中国房地产市场的发展趋势和管理导向是什么？
本文核心数据:中国房地产行业发展历史，中国房地产行业关键政策汇总，全国商品房销售面积和金额，产业链各环节市场份额比例。
工业概况
1，定义
房地产业是指以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理、维修、装修和服务的综合性行业，是一个先导性、基础性、带动性、风险性行业。根据用途不同，主要分为住宅地产、商业地产和工业地产。住宅不动产是指用于居住的不动产，包括普通住宅、公寓、别墅等不动产形态；商业地产通常是指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形态；产业地产是指以产业为依托，以房地产为载体，实现土地整体开发经营，建设产、学、研产业集群，帮助政府改善区域环境，提升区域竞争力的一种新型地产形式。
2.产业链分析:产业链环节市场巨大。
随着中国房地产业的快速发展，在带动一个城市GDP增长的基础上，房地产产业链上的相关产业也随之增长。产业链主要分为上中下三个阶段。房地产上游主要包括土地供应、建材、工程机械。中游产业链包括三个环节:工程咨询(规划、勘察、设计等。)、建筑及房地产开发；下游主要包括装修和物业管理。其中，上游土地供应环节由政府部门主导。
行业发展历程:行业处于规范调整期。
从65438到0998的住房市场化改革，彻底打开了中国房地产市场发展的大门，房地产行业迅速崛起。随着住宅建设的快速发展，其对经济的影响不容忽视。中国房地产市场发展至今经历了以下几个阶段:
(1)发芽期(1978-1998)。改革开放前的二十年，房地产市场发展停滞。虽然当时政府做了很多尝试，但是效果并不大。
(2)初期发展阶段(1998-2002)。1998标志着我国福利分房制度的彻底终结，住房制度改革和市场化的正式开始。到目前为止，中国的住房制度已经发生了根本性的变化。金融业的改革和外资的介入给房地产业带来了资金支持。同时，外资的流入带来了写字楼的需求，房地产市场的供需进一步扩大。
(3)快速发展阶段(2002-2009年)。2003年，房地产业被列为中国经济的支柱产业，房地产投资大幅增加，房价不断上涨。同时，针对这一时期房地产市场的一些表现，国家逐步加强房地产信贷调控，灵活调整房贷利率，促进和规范房地产市场发展。
(4)频繁调控阶段(2009-2013)。针对房价上涨，国家频繁出台相关调控政策，进一步强化差别化住房信贷政策，严控非首套房信贷政策，抑制投资投机性购房需求。随着新中国八条、五条的颁布，各大城市相继出台限购限贷政策，试图控制房价过快上涨。
(5)规格调整(2013至今)。2013房地产市场长效机制为房地产市场调控指明了方向。2016提出“房住不炒”的定位。2018强调综合运用财政、税收等手段，“加快构建多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度”。2021楼市“新禁令”提出严控房地产信贷供需双方规模，防止炒房哄抬房价。一系列政策表明，中国房地产业在未来很长一段时间内将进入调整和规范阶段，这将是一项长期的国家战略，也是未来很多年的长期制度顶层设计。
行业政策背景:频繁调控确保健康发展。
自上世纪90年代土地使用权出让制度建立以来，中国房地产业经历了多次重大政策调整。总的来说，刺激和抑制房地产的政策，相应地刺激和抑制了房地产投资，即房地产的供给符合房地产调控政策的方向。
1998年7月，国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》(简称“23号文”)，明确提出“住宅产业要成为新的经济增长点”，开启了我国以取消福利分房为特征的住房制度改革。调控效果激活了低迷数年的房地产市场，促进了房地产行业的快速发展，我国房地产市场和房地产行业进入了一个新的发展时期。
2003年，国务院发布《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，将房地产业定位为促进国民经济发展的支柱产业之一，明确提出保持房地产业持续健康发展。这一政策极大地促进了房地产业的快速发展。与此同时，为抑制房价过快上涨，国务院等部门发布了《国务院办公厅关于切实稳定房价的通知》，又称“旧国八条”等促进房地产市场健康发展的政策。在各种政策下，中国房地产行业处于调控频繁期。
2065438+2006年底的中央经济工作会议首次提出“房子是用来住的，不是用来炒的”。此后，房地产相关部门陆续出台相应政策，涉及住房融资、购房者信贷等。国家和地区的规划和政策也强调“房住不炒”的定位。
2021年，央行、银监会等机构提出房企三条红线政策，开始在全国范围内实施。三条红线分别是资产负债率不超过70%，净负债率不超过100%，现金短期负债率大于1。根据监管要求，2023年6月底前，12试点房企“三条红线”指标必须全部达标，2023年底前所有房企全部达标。
行业发展现状
1.房地产业开发投资增速放缓。
由于国家对房地产行业的严格控制，从开发投资规模增速来看，2010-2015期间增速呈持续下降趋势；房地产开发投资增速在2016开始回升，在2016-2019期间回升。由于疫情和房地产行业整体低迷，2020年和2021年增速开始下滑。截至2022年8月，2022年房地产业开发投资规模为91万亿元。
在开发投资规模增速放缓的背景下，房企也面临较大的销售和资金压力，加上“保交付”等政策的影响，房企新开工意愿持续下降。2022年10-8月65438，房企新开工面积8510万平方米，同比大幅下降37%，较2020年同期下降39.2%。
2.我国商品房销售面积和销售金额规模放缓。
总的来说，2010-2021期间，全国商品房销售面积和销售金额呈上升趋势。2017年，全国商品房销售面积超过16亿平方米，销售金额超过13万亿元。2017
-2021期间，销售面积和销售金额均保持在较高区间，其中销售面积略有增长，销售金额保持一定的增长规模。截至2022年8月，全国商品房销售面积8.79亿平方米，销售金额8.6亿元。
3.房地产开发企业的资产负债率逐年上升。
2014-2020年期间，我国房地产开发企业资产规模呈逐年上升趋势，2018年已突破80万亿元。同时，资产负债率也处于持续上升趋势，从2014年的77%上升到2020年的80.7%。
4.房地产景气指数下降。
从房地产行业整体景气度来看，受新冠肺炎疫情影响，全国房地产行业整体景气指数在2016-2019年呈上升趋势，在2020Q1年呈下降趋势。随着疫情的逐步控制，全国房地产整体景气指数保持上升，2020年4季度达到118.2%。2021二季度以来，我国房地产整体景气指数有所下降，2022Q2达到98.5%。
5.2022年，***10房企被雷。
在近年来政府宏观调控收紧的背景下，房地产企业仍处于快速扩张过程中，没有及时调整业务规模和扩张速度。不少企业陷入资金链断裂的境地，宣告雷雨。目前，* * 30家房地产企业已申报迅雷。其中，2021九月恒大的危机，打响了房企的集体霹雳。2021，15房企迅雷，包括恒大、郑融、R&F等上市房企；截至2022年10年底，2022年共有***10家房企，包括WTO、融创等龙头房企。
行业竞争格局
1.区域竞争:广东、江苏商品房销售面积领先。
国家统计局数据显示，2021年，31省市商品房销售面积前五名分别是江苏、广东、山东、四川、河南。其中，江苏省、山东省、四川省、安徽省、福建省、湖北省、上海市同比增长为正。2021，江苏省商品房销售面积增长7.2%，安徽省增长9.7%。广东省、河南省、浙江省同比增长为负。2021年，广东省商品房销售面积增长-6%，河南省增长-5%。同时可以观察到，城市之间商品房销售面积分布明显。比如2021.88万平方米排名第十的上海商品房销售面积，与江苏省相差1.4671.00万平方米。
2.企业竞争:每个环节都有很多竞争对手。
房地产行业产业环节复杂，市场参与者众多，每个领域的竞争对手也不同。通过计算2021这一环节所有上市公司的总营收，可以得出市场份额比例。中游，工程咨询方面，太极实业占据主导地位，市场份额近三分之一，其次是华建集团，11%；在建筑方面，中国建筑占据了绝对的市场地位，占据了近四分之三的市场份额，其次是上海建工和陕西建工；在房地产开发方面，由于市场竞争对手众多，龙头企业的绝对地位并不明显。前三名分别是绿地控股、碧桂园和万科A，其中绿地控股的市场份额为8%。
行业发展前景及趋势预测
1，坚持“房住不炒”的定位和转型升级
自2016首次提出“房住不炒”概念以来，国家层面和各省市相继出台相关房地产调控政策，促进房地产市场健康持续发展。《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划纲要》和《2035年远景目标纲要》提出，房子是用来住的，不是用来炒的，加快推进多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居、职住平衡。目前已有31个省、自治区、直辖市提出了“十五”期间房地产市场的发展目标和方向。其中，部分地区在“十四五”期间规划了房地产行业的具体目标。例如，江西省在《江西省城乡住房建设发展“十四五”规划》中指出，房地产开发投资6543.8+0.25亿元，江西指出，“十四五”期间房地产开发投资6543.8+0.25亿元，黑龙江提出城镇人均居住面积达到385平方米。一些地区规划了房地产业的发展方向。例如，福建省在《福建省“十五”计划和2035年远景目标建议》中指出，要坚持房住不炒，加快形成多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房体系。
另一方面，随着中国进入二氧化碳排放峰值碳中和的关键窗口，低碳经济将成为未来各行各业的重要发展机遇之一。作为绿色减碳的重点领域，房地产行业正面临发展模式转型的“阵痛期”。低碳发展无疑是房地产行业经济发展的重要长期逻辑，也将成为突破行业困局的全新契机。借助“双碳”政策，借助数字技术向低碳发展转型，无疑成为房地产行业转型的新出路，是实现“高杠杆、高负债、高风险”的“老三高”模式，走向“高品质、高质量、高效率”的“新三高”发展的关键。
2.预计2022年房地产市场将逐步复苏。
2022年，由于宏观经济下行，新一轮新冠肺炎疫情反弹，以及前期调控政策对市场传导的滞后效应，国内房地产市场继续下行。在市场景气度加速下行的背景下，为防范行业系统性风险，维护房地产市场平稳健康发展，2022年以来，中央多次发出维稳信号，将“保交房”作为下半年工作重点之一。具体措施包括设立“房地产救助基金”，通过资产处置、资源整合重组等方式，参与盘活问题房地产、帮助困难房企等救助工作。，但“房住不炒”仍是政策的主基调。
在房地产政策相对稳定的条件下，《房地产蓝皮书:中国房地产发展报告》(第19期2022)预测，全年商品房销售面积将放缓，增长1.7%；房地产开发投资增速下降0.8%，住宅开发投资由正转负下降0.2%；在地价上涨的情况下，平均售价将保持小幅上涨，年涨幅为2.8%。
更多行业相关数据请参考前瞻产业研究院《中国房地产行业市场需求预测及投资战略规划分析报告》。