谈半个月评论文章
三年前，第一套住宅“按房屋使用面积交易”
这份引起公众关注的《住宅项目规范》已经是第三次向公众征求意见了。根据日程安排，本次反馈的截止日期为2022年3月28日。
据新华社电受住房和城乡建设部委托，中国建筑科学研究院有限公司在现行住宅建筑规范2016的基础上，牵头起草了《住宅工程规范》。中国建筑科学研究院有限公司组织14国内建筑设计、施工、科研、高校等单位组成起草组。经过两年多的调研和编制，《住宅项目规范(征求意见稿)》已经完成。2019 2月18日，包括本规范在内的38项工程施工规范公开征求社会意见。
《住宅工程规范(征求意见稿)》发布后，第2.4.6条“住宅应当以套内建筑面积进行交易”引起广泛关注。
这也是住建部第一次在官方文件中明确提出房屋要与套内面积进行交易。
在这份征求意见稿末尾所附的起草说明中提到，“住宅应当按照套内使用面积进行交易”是居民关注的焦点，关系到每一个住宅使用人的切身利益。目前我国住宅主要以建筑面积为基础进行交易，会导致同一项目建筑面积相同但内部使用面积不同的问题，从而加剧“公摊面积伤人”的矛盾。
2065438+2009年2月24日，新华社发表了一篇题为《权威专家回应住宅应以套内建筑面积交易》的文章。文章引用中国建筑科学研究院有限公司相关负责人的话说，提出了“住宅应以套内建筑面积进行交易”。在《规范》起草过程中，调研了国际国内住宅面积计算惯例，按照套内建筑面积计算是国际通行做法。
专家解释，征求意见稿中按照套房使用面积统一计算住宅交易面积的做法，主要解决了两个问题:一是解决了家庭使用面积不同但套房使用面积相同的问题。由于我国地域差异大，住宅结构类型多等因素，住宅墙体厚度不同，导致建筑面积相同，但套房内实际使用面积不同。二是解决家庭使用面积不透明的问题。根据套房的使用面积，便于居民自行测算，实现“所见即所得”。
新规范中没有相关条款。
在最新版的《住宅工程规范》征求意见稿中写道，为适应国际技术法规和技术标准，2016年以来，住建部陆续出台《关于深化工程建设标准化改革的意见》等文件，提出政府制定强制性标准、社会组织制定自愿性标准的远期目标。明确了将现行标准中零散的强制性条文逐步替换为全文强制性工程建设规范的改革任务，逐步形成由法律、行政法规、部门规章中的技术条文和全文强制性工程建设规范组成的“技术法规”体系。制定《住宅工程规范》是为了促进住宅建设高质量发展，保障居民基本住房条件和居住环境。
但“住宅应当按照套内建筑面积进行交易”的说法，只出现在第一个公开征求意见的《住宅工程规范》中。
2065 438+09月10日，住房和城乡建设部办公厅第二次发函，就《住宅工程规范》等住房和城乡建设领域强制性工程建设规范全文征求意见。
报纸翻了翻《住宅工程规范》第二稿，没有发现“住宅建筑应当以套内建筑面积进行交易”的字样。
该报注意到，在2022年3月15日发布的《住宅项目规范》公开征求意见稿中，并未提及“住宅应当以套内使用面积进行交易”。
在第一版征求意见稿中，2.4章“使用和维护”共包含6条，而最新版中的2.3章“使用和维护”被列为9条，涉及住宅建筑使用中的规范问题。其中，针对当前住宅安装电梯等热点问题，增加了“既有住宅安装电梯，应当允许在按照有关规定充分协商的情况下，适当降低相邻住宅日照标准”的条款，但未出现室内面积交易的相关条款。
“取消公摊面积”在全国两会上再次引起关注。
值得一提的是，今年两会期间，政协委员洪阳提到，在商品房销售中加入公摊面积，在中国是一种普遍现象。但公摊面积和公摊面积都是一头雾水，开发商只能“瞎说”，业主无权抗辩。
一般来说，共用建筑面积是指整栋楼的公共部位的建筑面积，由整栋楼的产权人共用，主要包括:电梯井、管道井、楼梯间、垃圾滑道、配电室、设备间、公共大厅、过道、值班门卫室等。，以及整个建筑的公共服务用房和管理用房的面积。
但洪洋提到，从来没有专业机构在业主或第三方专业机构的监督下测量过每户的公摊面积，也没有业主测量过自己房子的公摊面积。公摊面积是看不见摸不着的，但老百姓为此承担了很高的成本。公摊面积的划分没有统一的标准。哪些区域属于公摊面积，哪些不是，有没有重复收费？只能由开发商决定。
在洪阳看来，公摊面积也衍生出了一系列不合理的收费，比如物业费、供暖费等，都是按照公摊面积收费的。在房子的寿命期间，几十年的积累又是一笔巨大的委屈支出。
为此，洪阳建议国家取消公摊面积，将实际公摊面积成本计入实用面积。让老百姓明白，要放心交钱，放心买房。同时，他们也将解决业主和开发商之间的许多矛盾和纠纷，促进社会和谐。
同时，半月谈发表的评论指出，要探索用套内面积代替建筑面积进行定价，挤出公摊面积的“水分”。从宏观角度看，这可以使房地产市场统计更加科学，更加真实地反映现阶段人民群众的生活状况，更加敏锐地揭示市场行情的变化，为房地产税征收创造更加有利的条件，为政府出台房地产市场调控措施提供更加有价值的数据参考。
上述文章认为，取消公摊面积，尤其意味着杜绝其相关问题和漏洞，从源头上避免大量矛盾纠纷，确保市场交易更加公平透明。当然，试图一夜之间取消公摊面积是不现实的。毕竟房产交易和持有的整个过程是一个庞大的系统，需要一个转化的过程，涉及到很多既得利益者。因此，需要克服诸多障碍，循序渐进，逐步推进以套内面积为基础的房屋销售模式。在过渡阶段，相关部门可以努力明确公摊面积的范围和标准，实现源头管理，加强全过程监管，及时堵塞漏洞。