚至认为自己是招商引资的企业，理应在税收上得到优惠和“照顾”。一些房地产开发企业对其纳税义务和相关税收政策不明确，特别是对房屋预付款、房屋按揭付款、代收货款等特殊税收政策不明确。以高唐县为例，该县共有7家房地产开发企业，其中只有1家是高唐本地企业，其余均为招商引资的外地企业。这些企业在高唐的累计经营期已超过180天，应按规定到国税部门办理税务登记手续。但除了当地一家企业外，没有一家主动到国税部门办理税务登记手续。2.房地产企业财务核算不完善。第一，金融体系混乱。账目不全，有的甚至根本没有账目。第二，收益不真实。部分房地产开发企业采取预售房屋的形式。因为没有开具正规发票，预付款长期挂在账上，没有收入，有的甚至无账可查。第三是虚成本。由于建设周期长，大多数房地产企业没有及时与建安施工企业结算，成本核算没有严格执行权责发生制，遵循配比原则。他们中的一些人仍然付同样多的钱。对于未销售的地区，收入未转移但提前收取了成本，导致收入与成本不匹配，无法核实其真实成本，真实反映企业损益。他们中的一些人根据预期的数量开具收据，导致成本膨胀。同时存在大量违规凭证或无凭证的情况。3.房地产行业流动性很大。流动性强是房地产行业的同一个特点。目前高唐的6家外地房地产开发公司都是外地常住经营户，往往以回总公司收税为由，不愿意接受经营地税务机关的管理。但根据国家政策规定，均不符合返回总公司征收税款的条件，且其在高唐的累计经营期已超过180天，应由经营地税务机关管理。流动性强的特点给税收管理带来一定的难度，稍有松动，容易形成漏税。4、容易造成其他逃税行为。很多房地产开发企业的供应商没有固定的经营场所、营业执照和税务登记证，开具假发票行为严重，经营行为隐蔽，流动性大。如果房地产行业税收管理不到位，这些供应商就有机会偷税漏税，造成国家税收流失。5.发票管理相对薄弱。多数房地产开发企业在收取预售房款时，使用白条或收据收款，有的使用建材发票抵扣销售款，导致收入体外循环，导致发票管理未能有效发挥税控效果。6.税务管理人员的素质有待提高。房地产行业是一个新兴行业，由于房地产市场不规范，涉及的税收问题比较复杂，房地产行业的税收管理政策性很强，对管理者的综合专业素质要求较高。管理者不仅要全面掌握房地产行业的税收政策，还要熟悉国家其他关于房地产权属的政策。受传统“两税”的影响，所得税分享制度改革后，国税人员在所得税管理方面存在不足。另外，房地产行业是新兴行业，基层税务人员接触不多，有些觉得管理上有不足。7.税收管理的外部环境有待改善。虽然新《税收征管法》对相关部门的税收协调和税收保护职能作出了明确的法律规定，但现实中由于部门利益的原因，部门之间的配合较弱，税收协调和税收保护的组织不健全，管理难度较大。此外，根据调查，一些地方政府部门不能正确认识税源节约与依法治税的关系，在支持税务部门依法开展工作方面做得不够，也在一定程度上影响了房地产行业税收管理的实际效果。二、规范房地产业税收管理的对策1、优化服务、加强税收政策宣传和财务会计指导。一是通过发放宣传资料和宣传册、在新闻媒体和税务网站开设宣传栏、举办专题培训班等方式，将国家房地产政策特别是相关税收政策传达给各企业负责人、财务人员和税务人员。二是主动深入企业宣传相关政策，了解企业生产经营情况，帮助完善财务制度，规范财务核算，降低房地产行业企业税务风险。还可以设立招商引资绿色通道，优先为外地房地产企业办理相关手续。第三，经常向地方政府汇报，做房地产税收管理专题报告，向相关领导宣讲房地产税收政策，帮助分析和规范房地产行业税收管理对地方经济发展的促进作用，最大限度地争取地方政府的支持。通过依法开展热情、规范的纳税服务，提高企业自觉纳税的自觉性，使企业熟练掌握税收知识和税收管理技能，营造诚信的良好经济税收环境，赢得地方政府、社会各界特别是房地产开发企业的理解和配合，留住外商。2.加强培训，提高税务管理人员素质。结合税收形势的发展变化，加强对房地产业税务人员有关税收政策、国家其他政策、生产经营、财务管理、征管技能等方面的知识培训，提高其理论水平和征管技能。3、有针对性地采取核定征收方式。对财务核算不健全、税基不真实、收入总额和成本费用不能正确核算、不能向主管税务机关提供真实、准确、完整的纳税信息的纳税人，可以采取核定征收管理方式，包括定额征收和核定征收。对联户和承包户应按同行业同规模从高征收。在具体操作中，可以按照核定的应税所得率确定应纳税所得额，以商品建筑面积乘以市场价核定应税营业额。4.提高房地产领域税收管理的信息化水平。CTAIS等计算机技术和软件全面应用于房地产税收管理，包括税务登记、纳税申报、税收征收、发票管理、税源监控、税源分析、信息交换、信息采集等环节。通过全面科学采集各类信息，努力实现房地产行业登记管理的及时性、纳税申报的准确性、税源监控的有效性和行业管理的规范性。5、探索实施户籍管理措施。每一个房地产开发项目都可以作为一个纳税企业来管理。考虑到挂靠户、包工头、私人开发商目前只是收取管理费的“影子公司”，需要加强建安公司、项目工程、分项工程三级管理，建立健全单项工程档案管理。6.加强重点监控和检查。重点检查以换地、换地或私下交易等形式从事经营开发的无照户、联户、承包户、经营户，同时做好房地产行业专项检查，堵塞漏洞。可以采取拉网式清查方式，一个房产一个清理；不接受依法治税或偷税漏税情节严重、造成恶劣影响的，将予以严厉打击并公开曝光，起到打击和震慑房地产行业税收流失的作用。7.加强发票管理。结合国税部门和地税部门开展的发票双奖活动，认真落实综合开票制度，规范房地产开发企业在生产经营过程中取得和使用的发票，确保其合法性和真实性，充分发挥以票控税的基础作用，管理发票预收账款。8.加强部门合作，实行综合治税。房地产开发涉及面很广，有时会涉及很多方面和部门的利益。房地产开发行业的特殊性对加强部门协作、完善税收协调和税收保障网络、开展社会综合税收管理提出了更高的要求。建议在原有税收协保机构的基础上，各乡镇政府、县级部门、企事业单位、行政村、居委会指定一名综合治税信息员，公安、法等部门发挥作用，为综合治税保驾护航，形成以税收协保、涉税信息提供为主要内容的社会综合治税网络。严格管理纳税人登记。建立工商、国税、地税、技术监督等部门的工作联系和信息共享制度，进一步明确工商、技术监督等部门的信息传递要求，加强源头管控，确保经营户及时办理税务登记，及时纳入正常管理；财政、计划、经贸、建设等部门应及时向税务机关提供房产和各种建设项目的信息。施工企业必须依法开具和使用发票，否则房地产开发企业不得与其结算工程款。

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