房地产论文有哪些好的选题和建议？如何写好？
关键词加息，房地产价格直接影响间接影响
2065 438+00 10 10月20日，中国人民银行上调金融机构一年期及以上存贷款利率0.25个百分点。至此，一年期存贷款利率分别上浮至2.50%和5.56%，五年期以上贷款基准利率达到6.14%。对于央行连续加息的举措，有人说是针对房地产市场。有人说其初衷不是针对房地产市场。其实对于广大购房者、投机者、房地产商来说，初衷并不重要。重要的是利率会对房地产价格产生什么影响，如何影响，可能影响的程度。
第一，利率上升对房地产价格的直接影响
房地产价格是房地产市场的集中表现。用于房地产开发的主要资金大部分来自银行贷款，利率直接影响房地产开发的成本和利润。利率的变化作为一个外部因素，必然会对资金投入巨大的房地产投资产生重大影响。因此，利率的变化可以对房地产价格起到一定的调节作用。
1.利率上升通过抑制房地产投资来影响房价。(1)增加了房地产投资的机会成本。利率反映了房地产投资的机会成本水平。利率上升增加了房地产投资的机会成本，因此在存贷款利率双双上升的情况下，会在一定程度上抑制房地产投资。相反，如果银行利率较低，说明房地产投资的机会成本较小，进而刺激房地产的投资。因此，银行利率的上升增加了房地产投资的机会成本，从而最终抑制了房地产投资。(2)抑制房地产投资者的投资。对于普通购房者来说，他们购买的主要目的是改善居住条件。利率上升后，这类购房者的还款额肯定会增加，但增加的贷款额非常有限。就目前的利率水平而言，对购房者的实质性影响不大，不足以影响买房自住的主流购买力。迫切需要改善住房条件和生活质量的人也会在市场上寻求经济适用房，利率上升对其抑制作用不大。对于房子投机者来说，利率上升后，他们的融资成本增加，这改变了他们对房地产价格的预期。房价涨幅必须极高，才能保证收回投资本金。更何况，由于继续加息的预期对房地产泡沫有抑制作用，投机者很容易改变对房价走势的预期，进而改变资金投入。如果他们因为房价下跌的预期而大量退出房地产投资，就会导致大量的房地产空置，影响房地产的供求变化，进而导致房价的变化。对于开发商来说，贷款利率的上升使得开发商面临市场风险。首先，对于投资者来说，贷款利率的提高导致房地产投资的融资成本增加，相当于投资利润减少。这很可能导致投资者转移投资方向，减少对房地产的投资。其次，利率上升导致人们对房地产购买力下降，导致房地产市场有效需求下降，进而导致房地产价格下降，导致房地产开发企业不能及时回笼资金，开发成本增加，利润减少甚至亏损，这将使房地产行业开始新一轮的结构性改革和调整。
2.利率上升通过房地产开发商的行为选择影响房价。受房地产商行为选择的影响，加息后会出现完全不同的情况。贷款利率的上升增加了房地产开发商的利息成本。承担这些新增利息成本只有两种可能:一种是房地产开发商自己承担。这样，财务成本的增加可能会迫使开发商考虑缩短房地产开发的周转期，通过提高房地产变现速度来消化利率上升带来的成本增加。在开发商承担增加的成本的情况下，为了吸收这部分成本，需要加快楼盘的周转，供应量也会相应增加。如果价格不变，有效需求不足，房地产闲置，开发商为了回收资金必然降价，消费者受益。但随之而来的是开发商利润的减少，部分开发商退出行业。另一种是将新的利息成本和风险转移给购房者，通过提高房地产价格来转移新的利息成本，以弥补贷款利率上升带来的利润损失。在这种情况下，房地产价格不仅不会下跌，反而会继续上涨。这与我们“贷款利率上升降低购房者对房地产的需求，导致房地产价格下降”的理论推断相反。2004年，央行将贷款利率上调了0.27个百分点。利率提高，土地、建材行业等与房地产关联度高的企业成本增加，房地产成本增加，进一步推动房价上涨。
不难看出，国家通过提高银行利率，提高了房地产开发的融资成本。房地产开发商如果“消化”新增成本，必然会采取“薄利多销”的量化策略，增加房地产的供给，影响房地产供求关系的变化，进而导致房价下跌。在成熟或竞争的市场条件下，房价最终是由供求关系而不是供给方的成本决定的，即上涨的开发成本很难直接传导到房价上。但对于现阶段的中国房地产市场来说，这种情况不太可能出现。相反，如果房地产开发商拒绝为新增成本“买单”，为了保证投资本金的回收，就必须推高房价的涨幅，而地方政府为了一定的利益也会为高房价推波助澜，所以房价在一定时期内还会继续上涨。第二，利率上升对房地产价格的间接影响
利率是贷款资本使用的报酬，所以利率的升降对金融资本的影响很大。在开放的金融市场中，利率的变化会改变外汇市场和证券市场的资金流向，进而影响资金向行业的流入。
1，利率上升通过外汇市场进而影响房价。在其他条件不变的前提下，一国货币利率的上升会吸引外部金融资本的流入，形成外汇市场对该国货币的需求，推动高息货币汇率上升。当代国际金融市场存在大量国际热钱，这些热钱对利率的变化极其敏感，这些国际资金的流入会推动人民币汇率的上升。人民币升值意味着中国经济状况良好，可以创造更多的投资机会，有更高的回报。外国投资者将预期人民币继续升值，大量短期投机资金将涌入中国，房地产市场无疑将成为这些资金的集中地。特别是中国放宽房地产市场外资限制后，大量外资将通过各种渠道涌入中国房地产市场，这将增加对房地产的需求预期，使房地产的需求曲线向外移动。相关资料显示，当房价上涨5%，人民币升值5%时，境外投资者的投资收益将增加10.3%；当房价上涨15%，人民币升值5%时，外国投资者的投资回报率增加20.8%；当房价上涨15%，人民币升值15%时，外国投资者的收益率提高到32.3%。目前，海外“热钱”最有可能对国内房地产行业产生重要影响。如果人民币持续升值或保持良好的升值预期，根据资本的逐利本性，大量“热钱”将进入中国的房地产市场，推高中国的房地产价格。
2.利率上升通过证券市场影响房价。一方面，证券价格和利率之间存在一定的依赖性。利率上升会提高证券价格，降低利润，使房地产开发商的直接融资成本过高，无法得到直接融资的有效支持，从而限制房地产开发商从证券市场获得资金支持的能力，减少房地产的供给。另一方面，随着利率的上升，从事证券投资的投资者利润日益减少，他们会将闲置资金转移到有升值潜力的领域，房地产就是他们的“潜力股”。房地产作为不动产，价值相对稳定，一般不会贬值。特别是随着中国经济的快速发展，人们对房地产价值的预期只会上升而不会下降，投资者会选择将资金投入房地产市场，这将加强对房地产的投机，增加对房地产的需求，间接推动房地产价格的上涨。这两种力量通过作用于房地产市场的供需双方来影响房价。
理论上，央行加息可以降低房地产价格。但是，影响房地产市场价格的因素很多。利率只是影响房地产价格的一个因素。在其他条件不变的情况下，利率上升可以增加房地产开发商的成本，从而影响供求关系，可能导致房价下降。但价格并不完全是由成本决定的，而是由供需双方的力量决定的，所以利率的上升能否抑制房地产价格的上涨，或者能在多大程度上影响房地产市场价格，还不确定。上面我们只讨论了央行加息对房地产价格的影响，没有讨论其他因素对房地产需求价格的影响以及加息对房地产供给价格的影响。特别是在我国当前经济增长的速度、方式和区域发展战略的影响下，导致发达地区和城市经济快速增长，人口不断增长，城市空间不断增长，最终将导致住房需求和住房存量的上升。因此，央行能否通过加息来抑制房地产价格的上涨，很难得出一个全面的结论。